每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

近日，香港獨(dú)立公共政策智庫思匯政策研究所發(fā)布報(bào)告稱，“假設(shè)可以自由選擇在世界上任何一個(gè)地方居住”針對這個(gè)問題，他們從2015年9月至今年1月在香港、上海、新加坡分別抽取了1500人進(jìn)行調(diào)查。

結(jié)果顯示，42%的香港人選擇“離開”，而這一比例在新加坡有20%，上海只有17%。

換個(gè)角度思考，這或許也意味著，移民香港的人也在減少。

數(shù)據(jù)顯示，2014年中至2015年中，香港一年增長5.69萬人，除了人口自然增長的1.81萬人，還有3.78萬人是從內(nèi)地持單程證到香港定居的新移民。

而單程證5萬個(gè)名額在早些年供不應(yīng)求，如今卻有一萬多的剩余。

無論是對香港人還是內(nèi)地人，香港的魅力正在一步步喪失。

生活成本全球最貴

根據(jù)美世咨詢公司的一份年度調(diào)查顯示，香港已經(jīng)成為全球外國人居住成本最高的城市。

其次是：羅安達(dá)、蘇黎世、新加坡、日本東京、剛果金沙薩、上海、日內(nèi)瓦、非洲乍得首都恩賈梅納、北京。

港幣與美元掛勾，美元走勢恢復(fù)，或也會(huì)導(dǎo)致香港的生活水漲船高，例如房租高企，零售物價(jià)格推高或還會(huì)有所凸顯。

有調(diào)查就顯示，香港基本食糧的價(jià)格不但比倫敦貴，比新加坡也貴上不少。

以一公升牛奶的價(jià)格為例，香港平均要4.03美元，新加坡是2.83美元；一公斤的面包，香港要4.43美元，新加坡是3.56美元。同為亞洲金融中心，香港除了啤酒比新加坡便宜，其它方面的物價(jià)已經(jīng)全面碾壓新加坡。像去看一次電影，喝一杯咖啡的成本，均超出新加坡接近一倍。

我們再來看看房租。

雖然比不上連續(xù)兩年蟬聯(lián)第一的羅安達(dá)，但香港兩居室的月租金是上海的1.6倍，北京的1.8倍。

港人收入遠(yuǎn)不能滿足需求

根據(jù)英國一份調(diào)查顯示，香港居民需要一個(gè)月賺12.8萬元才不會(huì)焦慮。

但根據(jù)香港特區(qū)政府的數(shù)據(jù)，2015年二季度，香港家庭每月收入中位數(shù)僅為21900港元。并且僅有6.7%的家庭月收入8萬港元及以上，還有16.2%的家庭月收入少于8000港元。

香港顯然成了極少數(shù)人的“天堂”，大多數(shù)人的“噩夢”。

再來看看對比。

在1993年的時(shí)候，深圳年人均工資為8145元，香港年人均工資為118053.70元，香港是深圳的15倍；但到了2014年，深圳年人均工資為72648元，香港年人均工資為255928.79元，差距已經(jīng)縮短到了3.5倍。

香港房價(jià)還要高位下跌

2016年的香港，房價(jià)位居全球第二。用100萬美元只能買到20平方米，折合人民幣325485元/平方米。

這么高的房價(jià)，再根據(jù)港人的收入，一個(gè)中產(chǎn)家庭想要在市中心買一套80平的房子，需要不吃不喝持續(xù)工作118年才能買得起。

當(dāng)然，香港的房價(jià)很大程度上是被熱錢炒起來的，也就是來自美國、日本的量化寬松“熱錢”以及中國的投資客。

即使從2012年10月開始，香港對購買三年內(nèi)出售的住宅征收“額外印花稅”，打擊在港炒樓行為，2013年又推出針對二套房的雙倍印花稅。

但是，在截至2015年7月的一年里，香港房價(jià)仍然同比上漲20.8%。由此可見，即便增加供給、抑制投機(jī)，但仍擋不住香港房價(jià)上漲的腳步。

不過目前香港房價(jià)下跌的預(yù)期也不少。

高力國際認(rèn)為，在環(huán)球經(jīng)濟(jì)前景不明朗的情況下，影響香港住宅樓價(jià)自去年9月的歷史高位至今回落10%。即使負(fù)利率環(huán)境及美國加息步伐緩慢令香港樓價(jià)在上一季回穩(wěn)，但這并不足以扭轉(zhuǎn)跌勢，以全年計(jì)預(yù)期將最多跌15%。

另外，受到內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長放緩影響，預(yù)期自2017年起的三年，香港樓市累計(jì)還將再跌三成。

香港旅游業(yè)下滑，失業(yè)率或上升

根據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處發(fā)表的最新勞動(dòng)人口統(tǒng)計(jì)數(shù)字，四月至六月經(jīng)季節(jié)性調(diào)整的失業(yè)率為3.4%。最近一年，香港旅游業(yè)下滑嚴(yán)重。香港行政長官梁振英就說到，旅游業(yè)下降可能直接影響就業(yè)情況。

就拿那個(gè)全球最小的迪士尼來說。

其2015財(cái)年業(yè)績報(bào)告顯示，受內(nèi)地訪客人數(shù)和酒店入住率下跌影響，去年凈虧損1.48億港元。緊接著還進(jìn)行了大裁員，連已在迪士尼工作超過10年的老員工也沒能幸免。

偏愛在香港買黃金珠寶的大媽們，回內(nèi)地有時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)，“怎么香港比家門口還貴呢！”

于是，周大福董事總經(jīng)理近日也表示，預(yù)計(jì)年內(nèi)會(huì)在香港旅游區(qū)關(guān)閉7至8間分店。

并且，由于人民幣的貶值，港幣兌人民幣的匯率優(yōu)勢也在大幅變小。去過香港的人也會(huì)感覺到，在香港購物，好像也沒便宜很多。

而這些都是影響香港房價(jià)的重要因素。

＊文中觀點(diǎn)為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。