每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂

有人評論說，即使王石、郁亮、孫嘉……這些高管團隊的主要成員全部離開萬科，萬科也照樣能沖刺3000億元，甚至4000億元的銷售規(guī)模。其主要證據(jù)就是萬科是一家管理體系極為成熟的企業(yè)，各個環(huán)節(jié)的運作已經(jīng)達(dá)到了一定的精度，以至于任何人離開，都可以馬上找到合適的人替代。

7月2日，萬科發(fā)布業(yè)績公告，上半年銷售攬金1900.8億元，同比猛增800多億元，繼續(xù)領(lǐng)跑地產(chǎn)企業(yè)。萬科股權(quán)爭斗正酣之際，令人振奮的數(shù)據(jù)猶如一枚定海神針，讓各方不敢過于激進(jìn)。

一直以來，像綠地、中海、恒大甚至綠城等一線房企均對地產(chǎn)“頭把交椅”懷有野心，但至今仍未能超越萬科。人們不禁要問：萬科持續(xù)高增長的密碼究竟何在？

銷售“桂冠”的誘惑

年初，萬科為自己去年突破性銷售2614億元且繼續(xù)保持銷售金額總冠軍松了一口氣，還樂觀地制定了今年3000億元的銷售目標(biāo)。

2016年過半之際，萬科經(jīng)營又曝出驚人喜訊。上半年，萬科實現(xiàn)銷售攬金1900.8億元，去年同期該指標(biāo)僅為1099.6億元，上半年實現(xiàn)銷售面積1409萬平方米，去年同期該指標(biāo)僅為902.6萬平方米。

億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，今年樓市整體向好，各大房企銷售業(yè)績都表現(xiàn)得不錯。

潛在挑戰(zhàn)者如恒大地產(chǎn)，上半年實現(xiàn)合約銷售金額1417.8億元，同比增幅62.8%，合約銷售金額1660.5萬平方米，同比增幅45.9%。從合約銷售面積來看，恒大已多年穩(wěn)居第一，但外界似乎更看重銷售金額這一指標(biāo)。

在億翰智庫的最新研報中，排名全國房企銷售金額第三名的碧桂園上半年攬金1250.7億元，合同銷售金額1564萬平方米，基于對后市的樂觀預(yù)期，碧桂園將年度目標(biāo)從1680億元上調(diào)至2200億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者還注意到，綠地集團上半年銷售攬金1140億元，保利地產(chǎn)同期攬金1030億元，中海地產(chǎn)同期銷售攬金763億元，萬達(dá)集團同期銷售490億元，綠城中國同期銷售攬金455億元。

從2014年以來，綠地、中海等一線房企曾一度叫囂，說要超越萬科，一舉搶下頭把交椅。其中，綠地彼時沖刺上市及超高層商業(yè)體備受外界追捧，同屬于“中建系”旗下的中海地產(chǎn)與中建地產(chǎn)合并一事，外界猜測地產(chǎn)央企巨無霸或?qū)⒓铀僬Q生，有實力挑戰(zhàn)萬科。

除了綠地、中海之外，綠城中國因為中交集團重倉入股成為其大股東，外界也曾猜測這會否誕生一家萬科級新房企巨無霸。

然而，標(biāo)桿房企萬科的龍頭地位，至今仍無人望其項背。記者觀察到，2014年以來，萬科總裁郁亮最先覺察到了房地產(chǎn)業(yè)危機，帶領(lǐng)團隊深入小米、騰訊與阿里等公司學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維，嘗試各種轉(zhuǎn)型，包括事業(yè)合伙人制，但始終并未脫離“造好房子”這一核心理念。

綠地、中海、綠城等一線房企卻似乎進(jìn)入一個新的調(diào)整周期，超越萬科的新型巨無霸并未誕生，反而這些房企的銷售業(yè)績呈現(xiàn)低速增長趨勢。

破解高增長“迷思”

之前，綠地等房企巨頭試圖挑戰(zhàn)萬科的龍頭地位，主要是基于大家所處的樓市環(huán)境及自身企業(yè)機體相對較為穩(wěn)定，但即便如此，仍難以實現(xiàn)這一目標(biāo)。

去年底至今，萬科股權(quán)之爭陷入膠著狀態(tài)，甚至寶能6月底曾公開拋出罷免萬科王石、郁亮等現(xiàn)有董事會所有成員的提案。盡管如此，萬科仍給出了靚麗的成績單。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，萬科股權(quán)爭奪屬于資本層面的事情，萬科積累了20多年的企業(yè)制度與文化。現(xiàn)在賣的可能是兩年前拿的土地，關(guān)鍵是這個團隊好，老百姓比較認(rèn)可這個品牌。

“萬科的特色是快周轉(zhuǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化?！睆埢瘱|表示，像綠地集團的辦公、商業(yè)占比較大，隨著商業(yè)市場趨于飽和，很難做到高周轉(zhuǎn)。

2014年，綠地商業(yè)曾推出大客戶定制模式，賣掉一棟辦公樓可迅速回款數(shù)億元至幾十億元不等，而自持商業(yè)不僅回款較慢，基于當(dāng)前各城市（尤其是二、三線城市）的低租金行情，回報率也較差。

與綠地、萬達(dá)等一線房企做商業(yè)玩高大上相比，萬科今年明顯加大“萬科里”為典型的社區(qū)商業(yè)戰(zhàn)略，“萬億級”大萬科版圖中商業(yè)部分將占千億級，探索存量商業(yè)資產(chǎn)證券化試點等。

萬科某區(qū)域商業(yè)管理相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟新聞記者》記者表示，隨著市場進(jìn)入白銀時代，萬科傳統(tǒng)住宅開發(fā)領(lǐng)域的傳統(tǒng)也逐漸被其他競爭對手所淡化，他們做商業(yè)的出發(fā)點一個是為住宅提供更大的價值，另一個是希望商業(yè)崛起，為萬科未來發(fā)展創(chuàng)造更好的前景。

記者觀察到，萬科商業(yè)玩得也是快周轉(zhuǎn)策略，以成都萬科為例，今年商業(yè)運作量為60萬平方米，自持約10萬平方米，其他體量會快速賣掉。

與萬科商業(yè)相比，萬科住宅已從剛需性高周轉(zhuǎn)過渡到改善性高周轉(zhuǎn)。去年底，萬科在成都一舉拿下880畝的第五城地塊，經(jīng)前期蓄客之后今年6月兩次開盤累計狂銷8億元，被稱之為成都樓市“全能冠軍”。

成都萬科一位營銷負(fù)責(zé)人說，相比此前，萬科當(dāng)前更強調(diào)單盤產(chǎn)值，從快速拿地、設(shè)計到財務(wù)、跟投等各環(huán)節(jié)高效銜接，還有項目上的跟投機制，這已說明萬科的專業(yè)化、高效操盤能力。

中國地產(chǎn)金融聯(lián)盟執(zhí)行會長、黃金灣投資集團董事長申威表示，萬科持續(xù)高增長與其歷史積淀密不可分，有一個好的體系，即使換一個發(fā)動機，照樣高速運轉(zhuǎn)。從拿地、規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)、銷售等各環(huán)節(jié)很健全，即使走一個高管或區(qū)域一把手，比如北京萬科走了毛大慶，后續(xù)影響并不大。

“萬科的核心是公司整個體系很成熟，首先是資金儲備較多，有較強的融資能力，其次是產(chǎn)品管控較好，從產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)工程，到物業(yè)服務(wù)、銷售渠道等，有大量優(yōu)秀的合作伙伴。”申威說。