每經(jīng)編輯 王杰    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

2019年的10月1日，京東首席執(zhí)行官劉強東帶著他的夫人，在天津武清的行宮舉行了盛大的5周年結(jié)婚紀念日。全球企業(yè)界名人、演藝界明星、體育界明星甚至部分國家的政要都通過視頻向他表達了自己的祝賀。

讓人意外的是，劉強東設(shè)在武清的行宮，居然可以和前世界首富比爾蓋茨設(shè)在西雅圖的豪宅相媲美。從安保系統(tǒng)，到家居職能設(shè)備，再到健康管理設(shè)施，都運用了人工職能領(lǐng)域的最新研發(fā)成果……

上述場景，并非邦爺編造的小說。而是對工信部會同北京市、天津市、河北省人民政府四部門聯(lián)合發(fā)布的《京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移指南》的合理推測。

按照這個指南，武清經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)承接發(fā)展高端制造、生物醫(yī)藥的作用；天津武清京津產(chǎn)業(yè)新城承接研發(fā)轉(zhuǎn)化、商貿(mào)物流、電子商務(wù)等產(chǎn)業(yè)。如果北京的電子商務(wù)、生物醫(yī)藥、商茂貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)全部轉(zhuǎn)移到武清，這個現(xiàn)在主要靠汽車零部件生產(chǎn)發(fā)展的天津郊區(qū)，將有希望迅速完成新的產(chǎn)業(yè)升級，吸引更多高效益企業(yè)，讓區(qū)域經(jīng)濟加速增長。

屆時，作為華北最古老縣的武清，很容易憑借上佳的生態(tài)自然環(huán)境，引入高收入人群把將安居。

均價不到1萬！高知人才表示毫無壓力…

那么武清區(qū)未來吸引的常住人群是怎樣的呢？根據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃顯示，主要會有生物企業(yè)、制藥企業(yè)、科研院所、醫(yī)療衛(wèi)生等單位的研發(fā)工程師、電子商務(wù)工程師等“高知人群”。

根據(jù)獵聘網(wǎng)的招聘信息，邦爺查詢到高端制造業(yè)（包括項目成本管理、設(shè)計工程師、架構(gòu)師等），其人才年薪在20萬到50萬不等；生物醫(yī)藥方面人才年薪也普遍高于10萬元。

而根據(jù)去年7月份，拉勾網(wǎng)發(fā)布的“電商行業(yè)職場報告”中，電商行業(yè)1~3年工作經(jīng)驗的人群中，工資最高的職業(yè)是投資和風(fēng)控，月薪分別為12.4K及12.2K。3~5年工作經(jīng)驗的人中，月薪資最高的是16.6K的投資和16K的移動開發(fā)。

邦爺掐指一算，剛?cè)胄械碾娚倘瞬拍晷绞杖胍哺哂?0萬元。他們帶動的消費不容小覷。

拿房子來說，邦爺一位在京東工作的朋友，在亦莊金茂悅購得一處房產(chǎn)。而亦莊金茂悅目前的銷售均價在4.8萬/平。而來自天津市中指院的數(shù)據(jù)顯示，到5月底武清區(qū)的樓市銷售均價為8070元每平米，換句話說，在亦莊金茂悅買1平米房子，可以在武清買6平米，高收入人群進來完全無壓力，而這將為樓市帶去更多的購買力。

另外，其實根據(jù)規(guī)劃，我們能想象，京東集團完全有可能在租賃、建設(shè)成本更低的武清設(shè)分公司，馬云的菜鳥物流也有可能在交通更為順暢武清設(shè)置物流中心。

到時，武清的豪宅也不愁賣，馬云、劉強東們完全有可能在武清買座“行宮”，靜心養(yǎng)性地做生意。

房價漲不漲，看規(guī)劃是否接地氣

前景一片美好，但未來武清的發(fā)展，還要看產(chǎn)城融合。

中則智庫(北京)經(jīng)濟咨詢有限公司總經(jīng)理陳智國認為，只有伴隨產(chǎn)業(yè)的入駐，中高端就業(yè)機會和中產(chǎn)階級才會增多，他們才是購房的主力。

另一方面，武清前期由于藍印戶口的吸引力，有許多潛在的購房需求，已得到部分釋放，在房價上漲上已有所體現(xiàn)；未來房價上漲的空間，主要取決于區(qū)域人口凈流入的規(guī)模、城市配套條件的改善。

“根據(jù)京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃，北京周邊區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向上，不只是吸引北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，還要承接北京人口疏解，事實上，要建設(shè)產(chǎn)城融合、職住平衡的微中心城市，從這個角度看，武清新城的人口，會有所上漲。”

陳智國表示，因為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、企業(yè)外遷更多的是市場行為，周邊區(qū)域的競爭為企業(yè)提供了更多的選擇，武清有優(yōu)勢，但更重要的是要依托優(yōu)勢，做好配套服務(wù)，通過創(chuàng)新服務(wù)，打造企業(yè)落地的綜合成本洼地，會增強對企業(yè)的吸引力。

反過來說，如果未來的3-5年，各區(qū)域不能在特色領(lǐng)域有所集聚突破的話，可能也會面臨更加激烈的競爭和難以發(fā)展的困境。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)趙秀池也認為，武清區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移完成、人口遷入之后，其房價應(yīng)該還有上升空間。如果產(chǎn)業(yè)遷移不成功，沒有人口注入，則相反。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。