編者按：

恒大這些年實(shí)現(xiàn)高速增長的秘密是什么？到底是一種什么樣的機(jī)制，推動(dòng)恒大一步步走向強(qiáng)大，并首次入榜世界500強(qiáng)？憑借現(xiàn)有模式，恒大又能走多遠(yuǎn)？本期房產(chǎn)周刊，將把這些謎題一一揭開。

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊

近日，2016年的《財(cái)富》世界500強(qiáng)公布，恒大以211.84億美元的營業(yè)收入首次上榜。和已過而立的萬科相比，僅僅20歲的恒大似乎更能代表過去20年來的中國速度，同時(shí)也讓關(guān)注中國未來的人們，看到了延續(xù)中高速增長趨勢(shì)的可能性。

資料顯示，恒大各項(xiàng)核心指標(biāo)近年保持高增長態(tài)勢(shì)，其中2015年?duì)I業(yè)收入較2009年上市時(shí)的57.2億元增長超20倍，達(dá)1331.3億元。另外總資產(chǎn)、銷售額、凈利潤等亦分別增長超11倍、5倍和14倍。

領(lǐng)航者：解密“95后”的世界500強(qiáng)企業(yè)

成功沒有捷徑，更無從效仿。作為少有上榜的中國民營企業(yè)，恒大成功擠入世界500強(qiáng)，讓外界更好奇它背后的成功之道。

恒大集團(tuán)董事局主席許家印在外界看來是一位讓人如沐春風(fēng)的企業(yè)家，而在工作上的投入和嚴(yán)謹(jǐn)非一般人能所及。“非常拼，真的非常拼，據(jù)說每天的工作時(shí)間在20小時(shí)左右。”據(jù)接觸過許家印的知情人士透露。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者和許家印有過一面之緣，帥氣的外表與親和的言語，讓人覺得這位兩千億房企的“掌門人”平易近人。王石之于萬科或許更像職業(yè)經(jīng)理人，許家印之于恒大集團(tuán)，更像一個(gè)永不停步的領(lǐng)航者。

清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵在2015年“經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)城市新機(jī)遇”高峰論壇上提到，“企業(yè)布局要有前瞻性，但不能過分超前”。從成立伊始，許家印就帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)，確立并貫穿20年的企業(yè)精神、工作作風(fēng)和企業(yè)宗旨，確保了團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力；實(shí)施前瞻性的發(fā)展戰(zhàn)略，并每三年制定“三年計(jì)劃”，確保了企業(yè)的穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展；在管理和運(yùn)營方面，獨(dú)特的緊密型集團(tuán)化管理模式、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式、民生地產(chǎn)的產(chǎn)品定位，確保了企業(yè)規(guī)模和品牌的快速發(fā)展。

種種發(fā)展規(guī)劃，讓恒大充分分享了中國經(jīng)濟(jì)過去三十多年高速增長的紅利，企業(yè)以每年30%的增速增長，規(guī)模實(shí)力更呈現(xiàn)出驚人的發(fā)展態(tài)勢(shì)。資料顯示，恒大1996年從零開始創(chuàng)業(yè)，僅三年位列廣州十強(qiáng)；2006年開始擴(kuò)展全國，三年即完成布局；到2016年，完成180個(gè)城市的拓展，企業(yè)規(guī)模第一，年銷售規(guī)模超3000億元。而就個(gè)人紅利而言，恒大的薪資水平高出行業(yè)平均水平20%左右，因此吸引了各行各業(yè)優(yōu)秀人才紛紛加入。

核武器：超強(qiáng)的執(zhí)行力造就“恒大速度”

在恒大20周年慶典上，許家印曾感慨道：“恒大二十年的輝煌與榮耀，離不開全體員工的努力拼搏。多年來，你們?yōu)榱斯?，虧欠家庭常年無休，工作中，不知道你們承受了多少壓力，付出了多少艱辛，是你們用無數(shù)的心血和汗水，才換來了恒大的今天。”

在業(yè)界，恒大員工以“高效、高能”聞名。據(jù)了解，到了企業(yè)重大戰(zhàn)略時(shí)期，員工都會(huì)傾注100%的心血和時(shí)間，完成各種“高難度”動(dòng)作，而且還很漂亮地成功“落地”。在恒大，人才和企業(yè)之間彼此達(dá)成了一種外界無法想象的融合?；蛟S行業(yè)中有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬，能吸引到大批優(yōu)秀的人才，但留住人才還是要靠彼此磨合后的相融。

恒大能在短短20年，從一個(gè)剛剛出生的“嬰兒”成長為世界級(jí)的企業(yè)巨人，正是依靠這種高效的先進(jìn)科學(xué)管理體系。對(duì)那些致力成為世界級(jí)企業(yè)的公司來說，恒大的成長史似乎更像是一本世界級(jí)的教科書。

在地產(chǎn)圈，恒大的強(qiáng)大執(zhí)行力，一直為人所稱道。在恒大，每個(gè)人充實(shí)的工作讓企業(yè)不斷高效運(yùn)轉(zhuǎn)。核心管理層團(tuán)隊(duì)則是公司的靈魂，支撐整個(gè)公司的發(fā)展。管理層與執(zhí)行層的配合，也是恒大獨(dú)有模式，彼此之間保留了足夠的空間，雙方充分信任，這不僅激活了每個(gè)人的熱情，也為最終實(shí)現(xiàn)多贏的局面奠定了基礎(chǔ)。

除了強(qiáng)大的員工隊(duì)伍作為發(fā)展基礎(chǔ)，恒大近年的多元產(chǎn)業(yè)不斷做大做強(qiáng)。經(jīng)過近幾年的精心謀劃，恒大已完成多元化布局，成為集地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、健康、旅游、文化、體育及農(nóng)牧為一體的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)，多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展將推動(dòng)其實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速增長。

有市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，恒大今后在世界500強(qiáng)中的排名將不斷提升。其中，營業(yè)收入是世界500強(qiáng)排名的主要依據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，500強(qiáng)總營收年均增幅不足1%，今年更是下降11.5%，而恒大增幅在30%左右。此外，恒大2016年上半年即累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額1418億元，同比增長62.8%，今年?duì)I收水平將繼續(xù)大幅提升。

而隨著今年中國民營企業(yè)的身影在世界500強(qiáng)榜單不斷涌現(xiàn)，也印證了中國民營經(jīng)濟(jì)在不斷壯大。未來，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的滾滾洪流中，以恒大為代表的一大批民營企業(yè)快速發(fā)展，將為中國經(jīng)濟(jì)注入嶄新活力。當(dāng)然，跨進(jìn)世界500強(qiáng)的豪門俱樂部僅僅是恒大一個(gè)新的起點(diǎn)。未來，恒大進(jìn)入2.0時(shí)代將如何蛻變，這是它留給外界最大的看點(diǎn)。

大手筆并購快速擴(kuò)張 恒大挑戰(zhàn)萬科霸主地位

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊

恒大日前公布的業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1417.8億元，銷售面積合計(jì)1660.5萬平方米，同比分別增長62.8%和45.9%。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的排位數(shù)據(jù)，恒大僅次于萬科，排名第二。

有消息指出，恒大集團(tuán)的最新目標(biāo)是2020年總資產(chǎn)超3萬億元，房地產(chǎn)年銷售規(guī)模超6000億元。

從2015年起，恒大開啟瘋狂收購模式，當(dāng)年先后公布6筆收購事項(xiàng)——中渝置地、華人置業(yè)、信合置業(yè)旗下的重慶和成都物業(yè)、香港萬通大廈、新世界物業(yè)，累計(jì)代價(jià)為611億元。其中收購新世界9個(gè)項(xiàng)目花費(fèi)339億元?？焖俨①從Ｊ?，是恒大實(shí)現(xiàn)高銷售目標(biāo)的殺手锏。

迅速調(diào)整布局：一二線新項(xiàng)目占比超過六成

億翰智庫發(fā)布的2016年1~6月中國典型房企銷售金額TOP200數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷上升，房企業(yè)績集中度快速聚攏，也加快了房地產(chǎn)行業(yè)的整合趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2016年收官之時(shí)，各梯隊(duì)的集中度仍將加劇。

不可否認(rèn)，今年上半年恒大高增長的實(shí)現(xiàn)與樓市火爆有著密切聯(lián)系，但環(huán)顧地產(chǎn)圈，并不是每家房企都能高速增長。這得益于恒大從去年開始調(diào)整了戰(zhàn)略布局，在一二線城市獲取了大量的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。

早期恒大的土地戰(zhàn)略是優(yōu)先進(jìn)入三線城市，希望用最少的資金獲得最大的土地儲(chǔ)備，之后發(fā)展重心漸漸往一二線城市傾斜，去年底，恒大已成功完成了三線城市包圍一二線城市的戰(zhàn)略布局。

數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，恒大一二線城市項(xiàng)目數(shù)量占比55%，投資額占了72%。從去年新上馬的項(xiàng)目來看，數(shù)量上一二線城市占62%，投資額占了75%。同時(shí)，去年恒大在深圳新獲取了20個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備接近1200萬平方米，按照售價(jià)初步的估算銷售額達(dá)到3700億元。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，恒大保持高速增長的原因包括優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新營銷策略以及開啟快速并購“小馬達(dá)”等。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，恒大所有項(xiàng)目以首次置業(yè)者和自住的剛性需求為主，中端至中高端產(chǎn)品占85%，可以滿足不同層級(jí)的需求。

在營銷創(chuàng)新方面，恒大推出無理由退房，對(duì)品牌以及業(yè)績提升起到了較好的推動(dòng)作用。

并購帶來了快速擴(kuò)張的資本

恒大集團(tuán)董事局主席許家印表示，地產(chǎn)行業(yè)今后發(fā)展機(jī)遇在于行業(yè)集中度不斷提高，房企將在優(yōu)勝劣汰中分化。也就是說，通過收購獲得一二線核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這是恒大地產(chǎn)在地產(chǎn)領(lǐng)域戰(zhàn)略調(diào)整的一部分。

從2015年開始，恒大開始了快速收購的模式，2015年先后公布了6筆收購事項(xiàng)，中渝置地、華人置業(yè)、信合置業(yè)旗下的重慶和成都物業(yè)、香港萬通大廈、新世界物業(yè)，累計(jì)代價(jià)為611億元。其中收購新世界的9個(gè)項(xiàng)目花費(fèi)339億元。

2016年，恒大收購的腳步并沒有減緩，先后收購了人和集團(tuán)哈爾濱4個(gè)項(xiàng)目、廊坊發(fā)展以及嘉凱城等項(xiàng)目。

在收購?fù)瓿珊?，這部分同行幾年甚至十幾年都沒有開發(fā)、銷售的項(xiàng)目，迅速融入了恒大速度——以收購盛和的3個(gè)樓盤為例，恒大實(shí)現(xiàn)了當(dāng)月收購、當(dāng)月開盤，銷售額達(dá)到17.3億元，體現(xiàn)了驚人的快速整合能力。

恒大70億港元收購的重慶御龍?zhí)旆屙?xiàng)目是另一個(gè)案例。信和置業(yè)公司在運(yùn)營能力不足，建設(shè)7年后開盤，均價(jià)9500元/平方米。

而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從搜房、樂居獲取數(shù)據(jù)顯示，恒大接手后，6月5日御龍?zhí)旆彘_盤2小時(shí)銷售超1億元，總貨值1.2億元的房源去化達(dá)90%，均價(jià)已達(dá)13000元／平方米。

為何同行賣得較差的樓盤，能在恒大手上化腐朽為神奇？

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，恒大嚴(yán)格管控成本，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營，強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力，能夠節(jié)約成本，有助于項(xiàng)目獲得更大的盈利空間。在市場(chǎng)推廣、營銷方面采用標(biāo)準(zhǔn)化體系，為項(xiàng)目的快速開發(fā)和高周轉(zhuǎn)提供了保障。

在價(jià)格方面，恒大采用靈活的定價(jià)策略，價(jià)格梯度上漲，折扣體系完善，對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群而言，具有較強(qiáng)的吸引力。

恒大集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞表示，恒大是并購的受益者，很多并購的小項(xiàng)目，幫助恒大實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。

劉策認(rèn)為兼并重組的發(fā)展模式將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的主流趨勢(shì)，行業(yè)集中度不斷提升，獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備時(shí)也能獲得目標(biāo)公司的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)以及當(dāng)?shù)靥厥獾馁Y源，同時(shí)也消滅了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，對(duì)于進(jìn)入?yún)^(qū)域發(fā)展形成較大利好。

劉策同時(shí)認(rèn)為，在房地產(chǎn)行情較好的情況下，提升杠桿運(yùn)用，只要收益率高于資金成本，就能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。而恒大規(guī)模大，融資成本低，此舉能產(chǎn)生幾倍的收益。最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，恒大現(xiàn)金余額達(dá)到1640.2億元，手握大量現(xiàn)金，擁有敏銳嗅覺的恒大在看好優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的情況下，能夠快速出手。

有知名房地產(chǎn)專家接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，恒大在兼并重組方面確實(shí)有著優(yōu)秀的表現(xiàn)，他建議在土地稀缺的一線城市以及熱點(diǎn)二線城市開展兼并重組，對(duì)于擴(kuò)大利潤空間以及搶占市場(chǎng)更具意義。

行業(yè)未來的老大

如果恒大在2020年順利實(shí)現(xiàn)6000億元的銷售目標(biāo)，無疑是房地產(chǎn)行業(yè)老大的有力競(jìng)爭(zhēng)者。

從存貨量來看，恒大具備與萬科一決高下的資本。億翰智庫發(fā)布的上市房企存貨排行榜TOP100顯示，截至2015年底，恒大以3850億元貨值排位第二，萬科以3681億元貨值排名第三。

從現(xiàn)金流來看，恒大通過大量的融資，手握1640.2億元現(xiàn)金，能夠?qū)κ袌?chǎng)上優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和投資快速反應(yīng)，緊握投資機(jī)會(huì)；萬科現(xiàn)金532億元，排名第四。

在白銀時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)在于兼并重組，恒大、保利已看到這一點(diǎn)并積極布局，最終成為受益者。兼并重組能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張——只有快，才能抓住市場(chǎng)，做大做強(qiáng)。

多位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)均表示，不排除恒大有超越萬科的可能性，但對(duì)于萬科、恒大這類龍頭房企而言，規(guī)模之爭(zhēng)似乎并無太大必要，因?yàn)橐?guī)模并不代表企業(yè)經(jīng)營的好壞，摘取行業(yè)桂冠的關(guān)鍵，更在于企業(yè)的管理模式、以及對(duì)行業(yè)的創(chuàng)造性貢獻(xiàn)。

地產(chǎn)界的羅斯柴爾德：恒大2.0時(shí)代多元新格局

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊

和世界上所有優(yōu)秀的企業(yè)帝國一樣，恒大在地產(chǎn)主業(yè)快速發(fā)展壯大后，也在向金融、互聯(lián)網(wǎng)、健康、文化旅游等更多領(lǐng)域伸出觸角，恒大集團(tuán)董事局主席許家印在今年3月業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，恒大的多元化布局已經(jīng)完成。

更名“中國恒大集團(tuán)”

在《財(cái)富》公布世界500強(qiáng)榜單的當(dāng)天，恒大亦發(fā)布公告，公司正式更名為“中國恒大集團(tuán)”。同時(shí)，中文股份簡稱將由“恒大地產(chǎn)”變更為“中國恒大”。此舉正是多元發(fā)展戰(zhàn)略的最好詮釋。

據(jù)記者了解，像美國通用、韓國三星、德國西門子等老牌世界500強(qiáng)企業(yè)都普遍采取此戰(zhàn)略，而與其他企業(yè)不同的是，恒大的多元化戰(zhàn)略并非單純的“1+n”模式，更多是采用一種投行思維——通過對(duì)全球資源的種類、數(shù)量等時(shí)空分布有效配置，產(chǎn)生由“石墨”到“金剛石”的增值效果。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，許家印的多元化戰(zhàn)略布局和當(dāng)年的李嘉誠極為相似，在和記黃埔發(fā)展早期，涉及港口、地產(chǎn)、能源、基建等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，看似缺乏協(xié)同性，但正是這種布局實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)間的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，在遭遇危機(jī)時(shí)發(fā)揮互補(bǔ)作用。縱觀恒大多元化布局，文化旅游產(chǎn)業(yè)具有最大增量級(jí)，隨著人們物質(zhì)生活越發(fā)豐富，更充裕的資金就會(huì)轉(zhuǎn)化到對(duì)精神享受的追求上，文化旅游產(chǎn)業(yè)未來將迎來爆發(fā)式增長。

如果以投行思維研究許家印，他無疑是一個(gè)戰(zhàn)略高手。而這種宏觀資源配置的思維模式，亦在恒大發(fā)展過程中得到淋漓盡致的體現(xiàn)。明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認(rèn)為，地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)上是對(duì)土地價(jià)值的發(fā)現(xiàn)、利用和增值過程。

劉策表示，在存量資產(chǎn)的收購、改造、運(yùn)營和退出等環(huán)節(jié)，都會(huì)應(yīng)用到投行思維。以房地產(chǎn)開發(fā)投融資為例，開發(fā)商往往會(huì)大規(guī)模引入金融機(jī)構(gòu)共同投資項(xiàng)目，同時(shí)，在投資退出時(shí)，除了以往簡單的銷售退出外，后續(xù)通過改造打包出售，或者裝進(jìn)REITS打包上市等等，都是投行思維在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用。知名房地產(chǎn)與金融評(píng)論人黃立沖表示，投行思維的關(guān)鍵就是高回報(bào)、成長性好、風(fēng)險(xiǎn)可控。

加快實(shí)施多元化戰(zhàn)略

恒大的多元戰(zhàn)略，更多的則是投行思維的加成應(yīng)用。

在地產(chǎn)行業(yè)，許家印抓住轉(zhuǎn)型發(fā)展機(jī)遇，布局互聯(lián)網(wǎng)金融體系，通過融資全面“進(jìn)貨”，手握大量現(xiàn)金，瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)出手。布局文化旅游產(chǎn)業(yè)，通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營獲得較高收益。

恒大加大在金融領(lǐng)域布局，拿下金融產(chǎn)業(yè)最核心的兩張牌照——保險(xiǎn)和銀行。去年9月，恒大買下中新大東方人壽保險(xiǎn)有限公司50%的股權(quán)，并將其更名為恒大人壽。按照規(guī)劃，恒大人壽在2018年規(guī)模將達(dá)到1000億元以上。

同時(shí)，恒大通過不斷增持盛京銀行，鞏固第一大股東位置。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這只是恒大布局金融產(chǎn)業(yè)的開端，未來恒大或?qū)⑦M(jìn)一步深入金融領(lǐng)域發(fā)展，完成金融全產(chǎn)業(yè)鏈的布局。

通過布局金融領(lǐng)域，恒大將建立強(qiáng)大的資本運(yùn)作平臺(tái)，為恒大進(jìn)一步壯大規(guī)模，進(jìn)而借助所進(jìn)入產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)重構(gòu)，產(chǎn)生高于行業(yè)平均領(lǐng)域的投資收益。比如恒大投資的醫(yī)療業(yè)務(wù)，如果能大規(guī)模在恒大住宅小區(qū)布點(diǎn)，則可大大提升物業(yè)的附加值，進(jìn)而幫助住宅銷售取得更高的溢價(jià)。