◎李宇嘉

今年二季度以來，盡管樓市上攻勢頭減弱，熱點城市推出緊縮措施，但地市高熱的局面并無緩減。在剛剛過去的6月份，根據中原地產統(tǒng)計，全國“三高地王”（高總價、高單價、高溢價）誕生73宗，超過5月份的69宗，再次刷新歷史記錄。截至6月底，今年單宗超過10億元的高總價地塊已經出現了205宗，溢價率超過100%的單宗地塊就有92宗，約是去年同期的45倍。

今年的“地王潮”有以下幾大特征。一是二線城市“唱主角”，占據“地王”70%的數量，僅蘇州、杭州、南京、合肥四個城市就誕生了88宗“地王”。二線地市之所以火熱，“去庫存”向“補庫存”轉變、土地供應緊縮是重要原因。

2014年“9·30”新政以來，樓市已回升20個月，中國房產信息集團（CRIC）監(jiān)測的35個熱點城市2015年和今年一季度成交面積分別增長23.4%和41%，超過2013年歷史最高景氣度。

今年以來，一線樓市顯現降溫跡象，樓市重心轉向二線城市。上半年，一線和二線樓市成交面積漲幅分別為14.1%和63.2%。截至6月底，一線樓市庫存消化周期從一季度末的5.8個月上升至7.9個月，二線樓市由8.3個月下降到6.5個月。被稱為樓市“四小龍”的合肥、南京、蘇州和廈門，目前庫存消化周期在2個月左右。

供地量緊縮也是二線樓市火熱的催化劑。2014年和2015年，全國土地購置面積分別下降14%和31.7%，今年1~5月同比下降5.9%。熱點城市供地緊縮更明顯，2012~2015年，合肥住宅供地建面分別為570萬平方米、364萬平方米、350萬平方米和283萬平米；2015年，南京新房成交面積和金額分別增長48%和63%，創(chuàng)2009年以來最高增幅，但供地面積卻同比下降37%；2015年，蘇州新房成交面積和金額同比分別增長52%和65%，達到歷史峰值，但供地量同比下降34%，創(chuàng)5年新低；2015年，武漢新房成交金額增長50%，房價上漲12.3%，居二線城市之首，但土地成交面積連續(xù)4年下滑。

今年“地王潮”的第二個特征就是國企和央企“唱主角”。中原地產統(tǒng)計，今年1~5月份，全國總價超過15億元的105宗高價地塊中，有52宗被國企獲得，占比為54%。首先，“穩(wěn)增長”壓力當前，央企、國企發(fā)揮帶頭作用，驅動地產類央企積極拿地；其次，多融資渠道開閘，貸款、債券利率創(chuàng)歷史新低，央企融資成本更低，債券利率甚至降至3%以下。

第三個特征就是，各類尋求高收益的資金借道參與地產市場，助推“地王”頻現。當貨幣寬松遇上“資產配置荒”，社會資金開始借道參與開發(fā)商定增和拿地。1~5月，單價TOP20的“地王”中，操盤方和財務投資者聯合拿地比例高達40%，2010年和2013年這一數據僅為10%和15%。1~5月份，樓面價TOP20的“地王”中，光財務投資者介入的就有7宗。近期拿地較為激進的信達地產，頻繁采取“夾層拿地基金”的方式，用較少的自有資金撬動較大項目，實現“基金拿地+小股操盤”的資產運作。

“地王”頻現直接推動周邊房價上漲及市場對未來房價上漲的預期。同時，從2010年和2013年兩輪“地王”看，地價和房價相互攀升加劇樓市泡沫擔憂，倒逼緊縮政策出爐。此輪“地王潮”，資金推動、避險投資的因素明顯。

據悉，近期國資委已約談央企，住建部、國土資源部也在醞釀應對政策，或意味著二線樓市政策收緊，拿地企業(yè)也將面臨財務風險。2013年~2015年誕生的“地王”項目，平均開發(fā)周期21個月，遠慢于非“地王”項目。近三年總價“地王”前20位中，有4塊未動遷，9塊未開工。由此，此輪“地王潮”或無法緩減樓市供求矛盾。

應對“地王”風險，短期內一個有效的選擇，就是完善土地“招拍掛”出讓模式，“定配建、競地價”是一個可行的探索。在該模式下，每一宗土地出讓前，按照建筑面積，政府可以規(guī)定一定比例的保障房（公租房或安居房）配建比例，并交由政府分配，然后再將地塊投入“招拍掛”市場。一方面，根據供求情況適當調整配建比例，緩解住宅市場供求壓力；另一方面，定配建導致開發(fā)成本上升，降低開發(fā)商對市場前景過分樂觀的預期，拍地時不會肆無忌憚地報價。

針對國企和央企“制造地王”，一方面要以發(fā)展實體經濟，挖掘創(chuàng)新增長動力，專注國計民生為導向，加快推進國企和央企改革。在房地產領域，國企和央企要逐漸退出競爭市場，業(yè)務要向城市一級土地開發(fā)、舊城改造、城市基礎設施建設集中。

另一方面，要貫徹中央經濟工作會議提出的加快推進房地產業(yè)兼并重組。非房地產主業(yè)的央企要清理整頓房地產業(yè)務，限期完成退出。此外，要強化對央企和國企社會民生貢獻考核。

此外，還要控制地方政府助推形成“地王”行為。去產能和去杠桿背景下，地方政府過去仰仗的制造業(yè)、平臺投融資受到很大影響。樓市穩(wěn)投資、穩(wěn)財政的貢獻明顯，地方政府有放任地市火熱的意愿。因此，要加速推進中央轉移支付和債務置換，鼓勵地方政府加大公共服務建設。同時，加快推進農業(yè)轉移人口市民化和公共服務全覆蓋，長期空置住房要以低租金、免租金等方式向外來常住人口分配，讓他們扎根下來。（作者為深圳市房地產研究中心研究員）