每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

“前幾月廈門出了一幅樓板價(jià)26000元/平的高價(jià)地。但這塊地幾年前以7000多/平底價(jià)賣的時(shí)候，都流拍了，這次地不僅被央企搶走了，價(jià)格還翻了幾倍！”

在克而瑞舉辦的二季度房地產(chǎn)金融會(huì)議上，來自福建的一家房地產(chǎn)公司的老總在談及土地市場(chǎng)時(shí)，透露了這么一個(gè)略敏感的信息。

當(dāng)時(shí)，邦爺并沒有覺得這事有多大。因?yàn)?，這個(gè)高價(jià)地早就發(fā)過公告，也被公開報(bào)道過。只不過，大家不知道這個(gè)高價(jià)地原來還有過低價(jià)+流拍的“黑歷史”。

詭異的是，邦爺從主辦方那里拿到的會(huì)議記錄里，這個(gè)信息被一字不漏地全部刪光了！不僅僅是這句內(nèi)容，整個(gè)會(huì)議記錄里，稍微有點(diǎn)價(jià)值的信息，全部都“失蹤”了。

這場(chǎng)會(huì)怎么搞得像國(guó)家最高機(jī)密級(jí)別的內(nèi)部會(huì)議？！難道另有隱情...

形勢(shì)直轉(zhuǎn)，高價(jià)地成為“燙手山芋”？

很難理解，為什么地產(chǎn)行業(yè)突然對(duì)高價(jià)地諱莫如深？

前幾周，在上海剛剛拿下了一幅高價(jià)地的開發(fā)商再三和邦爺強(qiáng)調(diào)，“那地我們是和別人一塊拿的，操盤的不是我們。”似乎一心想和地塊撇清關(guān)系。

也就是6月中下旬，上海一家開發(fā)商的公告里說，他們?cè)谄謻|拿的高價(jià)地項(xiàng)目，要和一家來自北方的國(guó)企合作。在發(fā)布這個(gè)公告前不久，剛有傳聞?wù)f，這家企業(yè)準(zhǔn)備退地。

在上述會(huì)議中，幾家地產(chǎn)商的老總總結(jié)高價(jià)地生成原因時(shí)，說到這樣幾個(gè)：

一個(gè)是央企為了“保殼”。

新一輪國(guó)資改革開始，那些地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模較小的央企，有可能被國(guó)資委拿下，不讓它繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。之前，中信和中海合并，中航地產(chǎn)也已經(jīng)發(fā)布了和保利合并重組的公告。這些都給其他央企地產(chǎn)商信號(hào)：要是不迅速把規(guī)模做大，可能就面臨合并的壓力。

所以有民營(yíng)房企在私下場(chǎng)合說，有些央企的經(jīng)理人不厚道，為了保住自己的飯碗，拿國(guó)家的錢去冒險(xiǎn)。

另外一個(gè)原因，則是開發(fā)商覺得安全的地方就是北上廣深，以及幾個(gè)熱門的二線城市。于是，大家都搶到一塊了，地價(jià)也就高得嚇?biāo)廊恕?/p>

不論是什么原因制造了高價(jià)地，這已經(jīng)成為了讓開發(fā)商寢食難安的“心魔”。

易居中國(guó)執(zhí)行董事、克而瑞董事長(zhǎng)丁祖昱說，從他們最近幾年的觀測(cè)看，三年來唯一一個(gè)敢于公開的高價(jià)地也就大寧金茂府，其他的高價(jià)地項(xiàng)目還沒有幾家敢露面。幾年前的高價(jià)地尚且如此，現(xiàn)在的更應(yīng)警惕。

揭破謊言很難，但并非不可能

現(xiàn)在的上海，拿地更多考驗(yàn)開發(fā)商的“想象力”。因?yàn)榈貎r(jià)超過了新房?jī)r(jià)格的1.2倍。開發(fā)商需要預(yù)測(cè)幾年后的房?jī)r(jià)，才能知道現(xiàn)在拿的地究竟值不值。這就像酒吧里的那種“吹牛”游戲，只要沒人戳破謊言，牛會(huì)越吹越大。

所有玩過“吹牛”游戲的人都知道，揭破謊言如果失敗，會(huì)被罰酒；但如果自己吹的牛被人揭破，自己也要喝酒。

對(duì)國(guó)家來說，這也是目前干預(yù)土地市場(chǎng)最大的難題之一。鑒于1—5月房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然占據(jù)固定投資較高比例，所以國(guó)家并不希望地產(chǎn)商像去年那樣不斷縮小投資增幅，這會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

但國(guó)家也不愿意地價(jià)泡沫持續(xù)放大。這也是為什么上周南京八幅宅地出讓七幅“熔斷”，主持人多次警告“不要逼政府出政策”的原因。

但是，隨著“牛”吹得越來越大，每一個(gè)參與者的吹牛風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大，這時(shí)早一點(diǎn)揭穿別人吹牛，自己風(fēng)險(xiǎn)就越小。

有數(shù)據(jù)就說明，國(guó)家目前有足夠的底氣來終結(jié)這場(chǎng)“吹牛”游戲。國(guó)土資源部的《中國(guó)國(guó)土資源2015》2015年報(bào)告隱藏的一組數(shù)據(jù)顯示，一旦土地價(jià)格暴跌，可能帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。

截至2015年底，全國(guó)84個(gè)城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為49.08萬公頃，抵押貸款總額11.33萬億。以上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，所有抵押土地獲得的貸款額是2308.48元/平。但是，當(dāng)年全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市的綜合地價(jià)、商服地價(jià)、住宅地價(jià)分別為3633元/平米、6729元/平米、5484元/平米。

從這兩組數(shù)據(jù)可以看出，目前我國(guó)的土地抵押風(fēng)險(xiǎn)不大，即使出現(xiàn)土地價(jià)格的調(diào)整，受影響的土地?cái)?shù)量占已經(jīng)被抵押給銀行的土地總量，比例應(yīng)該不會(huì)很多。  

在信貸確認(rèn)安全同時(shí)，國(guó)家還需要確認(rèn)一件事，干預(yù)過熱城市的土地市場(chǎng)，不會(huì)給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商的土地購(gòu)置面積，1-5月份同比下降5.9%，雖然降幅比上個(gè)月有些收窄，但還是在繼續(xù)下降的，這使得房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積，在去年大幅下滑30%左右基礎(chǔ)上繼續(xù)下滑。

聯(lián)系到京滬之前對(duì)于耕地的指標(biāo)調(diào)整，國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的干預(yù)，也許會(huì)比我們想象得更快。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無涉。