每經(jīng)編輯 歐陽捷    

歐陽捷

近日，南京出讓8宗住宅用地，現(xiàn)場人頭攢動(dòng)、座無虛席，接近最高報(bào)價(jià)居然有十幾家開發(fā)商齊舉號(hào)牌，主持人拍案驚奇、方寸大亂，就算是主管部門有先見之明，引入了排球場上挑戰(zhàn)機(jī)制、視頻回放，也沒能阻止其中7宗土地被熔斷。無怪乎土拍主持人被逼無奈地感嘆：“如果有人把政府推到不好辦的地步，那接下來的事情也就不好辦了”。

南京學(xué)了蘇州，也推出土地拍賣熔斷機(jī)制，寄希望于熔斷“地王”，但是，當(dāng)開發(fā)商土地儲(chǔ)備嚴(yán)重不足、又不肯退出南京時(shí)（還敢到三四線城市去嗎？），熱點(diǎn)城市的土地市場必然面臨狼多肉少的窘境，每一位舉牌人勢(shì)必把價(jià)格舉到熔斷限價(jià)的極限，人同此心、心同此理，這個(gè)道理其實(shí)不難理解，因此熔斷機(jī)制看似有效，實(shí)則不然。這次這么多地塊同時(shí)熔斷，想必是大大出乎主管部門之意料。其實(shí)，出現(xiàn)這種情況并不稀奇。

南京之所以出現(xiàn)這種狀況，我在微信公眾號(hào)《歐陽先聲》3月2日的文章中就已經(jīng)說過，本質(zhì)上是就是因?yàn)楣┣髧?yán)重失衡！

2008年至今，南京累計(jì)供應(yīng)住宅用地規(guī)劃可建面積8329萬平米，累計(jì)銷售7058萬平米，未銷售面積為1271萬平米，相當(dāng)于去年全年的銷售面積，如果考慮到未開工或未達(dá)到預(yù)售條件的，可售面積僅為288萬平米，可售套數(shù)2.4萬套，按去年全年銷售10.9萬套，僅能支撐2.6個(gè)月。

另一個(gè)數(shù)據(jù)同樣說明問題：2012年至今，累計(jì)批準(zhǔn)上市30.4萬套，累計(jì)銷售34.8萬套，透支4.4萬套。

土拍主持人強(qiáng)調(diào)：“南京這么大，還有很多地，會(huì)有你們的”，開發(fā)商們顯然不信。因?yàn)榧幢闶侨绱送钢?，今年上半年南京商品住宅用地不僅沒有增加，反而減少了不少。上半年出讓土地規(guī)劃可建面積467萬平米，相比去年全年的1100萬平米、前年全年的1577萬平米，顯然是緊縮的。

結(jié)果自然就是：土地溢價(jià)率從去年的平均33.8%跳升到今年105.4%，樓面地價(jià)從去年的7171元/平米翻番到今年的15738元/平米。

地價(jià)直逼房價(jià)均值的19112元/平米，房價(jià)地價(jià)差已經(jīng)不到3500元/平米、低于成本價(jià)了，這也預(yù)示著未來房價(jià)上漲壓力越加凸顯。2014年初，南京住房均價(jià)只不過1.25萬元/平米，現(xiàn)如今已經(jīng)19112元/平米，如果不是南京有關(guān)部門壓住房價(jià)、以求上漲幅度不要超過10%的年度目標(biāo)，房價(jià)早已一飛沖天！

既然如此，為什么不能多增加一些土地供應(yīng)呢？

南京其實(shí)是可以有地的，問題是，我們的國策是：“嚴(yán)格控制大城市邊界，嚴(yán)格控制大城市人口規(guī)模”，這就是說只能控制土地供應(yīng)，進(jìn)而推高房價(jià)，逼退欲進(jìn)入大城市的人口，以期人口規(guī)模不增長，倒逼農(nóng)民在中小城市城鎮(zhèn)化。但是，城鎮(zhèn)化的路在農(nóng)民腳下，政府希望通過城鎮(zhèn)化把人口導(dǎo)向中小城市其實(shí)是一廂情愿的，畢竟中小城市缺少產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，缺乏就業(yè)機(jī)會(huì)，工作技能不足的農(nóng)民其實(shí)是難以生存的。

中國應(yīng)當(dāng)順應(yīng)人口流向大城市的世界性潮流，調(diào)整“控制大城市人口規(guī)模”的國策，南京這樣的熱點(diǎn)城市還是應(yīng)當(dāng)增加住宅土地供應(yīng)，唯有這樣，才能緩解供求失衡的矛盾。不僅如此，南京還應(yīng)當(dāng)每季度甚至每月公布土地供應(yīng)計(jì)劃，列明土地供應(yīng)宗數(shù)、面積、區(qū)位，消除開發(fā)商恐慌性瘋搶土地，避免熔斷。熔斷越多，土地成交越少，市場越是恐慌，地價(jià)房價(jià)越是上漲，下半年如果土地供應(yīng)不增加，并且繼續(xù)實(shí)行熔斷機(jī)制，南京土地市場就不會(huì)有平靜的日子。

熱點(diǎn)大城市包括南京應(yīng)當(dāng)擯棄熔斷機(jī)制，這些城市土地拍賣最理性的方式或許是：網(wǎng)上一次性報(bào)價(jià)，價(jià)高者得，報(bào)價(jià)事后公布，以示透明公正。這樣做既可以保證土地價(jià)值不流失，又有助于開發(fā)商冷靜報(bào)價(jià)、避免現(xiàn)場情緒化的舉牌推高地價(jià)，更有利于控制房價(jià)的過快上漲預(yù)期。畢竟南京目前限房價(jià)的政策猶如希望用大石壓住火山口，但恐怕火山遲早還是會(huì)猛烈噴發(fā)的。如果南京出臺(tái)調(diào)控政策，相信也不外乎慣性地打壓需求，包括限購、限貸、限首付等，恐怕還是不會(huì)在供給側(cè)上真下功夫。

（作者為新城控股高級(jí)副總裁）