每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

(本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

種種跡象表明，中國的經(jīng)濟環(huán)境正處在“虛不受補”的狀態(tài)。

邦爺有一個上海的小伙伴一直在問說，現(xiàn)在是不是買房的最好時機？

此前，邦爺?shù)幕貜投际清X夠就買。但現(xiàn)在…邦爺可能要猶豫了。

為什么？原因有三：

第一、央行不會再放水，房價上漲動力匱乏

今日15:00左右，在岸人民幣兌美元持續(xù)走高，現(xiàn)報6.6916元，一小時上漲約70點。要知道，18日在岸人民幣兌美元跌破了6.7關(guān)口，（中間價下調(diào)156年10月以來的最低點，人民幣點至6.6961），度過了2010果然開漲了。

另外，央行共開展2270億元MLF操作，目的在于注入流動性。MLF等操作可以部分實現(xiàn)補充基礎(chǔ)貨幣、引導利率下行的效果。讓人以為央行將持續(xù)貨幣注水。

但7月16日，央行調(diào)查統(tǒng)計司司長盛松成在上海某論壇坦言，“現(xiàn)在貨幣政策有一點陷入流動性陷阱的現(xiàn)象”。他又進一步說，這個陷阱是“企業(yè)的流動性陷阱”，并暗示寬松的貨幣政策是否繼續(xù)尚無定論。

“流動性陷阱”是凱恩斯的流動偏好理論中的一個概念，是指當利率水平極低時，人們對貨幣的需求趨于無限大，當局即使增加貨幣供給，也不能降低利率，也不能增加投資引誘的經(jīng)濟狀態(tài)。

也就是說，流動性的問題是出在企業(yè)身上，而非居民。在投資預期低迷的情況下，企業(yè)更愿意把錢存在銀行活期用于周轉(zhuǎn)，為什么不是定期？定期利率太低了！企業(yè)拿來買理財收益都比定期高很多，還有就是企業(yè)留著這些活期錢作為“支付”。

之前對于央行“降準”的猜測一下子熄了火。在這種情況下，貨幣政策對刺激經(jīng)濟已經(jīng)毫無用處，我們只能寄希望于財政政策，比如減稅什么的……

只不過，房地產(chǎn)行業(yè)期望的“金九銀十”，想來也不會再得到央媽放水的支持。央媽能做的，就是不停的MLF，這不，18日又給出了2270億元來刺激流動性。

第二、收入漲得慢，房貸年限拉長

根據(jù)數(shù)據(jù)，上半年全國居民人均可支配收入11886元，同比名義增長8.7%，扣除價格因素，實際增長6.5%。值得注意的是，人均可支配收入增長6.5%，但GDP則增長了6.7%。

這種情況并不多見。

一般來說，如果央行放水，會間接導致居民手中的錢增加，在CPI還來不及反應的時候，人們更愿意用多出來的錢去投資。

但是，央行不放水，CPI穩(wěn)步在漲，那么居民亟待增長的收入就面臨一個攔路虎：

那就是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時，新老業(yè)態(tài)的更替與要素的重新配置，或許會增加貨幣政策失效的可能，讓中國經(jīng)濟下行壓力增加。

在中國經(jīng)濟高速發(fā)展的前幾年，房價漲勢很猛。早些年貸款買房的人，在經(jīng)歷前幾年還貸折磨后，早已從房價的漲幅、收入的增加中嘗到了甜頭。

比如10年前，以月供2000元還貸20年的代價買下了一套房，現(xiàn)在，房子價值翻倍，貸款人收入隨著GDP和CPI而增加，但房貸還是2000元。

而此時買房的人，雖然有低利率的支撐，但國內(nèi)GDP增長放緩，居民可支配收入隨之下滑，國內(nèi)經(jīng)濟不振的環(huán)境下，大部分城市房價上漲動力不足，這時候貸款買房，無疑在增加家庭還貸的年限，大家承受壓力的時間，可能從10年增加到20年，甚至更久。

第三、人口拐點來臨，接盤俠都走了

原本對人口有虹吸能力的一線城市，目前都出現(xiàn)了人口流失的征兆。

北京：2015年末，北京常住人口比2014年末增加18.9萬人，但與2014年相比少增加17.9萬人。同時，北京2015年末城六區(qū)常住人口占全市比重比2010年下降0.6個百分點。

上海：2015年末，上海常住人口總數(shù)比2014年末減少10.41萬人。這是新世紀以來，上海常住人口首次出現(xiàn)負增長，降幅為0.4%。

廣州：2010年至2014年5年內(nèi)，廣州的常住人口總共僅增長了30余萬人。

數(shù)據(jù)來自各城市2015國民經(jīng)濟及社會發(fā)展統(tǒng)計公報

但從下面這個表格可見，北京、上海、深圳都是因為離人口上限越來越近，官員們都在為控制人口而撓破頭皮。廣州呢，則是因為產(chǎn)業(yè)原因?qū)е氯丝诹魇В賳T們可都是想方設(shè)法地希望快速增加人口呢。

數(shù)據(jù)來自各城市2015國民經(jīng)濟及社會發(fā)展統(tǒng)計公報

只是，北京核心區(qū)域人口減少，上海負增長，廣州增速極緩…邦爺想問，人都沒有了，誰來消化庫存抬高房價呢？

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。