每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

最近，網(wǎng)上流傳著一條消息：今年11月底之前，上海將對(duì)所有商住房、酒店式公寓實(shí)行限購(gòu)政策，同時(shí)外地戶籍必須繳滿3年社保才能購(gòu)買(mǎi)。

消息一出，立馬引爆了邦地產(chǎn)的粉絲群，大家紛紛詢問(wèn)消息的真假。

帶著疑問(wèn)，邦爺致電了上海房管局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)方表示并不清楚。

姑且不論此事的真假，邦爺在這里首先分析一下此事的可能性。

國(guó)家鼓勵(lì)商用房改租賃住房

今年5月，國(guó)家出臺(tái)政策鼓勵(lì)將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。

住建部副部長(zhǎng)陸克華分析指出，當(dāng)前一些城市有兩大類(lèi)商業(yè)用房滿足改建條件：一類(lèi)是“處在閑置或者半閑置”的商用房；另一類(lèi)是“在建或市場(chǎng)前景不好”的商業(yè)用房。

為了鼓勵(lì)商業(yè)用房完成租賃住房的改建，降低租戶的使用成本，陸克華透露，對(duì)于一些土地用途調(diào)整為了居住用地的商業(yè)用房項(xiàng)目，將幫助租戶降低使用成本，比如將用水、用電、用氣的價(jià)格，按照居民的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

目前商住房、商用房庫(kù)存壓力越來(lái)越大，將其轉(zhuǎn)向租房市場(chǎng)，有望增加市場(chǎng)的房源量，長(zhǎng)租公寓缺房源的現(xiàn)象有望得到明顯緩解。

庫(kù)存問(wèn)題依然嚴(yán)重

同樣，為了解決當(dāng)前上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量偏大的問(wèn)題，上海市規(guī)土局等四部門(mén)也在今年初聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見(jiàn)》。

“意見(jiàn)”規(guī)定，商業(yè)物業(yè)的持有比例為不低于80%、辦公物業(yè)為不低于40%，且持有年限不低于10年；近階段商業(yè)辦公樓宇供應(yīng)較大的區(qū)域，商業(yè)物業(yè)的持有比例提高到100%，辦公物業(yè)持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或長(zhǎng)期持有。

此項(xiàng)規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力提出了很高的要求，同時(shí)，分割銷(xiāo)售幾乎不可能了。

但就算國(guó)家支持，庫(kù)存壓力依然存在。

易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年7月18日，上海的商業(yè)用房存量高達(dá)1023.04萬(wàn)平方米，成為全國(guó)商業(yè)庫(kù)存最高的城市。以上海2016年2~4月份商業(yè)用房的成交面積（7.33萬(wàn)平、20.68萬(wàn)平、28.12萬(wàn)平）計(jì)算，目前的存量需要54.68個(gè)月才能消化完畢。

此前，邦爺也報(bào)道過(guò)，在供給過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化、電商沖擊等諸多問(wèn)題沖擊下，上海的遠(yuǎn)郊商辦市場(chǎng)，已經(jīng)陷入無(wú)人問(wèn)津的局面。

去庫(kù)存真的已經(jīng)迫在眉睫，上海對(duì)人口導(dǎo)入有限制，2500紅線不能觸碰。從數(shù)字就可以看出，去年上海人口凈流出數(shù)量擴(kuò)大，已經(jīng)達(dá)到了15萬(wàn)人，預(yù)計(jì)將來(lái)這一數(shù)字將繼續(xù)擴(kuò)大。

政府無(wú)論是鼓勵(lì)租賃，逐步收緊商業(yè)地產(chǎn)的入市比例，都是在大力去庫(kù)存。目測(cè)政府在下一盤(pán)很大的棋，邦爺由此分析認(rèn)為，后市限購(gòu)可能性還是挺大的，你覺(jué)得呢？到后臺(tái)或粉絲群跟邦爺討論吧！

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。