◎每經(jīng)實習(xí)記者 魏瓊

恒大日前公布的業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，上半年實現(xiàn)合約銷售金額1417.8億元，銷售面積合計1660.5萬平方米，同比分別增長62.8%和45.9%。根據(jù)多家機構(gòu)的排位數(shù)據(jù)，恒大僅次于萬科，排名第二。

有消息指出，恒大集團的最新目標(biāo)是2020年總資產(chǎn)超3萬億元，房地產(chǎn)年銷售規(guī)模超6000億元。

從2015年起，恒大開啟瘋狂收購模式，當(dāng)年先后公布6筆收購事項——中渝置地、華人置業(yè)、信合置業(yè)旗下的重慶和成都物業(yè)、香港萬通大廈、新世界物業(yè)，累計代價為611億元。其中收購新世界9個項目花費339億元。快速并購模式，是恒大實現(xiàn)高銷售目標(biāo)的殺手锏。

迅速調(diào)整布局：一二線新項目占比超過六成

億翰智庫發(fā)布的2016年1~6月中國典型房企銷售金額TOP200數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷上升，房企業(yè)績集中度快速聚攏，也加快了房地產(chǎn)行業(yè)的整合趨勢，預(yù)計2016年收官之時，各梯隊的集中度仍將加劇。

不可否認，今年上半年恒大高增長的實現(xiàn)與樓市火爆有著密切聯(lián)系，但環(huán)顧地產(chǎn)圈，并不是每家房企都能高速增長。這得益于恒大從去年開始調(diào)整了戰(zhàn)略布局，在一二線城市獲取了大量的優(yōu)質(zhì)土地儲備。

早期恒大的土地戰(zhàn)略是優(yōu)先進入三線城市，希望用最少的資金獲得最大的土地儲備，之后發(fā)展重心漸漸往一二線城市傾斜，去年底，恒大已成功完成了三線城市包圍一二線城市的戰(zhàn)略布局。

數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，恒大一二線城市項目數(shù)量占比55%，投資額占了72%。從去年新上馬的項目來看，數(shù)量上一二線城市占62%，投資額占了75%。同時，去年恒大在深圳新獲取了20個項目，土地儲備接近1200萬平方米，按照售價初步的估算銷售額達到3700億元。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，恒大保持高速增長的原因包括優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新營銷策略以及開啟快速并購“小馬達”等。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，恒大所有項目以首次置業(yè)者和自住的剛性需求為主，中端至中高端產(chǎn)品占85%，可以滿足不同層級的需求。

在營銷創(chuàng)新方面，恒大推出無理由退房，對品牌以及業(yè)績提升起到了較好的推動作用。

并購帶來了快速擴張的資本

恒大集團董事局主席許家印表示，地產(chǎn)行業(yè)今后發(fā)展機遇在于行業(yè)集中度不斷提高，房企將在優(yōu)勝劣汰中分化。也就是說，通過收購獲得一二線核心城市優(yōu)質(zhì)項目，這是恒大地產(chǎn)在地產(chǎn)領(lǐng)域戰(zhàn)略調(diào)整的一部分。

從2015年開始，恒大開始了快速收購的模式，2015年先后公布了6筆收購事項，中渝置地、華人置業(yè)、信合置業(yè)旗下的重慶和成都物業(yè)、香港萬通大廈、新世界物業(yè)，累計代價為611億元。其中收購新世界的9個項目花費339億元。

2016年，恒大收購的腳步并沒有減緩，先后收購了人和集團哈爾濱4個項目、廊坊發(fā)展以及嘉凱城等項目。

在收購?fù)瓿珊螅@部分同行幾年甚至十幾年都沒有開發(fā)、銷售的項目，迅速融入了恒大速度——以收購盛和的3個樓盤為例，恒大實現(xiàn)了當(dāng)月收購、當(dāng)月開盤，銷售額達到17.3億元，體現(xiàn)了驚人的快速整合能力。

恒大70億港元收購的重慶御龍?zhí)旆屙椖渴橇硪粋€案例。信和置業(yè)公司在運營能力不足，建設(shè)7年后開盤，均價9500元/平方米。

而《每日經(jīng)濟新聞》記者從搜房、樂居獲取數(shù)據(jù)顯示，恒大接手后，6月5日御龍?zhí)旆彘_盤2小時銷售超1億元，總貨值1.2億元的房源去化達90%，均價已達13000元／平方米。

為何同行賣得較差的樓盤，能在恒大手上化腐朽為神奇？

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察，恒大嚴(yán)格管控成本，實行標(biāo)準(zhǔn)化運營，強調(diào)執(zhí)行力，能夠節(jié)約成本，有助于項目獲得更大的盈利空間。在市場推廣、營銷方面采用標(biāo)準(zhǔn)化體系，為項目的快速開發(fā)和高周轉(zhuǎn)提供了保障。

在價格方面，恒大采用靈活的定價策略，價格梯度上漲，折扣體系完善，對目標(biāo)消費群而言，具有較強的吸引力。

恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞表示，恒大是并購的受益者，很多并購的小項目，幫助恒大實現(xiàn)了快速發(fā)展。

劉策認為兼并重組的發(fā)展模式將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的主流趨勢，行業(yè)集中度不斷提升，獲得優(yōu)質(zhì)項目土地儲備時也能獲得目標(biāo)公司的經(jīng)營團隊以及當(dāng)?shù)靥厥獾馁Y源，同時也消滅了一個競爭對手，對于進入?yún)^(qū)域發(fā)展形成較大利好。

劉策同時認為，在房地產(chǎn)行情較好的情況下，提升杠桿運用，只要收益率高于資金成本，就能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。而恒大規(guī)模大，融資成本低，此舉能產(chǎn)生幾倍的收益。最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，恒大現(xiàn)金余額達到1640.2億元，手握大量現(xiàn)金，擁有敏銳嗅覺的恒大在看好優(yōu)質(zhì)項目的情況下，能夠快速出手。

有知名房地產(chǎn)專家接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，恒大在兼并重組方面確實有著優(yōu)秀的表現(xiàn)，他建議在土地稀缺的一線城市以及熱點二線城市開展兼并重組，對于擴大利潤空間以及搶占市場更具意義。

行業(yè)未來的老大

如果恒大在2020年順利實現(xiàn)6000億元的銷售目標(biāo)，無疑是房地產(chǎn)行業(yè)老大的有力競爭者。

從存貨量來看，恒大具備與萬科一決高下的資本。億翰智庫發(fā)布的上市房企存貨排行榜TOP100顯示，截至2015年底，恒大以3850億元貨值排位第二，萬科以3681億元貨值排名第三。

從現(xiàn)金流來看，恒大通過大量的融資，手握1640.2億元現(xiàn)金，能夠?qū)κ袌錾蟽?yōu)質(zhì)項目和投資快速反應(yīng)，緊握投資機會；萬科現(xiàn)金532億元，排名第四。

在白銀時代，房地產(chǎn)行業(yè)的機會在于兼并重組，恒大、保利已看到這一點并積極布局，最終成為受益者。兼并重組能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模的快速擴張——只有快，才能抓住市場，做大做強。

多位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時均表示，不排除恒大有超越萬科的可能性，但對于萬科、恒大這類龍頭房企而言，規(guī)模之爭似乎并無太大必要，因為規(guī)模并不代表企業(yè)經(jīng)營的好壞，摘取行業(yè)桂冠的關(guān)鍵，更在于企業(yè)的管理模式、以及對行業(yè)的創(chuàng)造性貢獻。