每經(jīng)編輯 龐靜濤    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤

今年1~6月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1901億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積1409萬平方米，均價(jià)13492元/平方米。萬科2016年半年度電話會(huì)議上，萬科董秘朱旭透露，截至6月底，萬科可售庫存約960多萬平方米，以上半年均價(jià)為參考，貨值約1295億元。萬科距離其3000億元銷售目標(biāo)僅一步之遙。

那么，4000億元的銷售目標(biāo)何時(shí)實(shí)現(xiàn)，壓力在哪里？從100億到1000億，萬科用了6年時(shí)間；從1000億到2000億，萬科用了4年；而從2000億到3000億，萬科可能只需2年。按照這一速度，實(shí)現(xiàn)4000億元銷售目標(biāo)，萬科理論上只需要1到2年就能完成。但現(xiàn)實(shí)是，萬科的增長(zhǎng)速度在放緩，要實(shí)現(xiàn)這樣的快速增長(zhǎng)有很大的壓力，而這個(gè)壓力更多來源于有限的土地儲(chǔ)備。

4000億元仍要靠房地產(chǎn)開發(fā)

萬科對(duì)新業(yè)務(wù)的探索多樣且取得一定成果，并成立五大新業(yè)務(wù)事業(yè)部，但萬科4000億元銷售目標(biāo)依然要靠房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

萬科的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)涵蓋商品住宅，以及其它與城市配套相關(guān)的消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，在萬科的營收中占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。萬科2015年報(bào)顯示，萬科營業(yè)收入1955億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)1902億元，占比97.29%；物業(yè)收入29.70億元，其他業(yè)務(wù)收入23.66億元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，萬科4000億元銷售額不會(huì)是問題，但有一定壓力。在傳統(tǒng)土地儲(chǔ)備方面，萬科一直是比較保守的，不拿“地王”是其戰(zhàn)略模式，但就目前的土地市場(chǎng)也可以看出，不拿“地王”也容易被出局。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，無論是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，還是萬科今年力推的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、消費(fèi)地產(chǎn)，其背后最主要的決定因素是土地資源。

如業(yè)內(nèi)分析，萬科土地儲(chǔ)備并不充足。萬科2015年報(bào)顯示，2015年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積2067.1萬平方米，2016年，萬科現(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)計(jì)新開工面積2200萬平方米，略高于2015年實(shí)際開工面積，預(yù)計(jì)項(xiàng)目竣工面積2065萬平方米，比2015年實(shí)際完成規(guī)模增加19.4%。

和不愿拿“地王”的萬科一樣，面對(duì)地價(jià)的上漲，融創(chuàng)同樣表示謹(jǐn)慎。近日，融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌公開表示，停止在土地招拍掛市場(chǎng)拿地，但對(duì)比二者數(shù)據(jù)，萬科土地儲(chǔ)備壓力立顯。

融創(chuàng)2015年的合同銷售面積分為350萬平方米，萬科銷售面積是其5.91倍，類推土地儲(chǔ)備理應(yīng)是融創(chuàng)的同樣倍數(shù)，但現(xiàn)實(shí)是，截至2015底，萬科參與的項(xiàng)目土地儲(chǔ)備總面積5477萬平方米，融創(chuàng)的權(quán)益土地儲(chǔ)備2155萬平方米。

不僅如此，億翰智庫發(fā)布的上市房企存貨排行榜顯示，截至2015年底，萬科以3681億元的存貨量排在第三位，同樣落后于綠地、恒大。

在土地和庫存均不出色的情況下，萬科土地儲(chǔ)備的占比仍在下滑。來自興業(yè)證券的數(shù)據(jù)，2016年1~6月，萬科拿地累計(jì)總金額684.8億元，占銷售金額比重為36.1%，與2015年38.2%的平均水平略有下降。

破解土地“緊箍咒”

截至2015年，萬科住宅開發(fā)以外的業(yè)務(wù)僅53.66億元，占總營收的2.73%；由此可見，短時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍是萬科規(guī)模的制勝武器。商品住宅、消費(fèi)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)根本的制勝關(guān)鍵還是土地。

在土地供應(yīng)、成交面積同比大幅萎縮的背景下，土地出讓底價(jià)繼續(xù)攀升，成交價(jià)格同樣水漲船高。企業(yè)面臨，拿地則可能面臨“面粉貴過面包”，風(fēng)險(xiǎn)加大；不拿地，則面臨踏空，陷入無地可開發(fā)的地步。

二級(jí)土地市場(chǎng)成企業(yè)新戰(zhàn)場(chǎng)。孫宏斌放言不在公開招拍掛市場(chǎng)拿地之前的一年，萬科已經(jīng)在悶聲行動(dòng)。2015年，上海萬科新增5宗土地儲(chǔ)備中，僅臨港南匯新城NNW-C4C-06地塊為公開拍賣市場(chǎng)競(jìng)得，其余四塊均為二級(jí)市場(chǎng)比收購行為。

合作開發(fā)，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，成為行業(yè)風(fēng)勢(shì)。以“小股操盤”模式為例，萬科在合作項(xiàng)目中不控股，但仍由萬科團(tuán)隊(duì)操盤，使用萬科的品牌和產(chǎn)品體系，共享其信用資源和采購資源，通過輸出管理和品牌獲取管理費(fèi)用和股權(quán)收益。

有從事土地投資的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，合作開發(fā)項(xiàng)目還涉及并表問題，比如，萬科和首開在北京開發(fā)的萬科中心，首開僅是財(cái)務(wù)投資的角色，業(yè)績(jī)則出現(xiàn)在萬科的財(cái)務(wù)報(bào)表中。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，破解土地資源的難題，萬科堅(jiān)持合作開發(fā)撬動(dòng)更多項(xiàng)目的同時(shí)，仍需繼續(xù)堅(jiān)持輕資產(chǎn)模式以盤活更多資金，均有利于擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。

在傳統(tǒng)的住宅和商辦項(xiàng)目以外，萬科的消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)同樣受到期待。興業(yè)證券數(shù)據(jù)顯示，2016年1~6月，萬科已公布物流地產(chǎn)項(xiàng)目9個(gè)，超過2015年全年項(xiàng)目數(shù)量，加上鎖定項(xiàng)目合計(jì)29個(gè)，已布局22個(gè)城市，總建筑面積300萬平方米。

按萬科公司戰(zhàn)略規(guī)劃，預(yù)計(jì)4年左右，物流地產(chǎn)每年新增量達(dá)到普洛斯的量級(jí)，并在未來5~10年內(nèi)成為中國最大的物流地產(chǎn)供應(yīng)商，同時(shí)將物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)視為城市配套服務(wù)鏈條上重要的一環(huán)。