每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

房地產(chǎn)會(huì)重返“黃金時(shí)代”嗎？難說(shuō)！但，這并不影響一些房企悶聲發(fā)大財(cái)。

7月20日，美好集團(tuán)（000667，SZ）搶先公布今年上市房企首份中期報(bào)告，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入21.7億元，同比增幅101.78%；股東應(yīng)占凈利2.73億元，同比增幅648.7%，基本每股收益0.106元，同比增幅大約646%。

作為鄂系房企龍頭，美好集團(tuán)一直較為低調(diào)，而像華潤(rùn)等個(gè)別實(shí)力房企布局武漢樓市，多借其搭橋。從業(yè)務(wù)來(lái)看，該房企上半年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)收逾17億元，但毛利僅有4.33億元，“城改”項(xiàng)目收益部分實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收2.95億元，成本僅有13.2萬(wàn)元，毛利率99.96%。

美好集團(tuán)內(nèi)部人士表示，該企業(yè)一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)量較大，前期投入較多，現(xiàn)在已進(jìn)入集中回收期，又遇上了土地市場(chǎng)升溫。

“城改”二度迎春？

從業(yè)務(wù)構(gòu)成來(lái)看，美好集團(tuán)半年報(bào)首次將物業(yè)服務(wù)列為三大產(chǎn)品類別之一。報(bào)告期內(nèi)，該業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入5194.5萬(wàn)元，毛利率38.06%，同比增加11.21個(gè)百分點(diǎn)。

就此而言，外界不難看出，這與美好集團(tuán)最新定位的“美好生活集成商”理念不謀而合。美好集團(tuán)在2015年報(bào)透露其將打造以“服務(wù)”為業(yè)務(wù)龍頭的經(jīng)營(yíng)模式。

與該項(xiàng)新業(yè)務(wù)相比，美好集團(tuán)仍需倚重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與“城改”。報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入約17.5億元，同比增幅105%，毛利率僅有24.8%，與去年同期相比卻實(shí)現(xiàn)增幅4.78個(gè)百分點(diǎn)。相對(duì)而言，美好集團(tuán)“城改”部分創(chuàng)造收入約2.95億元，同比增幅365.8%，毛利率99.96%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，整個(gè)去年，美好集團(tuán)城改項(xiàng)目收益部分實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入才2.86億元，就該項(xiàng)而言，今年上半年比去年全年還多。

美好集團(tuán)品牌部一位不愿具名的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們的一級(jí)開(kāi)發(fā)量還比較大，公司當(dāng)前業(yè)績(jī)與這個(gè)應(yīng)該有很大關(guān)系。不過(guò)，也要看到一級(jí)開(kāi)發(fā)前期投入量大，涉及與城中村的村民協(xié)商拆遷等。當(dāng)前，武漢又進(jìn)入土地旺季。

據(jù)武漢搜狐焦點(diǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年上半年，武漢市土地交易中心共掛牌82宗地塊，總成交價(jià)超292億元，較去年同期漲幅達(dá)41%?？偝山幻娣e超352萬(wàn)平方米，較去年同期增加60%。其中，17宗土地溢價(jià)成交，最高溢價(jià)率達(dá)378%，平均溢價(jià)率81.99%。

從常理來(lái)看，房企拍地的火爆勢(shì)必會(huì)直接引爆當(dāng)?shù)匾患?jí)土地整理市場(chǎng)及縮短其資本投入的回收周期。

受益于房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖及回款增加，美好集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額3.73億元，同比增加6.7億元，應(yīng)收賬款余額為4784萬(wàn)元，同比減少82.16%，美好集團(tuán)解釋說(shuō)，這主要為應(yīng)收房款收回，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率14.94%，而去年同期僅為8.24%。

東方證券某一位地產(chǎn)分析師表示，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率提高，說(shuō)明現(xiàn)金收回及確認(rèn)收入的效率高了，減少壞賬計(jì)提，反映其營(yíng)運(yùn)能力的提升。

存貨跌價(jià)曝區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)

記者研究財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，美好集團(tuán)上半年報(bào)告期末存貨余額116.7億元，比去年同期減少12億元，依次可間接反映房企去庫(kù)存力度。不過(guò)，該房企今年上半年存貨跌價(jià)金額大約7490萬(wàn)元。

從存貨跌價(jià)明細(xì)來(lái)看，該報(bào)告期末，美好集團(tuán)旗下沈陽(yáng)幸福置業(yè)按照期末當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格狀況和項(xiàng)目實(shí)際銷售情況，對(duì)沈陽(yáng)“名流公館”項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值進(jìn)行減值測(cè)試后，確認(rèn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約3340萬(wàn)元。

實(shí)際上，沈陽(yáng)樓市風(fēng)險(xiǎn)年初就已出現(xiàn)端倪。彼時(shí)，沈陽(yáng)出臺(tái)“大尺度”救市新政，核心內(nèi)容是大學(xué)生購(gòu)房“零首付”，此消息一出，輿論嘩然，但該新政不久即“見(jiàn)光死”。

不過(guò)，令人始料不及的另一項(xiàng)存貨跌價(jià)計(jì)提是位于一線熱點(diǎn)的深圳項(xiàng)目。財(cái)報(bào)顯示，美好集團(tuán)旗下深圳名流置業(yè)結(jié)合“深圳羅湖區(qū)桂園路城市更新項(xiàng)目”進(jìn)展情況及市場(chǎng)狀況對(duì)該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行減值測(cè)試后確認(rèn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約2139萬(wàn)元。

今年4月份，恒大踢出“舊改球”插足深圳樓市，手握15個(gè)城改項(xiàng)目。此外，信達(dá)地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)方、中城新產(chǎn)業(yè)等資本去年已涉足深圳城改業(yè)務(wù)。去年以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)就開(kāi)始領(lǐng)漲一線乃至全國(guó)樓市，“地王”也頻出，最終被逼出了新的調(diào)控令。

此外，美好集團(tuán)旗下重慶名流置業(yè)按照期末重慶蔡家區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)格狀況和項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)情況，對(duì)重慶“名流印象”項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值進(jìn)行減值測(cè)試后確認(rèn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約2139萬(wàn)元。

據(jù)了解，重慶名流印象總占地面積約17萬(wàn)平方米，總建筑面積約50 萬(wàn)平方米，涵蓋高層、別墅及商業(yè)。

去年6月，重慶市民曾向北碚區(qū)政府反映蔡家組團(tuán)發(fā)展嚴(yán)重緩慢，當(dāng)?shù)卣貞?yīng)稱，蔡家組團(tuán)先后引進(jìn)了杭州保億、旭輝、福建中庚、香港佳程、金科、北京首鋼等25家企業(yè)，各項(xiàng)目正在加緊建設(shè)，同時(shí)也正在逐步交房，各項(xiàng)生活服務(wù)配套項(xiàng)目也正在完善。

重慶中原地產(chǎn)一位市場(chǎng)部人士介紹說(shuō)，蔡家片區(qū)是兩江新區(qū)的一個(gè)新興城市組團(tuán)，主城區(qū)向北拓展的一個(gè)樞紐和拓展方向。起步晚，潛力大。目前，樓盤供給大，但需求較疲軟。