每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

沒有對(duì)比，就沒有“優(yōu)越感”。

17日，方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平公開表示，不建議投資海外房地產(chǎn)，最好的機(jī)會(huì)在中國(guó)，而一線房?jī)r(jià)上漲接近尾聲，看好1.5線和大都市圈的衛(wèi)星城。

他為什么這么說(shuō)？

因?yàn)閺拿绹?guó)、加拿大，到澳洲、日本，中國(guó)投資者最愛砸金買房的這些國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)都在經(jīng)歷巨大的考驗(yàn)。

先說(shuō)日本。

日本的經(jīng)濟(jì)狀況大家都知道，很不好！去年GDP僅增長(zhǎng)了0.5%。最近關(guān)于“直升機(jī)撒錢”的信息更是鋪面而來(lái)，很顯然，日本的緊縮已經(jīng)到了必須做點(diǎn)什么的時(shí)候了。

體現(xiàn)在房地產(chǎn)上，就是東京一度火熱升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始趨於平靜，新房、二手房市場(chǎng)也進(jìn)入穩(wěn)定的調(diào)整期。

數(shù)據(jù)上，東京5月份的新房銷售量比去年同期減少了14%，為3002套，其中單月銷售數(shù)量比為71%，勉強(qiáng)達(dá)到70%的分水嶺（這是判斷銷售業(yè)績(jī)好壞的紅線），在過(guò)去的6個(gè)月中，曾連續(xù)4個(gè)月跌落在50%、60%附近。

再看看美國(guó)。

都說(shuō)美國(guó)經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，但非農(nóng)就業(yè)數(shù)據(jù)一出來(lái)馬上打臉。美聯(lián)儲(chǔ)加息也像“空頭支票”，兌現(xiàn)遙遙無(wú)期……

有人認(rèn)為，美國(guó)樓市泡沫2.0已經(jīng)到來(lái)。主要原因是市場(chǎng)充斥大量、廉價(jià)信貸和流動(dòng)性，被印出來(lái)的錢源源不斷流入不動(dòng)產(chǎn)，買家則是大量的專業(yè)投資者和海外買家。

這種簡(jiǎn)單粗暴的解決經(jīng)濟(jì)不景氣的方式，雖然能讓經(jīng)濟(jì)面看起來(lái)好一點(diǎn)，但當(dāng)美國(guó)膨脹的需求一旦耗盡，就是樓市崩潰的時(shí)候。

澳洲。

從今年4月澳洲銀行對(duì)海外買家限貸、禁貸開始，唱衰澳洲樓市的聲音此起彼伏，諸如市場(chǎng)上購(gòu)房的中國(guó)人銳減50%，澳洲公寓嚴(yán)重過(guò)剩等等。

就在最近，由于擔(dān)憂澳洲公寓市場(chǎng)需求下滑和供應(yīng)過(guò)剩，花旗銀行（Citi）和隸屬荷蘭集團(tuán)（ING Group）的ING Direct銀行，都宣布收緊對(duì)公寓的房屋貸款，貸款價(jià)值比率（LVR）將從80%降至70%。

邦爺此前從澳洲中介了解到，大部分中國(guó)人在澳洲買房都偏愛公寓，悲催的是，墨爾本中央商業(yè)區(qū)的公寓價(jià)格已經(jīng)下滑了。

除了上面說(shuō)到的國(guó)家，加拿大的房?jī)r(jià)像蹦極一樣大起大落，英國(guó)正面臨地產(chǎn)基金被大量贖回以及商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)模退房。

中國(guó)呢？

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的最新報(bào)告，上半年全國(guó)百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲7.61%，正中任澤平所言。

盡管一線城市受到限購(gòu)影響，北上深的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)不再領(lǐng)跑全國(guó)，但惠州、東莞、中山、廈門、南京等城市的漲幅反而更驚人。

房?jī)r(jià)漲幅靠前的城市主要有兩大類，一部分是房?jī)r(jià)上漲迅猛的二線“四小龍”——合肥、蘇州、廈門和南京；另一部分是環(huán)一線城市地區(qū)，比如廊坊、東莞、珠海、天津、昆山等，尤其昆山是受到上海購(gòu)買力外溢的影響。

看到了嗎？這年頭，一年房?jī)r(jià)不漲個(gè)20%以上都不好意思出來(lái)跟人打招呼。

不過(guò)，合肥政府率先采取行動(dòng)了。今年6月24日，合肥市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，從7月1日起實(shí)施。合肥將開始執(zhí)行限貸，并且提高二套房和三套房的首付比例，同時(shí)加大土地供應(yīng)。

還有河北的“廊九條”，實(shí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸政策；非本地戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房，且購(gòu)房首付款不得低于30%。

但就在大家以為“一城一策”或?qū)⒊蔀橼厔?shì)的時(shí)候，有人注意到，南京、合肥、蘇州這些城市的庫(kù)存周期僅僅在2個(gè)月左右。

也就是說(shuō)，就算限購(gòu)、限貸，開發(fā)商不加緊推盤，房?jī)r(jià)也還是要漲，搶土地?fù)尩饺蹟噙€會(huì)出現(xiàn)。

這時(shí)候，我們就需要望向頂層設(shè)計(jì)了。

7月14日，發(fā)改委新聞發(fā)言人趙辰昕就放話，對(duì)一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫(kù)存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲；對(duì)三、四線等商品房庫(kù)存較大的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

在中國(guó)這片廣袤的土地上，樓市分化越來(lái)越嚴(yán)重，連社科院都建議要在“一線城市”收房產(chǎn)稅，一線城市大概早已無(wú)力吐槽，“咱能換個(gè)城市折騰嗎”。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。