每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

2012年到2016年的4年，是上海房?jī)r(jià)高飛猛漲的4年。2012年1月一手房成交均價(jià)2.2萬(wàn)元/平，到2016年6月這一價(jià)格已經(jīng)飛升到了的3.6萬(wàn)元/平方米，漲幅63%。

均價(jià)都漲得如此之猛，更不要說(shuō)個(gè)別項(xiàng)目。但邦爺今天想說(shuō)的這個(gè)項(xiàng)目，還是一個(gè)高端豪宅，它的漲價(jià)幅度卻連“平均線”都達(dá)不到，遠(yuǎn)遠(yuǎn)被大市拋棄的節(jié)奏~

它就是上海陸家嘴當(dāng)年價(jià)格僅次于湯臣一品的濱江凱旋門。

朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)的上海房?jī)r(jià)漲幅表顯示，在上海2012年成交的100多個(gè)樓盤中，濱江凱旋門一手房的均價(jià)，從2012年到如今也只不過漲了20%不到，排名在全上海灘的倒數(shù)第17位（豪宅項(xiàng)目倒數(shù)第5位）。

中原的數(shù)據(jù)則顯示，濱江凱旋門的新房銷售成交價(jià)格上漲了35%，但這依然低于市場(chǎng)的平均漲幅。

難道是這個(gè)項(xiàng)目區(qū)位不好？有沒有搞錯(cuò)，離黃浦江直線距離才130米，位置能差？

難道是陸家嘴這個(gè)區(qū)域不夠好、不夠高端？陸家嘴還能不高端？！不過像大寧這種區(qū)域，一年的漲幅就已經(jīng)翻番了啊，確實(shí)費(fèi)解~

也正因?yàn)殡y以理解，有迷信的老人不免開始YY，這是不是和濱江凱旋門開盤當(dāng)年，新鴻基背后的郭氏家族遭遇的厄運(yùn)有關(guān)~

故事和真相

據(jù)說(shuō)，在濱江凱旋門開盤的2012年，新鴻基地產(chǎn)的兩名聯(lián)席主席——郭炳江和郭炳聯(lián)，被前主席也是兩人的哥哥郭炳湘舉報(bào)，遭香港廉政公署拘捕協(xié)助調(diào)查，郭炳江因此被判刑，直到今年才獲得保釋。

這種說(shuō)法，其實(shí)也就聽來(lái)玩玩。據(jù)邦爺了解，造成濱江凱旋門窘境的真正的原因，還是和新鴻基堅(jiān)持用香港豪宅的觀念做上海的豪宅有關(guān)。

濱江凱旋門的核心賣點(diǎn)就是江景看黃浦江?？墒?，為了讓戶戶能見江，濱江凱旋門的戶型設(shè)計(jì)成“面寬窄、進(jìn)深深”，導(dǎo)致空間很局促。

有人甚至直言，說(shuō)是豪宅，設(shè)計(jì)弄得跟個(gè)普通高層一樣，有些設(shè)計(jì)的感覺甚至連經(jīng)濟(jì)適用房都不如。

||此為172平方米戶型

以一套建筑面積145平方米的兩房（見下）為例。這么大的面積才兩房，按理說(shuō)應(yīng)該極為奢侈。但整個(gè)設(shè)計(jì)下來(lái)，面寬還不到3米，整套只有一個(gè)房間勉強(qiáng)可以看到江，只有一個(gè)房間朝南，衛(wèi)生間和廚房的面積也給得很小氣，看起來(lái)就像針對(duì)90平米小戶型設(shè)計(jì)的。

從愛屋吉屋的二手房視頻就可以看到，這一戶型的衛(wèi)生間居然放不下浴盆，只能裝淋?。【退闶窃谙愀?，一千尺的房子都可以放下浴盆了呀~

||狹長(zhǎng)昏暗的過道，能用來(lái)做什么？

||擁擠的衛(wèi)生間，目測(cè)快捷酒店的也比它大。

花費(fèi)將近2000萬(wàn)買的房子，給到你的生活體驗(yàn)，卻和經(jīng)濟(jì)適用房住戶差不多，難怪新一代的豪宅買家不愿意埋單。

再來(lái)看一套230平的戶型，總體進(jìn)深和面寬極不協(xié)調(diào)，所以做廚房只能做直角，即過道廚房。

||230平方米戶型的進(jìn)深都長(zhǎng)到天上去了，是準(zhǔn)備打高爾夫嗎？

豪宅=白菜的時(shí)代

戶型設(shè)計(jì)不合理，可是硬傷，這無(wú)疑影響了濱江凱旋門對(duì)潛在客戶的吸引力。

但在邦爺看來(lái)，導(dǎo)致其價(jià)格漲幅不大的原因還有一個(gè)——豪宅產(chǎn)品供給大增。

包括二手房在內(nèi)，整個(gè)陸家嘴板塊的濱江豪宅存量本來(lái)就很大，若加上虹口、楊浦、黃浦、盧灣的濱江，再加上新天地，體量就更大了。

打個(gè)比方，上海有800萬(wàn)戶家庭，改善需求占到200萬(wàn)戶，改善型房源供應(yīng)每年有幾萬(wàn)套，但2000萬(wàn)以上的豪宅客戶只有10萬(wàn)戶，兩者相差10倍，但供應(yīng)量卻相差無(wú)幾。

高端豪宅差不多都這樣，豪宅總體供過于求，包括綠城黃浦灣在內(nèi)濱江的所有樓盤都沒怎么漲，價(jià)格都在13萬(wàn)/平以內(nèi)。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)就顯示，濱江凱旋門一共只有369套，經(jīng)過四年多，才賣了285套，而且其中有90多套是今年六七月間剛成交的。

而2014年8月才推出的綠城黃浦灣二期，成交均價(jià)和濱江凱旋門差不多，銷售效率明顯高出濱江凱旋門很多，但其一共推出的389套，已經(jīng)賣出了209套，這樣的成績(jī)還是不能和大熱盤相提并論。

千萬(wàn)級(jí)豪宅在過去幾年大量釋放，但上海豪宅客戶并沒有同步以幾何倍數(shù)增長(zhǎng)，這是導(dǎo)致上海一些頂豪成交速度放緩的重要原因。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。