每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者杜冉樂(lè)

前不久，中國(guó)房企上半年銷售成績(jī)單以“飄紅”收?qǐng)觯簧俜科笊踔吝€上調(diào)了年度目標(biāo)，以示“百尺竿頭，更進(jìn)一步”。

近日，億翰智庫(kù)發(fā)布了截至7月16日124家在香港上市的內(nèi)地房企（以下簡(jiǎn)稱內(nèi)房股）市值排行榜，中國(guó)海外發(fā)展（以下簡(jiǎn)稱中海）以2192億元奪冠，市盈率7.6倍、市凈率1.3倍，而萬(wàn)科以1918億元市值屈居第二，但市盈率與市凈率略高于中海。

從內(nèi)房股百?gòu)?qiáng)來(lái)看，像恒大地產(chǎn)今年上半年銷售1417.8億元，市值卻只有572億元，市盈率5.3倍，市凈率1.1倍。相對(duì)于市盈率，市凈率更能說(shuō)明房企問(wèn)題，僅有3成房企市凈率未“破凈”。

去年以來(lái)，像萬(wàn)達(dá)、富力等內(nèi)房股曾掀起一場(chǎng)回A股潮流，估值被低估無(wú)疑是其核心成因之一，此前房企曾掀起一波轉(zhuǎn)型潮，2年來(lái)仍難以提振股價(jià)。

內(nèi)房股百?gòu)?qiáng)顯著分化

今年初，閩系房企巨頭之一的融信中國(guó)（03301，HK）在香港交易所正式掛牌上市交易，但彼時(shí)IPO僅在香港獲得2.7%的認(rèn)購(gòu)量，剩下只好向國(guó)際發(fā)售。

截至最新收盤(pán)價(jià)6.040港元/股，融信中國(guó)的動(dòng)態(tài)市盈率僅為4.78倍。從彼時(shí)招股書(shū)來(lái)看，融信中國(guó)以高負(fù)債率逆市赴港IPO給地產(chǎn)界留下了較深刻的印象，商業(yè)模式也無(wú)太多可圈可點(diǎn)之處。

截至目前，中國(guó)內(nèi)地暫無(wú)其他房企選擇在香港上市。不過(guò)，港交所作為市場(chǎng)化、國(guó)際化與規(guī)范化程度較高的證券交易所，仍受外界高度關(guān)注。

億翰智庫(kù)研報(bào)顯示，中海、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)商業(yè)和華潤(rùn)置地四家企業(yè)市值超過(guò)千億，分別為2192億元、1918億元、1857億元和1151億元。

從統(tǒng)計(jì)口徑來(lái)看，億翰智庫(kù)實(shí)際上是合并了一家房企在A股與B股及H股之后的總市值。      

“這四家公司均為內(nèi)地的龍頭房企，以極強(qiáng)的盈利能力和成長(zhǎng)性體現(xiàn)出價(jià)值，市值居于行業(yè)前列。”億翰智庫(kù)分析師說(shuō)。

以“穩(wěn)健”著稱的中海為例，記者注意到，該房企2015年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1401.3億港元，同比增幅16.78%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)333.12億港元，同比增幅20.35%，實(shí)現(xiàn)每股凈資產(chǎn)19.43港元，同比增幅19.13%。

記者注意到，鄂系房企卓爾集團(tuán)（原名卓爾發(fā)展，6月剛更名）總市值354億元，市盈率卻高達(dá)16.9倍，市凈率3.6倍。

為何市場(chǎng)給予卓爾高估值？實(shí)際上，武漢卓爾主要以物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)為特色，加上涉足互聯(lián)網(wǎng)O20，可謂風(fēng)頭正勁。建銀國(guó)際一位券商分析師表示，國(guó)內(nèi)網(wǎng)購(gòu)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，京東、阿里等電商巨頭急需龐大的物流設(shè)施，使得物流地產(chǎn)很受青睞。

排名進(jìn)入前10強(qiáng)的碧桂園總市值618億元，市盈率只有6.5倍，市凈率僅0.9倍，這意味著該房企的股價(jià)低于每股凈資產(chǎn)，也就是“破凈”。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，包括碧桂園、世茂房地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、紅星美凱龍、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國(guó)金茂、SOHO中國(guó)、雅居樂(lè)、融創(chuàng)中國(guó)等70家房企股價(jià)“破凈”，占市值百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量的70%。

房企艱難轉(zhuǎn)型路

去年10月份，方興地產(chǎn)更名為中國(guó)金茂，外界認(rèn)為這是中國(guó)金茂的一場(chǎng)“去地產(chǎn)化”之旅，試圖轉(zhuǎn)型為“城市運(yùn)營(yíng)商”。

翻看中國(guó)金茂2015年年報(bào)，該企業(yè)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)銷售及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)銷售金額合計(jì)301.02億元，同比增幅39.5%。

從業(yè)務(wù)范疇來(lái)看，中國(guó)金茂的主營(yíng)收入仍來(lái)自地產(chǎn)銷售收入。按照其對(duì)“城市運(yùn)營(yíng)商”角色的理解，這應(yīng)該是涵蓋了綠色科技、產(chǎn)業(yè)資源整合、智慧科技開(kāi)發(fā)等多個(gè)方面。

今年3月份，中國(guó)金茂旗下金茂酒店（原名金茂投資，H股）與攜程旅行網(wǎng)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，加強(qiáng)酒店品牌、渠道與產(chǎn)品等緊密合作。

截至目前，中國(guó)金茂除了傳統(tǒng)業(yè)務(wù)照舊開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)之外，記者還梳理發(fā)現(xiàn)，更多是與民生銀行等金融機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略合作，或發(fā)行較高成本的永續(xù)債，以及現(xiàn)身一線瘋搶“地王”等。

中國(guó)金茂僅是當(dāng)前房企探索轉(zhuǎn)型的一個(gè)縮影，本輪房企轉(zhuǎn)型發(fā)端于2013年底，積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)、互聯(lián)網(wǎng)金融、眾籌銷售等互聯(lián)網(wǎng)+，但樓市白銀時(shí)代已成定局，地產(chǎn)藍(lán)籌效應(yīng)也逐步褪色。

上半年，房企銷售業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，僅半年就有4家房企創(chuàng)下千億銷售金額，而去年同期僅有萬(wàn)科一家。一邊是房企銷售業(yè)績(jī)飄紅，另一邊是投資人用腳投票。

東方證券某位地產(chǎn)分析師表示，路徑依賴往往讓企業(yè)轉(zhuǎn)型并不容易，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行震蕩，全行業(yè)資產(chǎn)收益率也一再下滑，高成長(zhǎng)性的熱門(mén)行業(yè)概念股風(fēng)險(xiǎn)大，地產(chǎn)股相對(duì)安全，但只有少數(shù)機(jī)構(gòu)投資者愿意多元化配置。

在香港房地產(chǎn)與金融觀察家黃立沖看來(lái)，港股市場(chǎng)投資人更理性，因?yàn)闄C(jī)構(gòu)占比高，他們對(duì)當(dāng)前房企的地產(chǎn)模式是比較悲觀態(tài)度的，主要是一線及典型二線房?jī)r(jià)泡沫隱現(xiàn)，三四線庫(kù)存高企，風(fēng)險(xiǎn)加劇。