◎每經記者 杜冉樂

房地產會重返“黃金時代”嗎？難說！但，這并不影響一些房企悶聲發(fā)大財。

7月20日，美好集團（000667，SZ）搶先公布今年上市房企首份中期報告，實現營業(yè)收入21.7億元，同比增幅101.78%；股東應占凈利2.73億元，同比增幅648.7%，基本每股收益0.106元，同比增幅大約646%。

作為鄂系房企龍頭，美好集團一直較為低調，而像華潤等個別實力房企布局武漢樓市，多借其搭橋。從業(yè)務來看，該房企上半年地產開發(fā)創(chuàng)收逾17億元，但毛利僅有4.33億元，“城改”項目收益部分實現創(chuàng)收2.95億元，成本僅有13.2萬元，毛利率99.96%。

美好集團內部人士表示，該企業(yè)一級開發(fā)業(yè)務量較大，前期投入較多，現在已進入集中回收期，又遇上了土地市場升溫。

“城改”二度迎春？

從業(yè)務構成來看，美好集團半年報首次將物業(yè)服務列為三大產品類別之一。報告期內，該業(yè)務營業(yè)收入5194.5萬元，毛利率38.06%，同比增加11.21個百分點。

就此而言，外界不難看出，這與美好集團最新定位的“美好生活集成商”理念不謀而合。美好集團在2015年報透露其將打造以“服務”為業(yè)務龍頭的經營模式。

與該項新業(yè)務相比，美好集團仍需倚重房地產開發(fā)與“城改”。報告期內，實現房地產開發(fā)收入約17.5億元，同比增幅105%，毛利率僅有24.8%，與去年同期相比卻實現增幅4.78個百分點。相對而言，美好集團“城改”部分創(chuàng)造收入約2.95億元，同比增幅365.8%，毛利率99.96%。

《每日經濟新聞》記者注意到，整個去年，美好集團城改項目收益部分實現營業(yè)收入才2.86億元，就該項而言，今年上半年比去年全年還多。

美好集團品牌部一位不愿具名的相關負責人表示，他們的一級開發(fā)量還比較大，公司當前業(yè)績與這個應該有很大關系。不過，也要看到一級開發(fā)前期投入量大，涉及與城中村的村民協(xié)商拆遷等。當前，武漢又進入土地旺季。

據武漢搜狐焦點統(tǒng)計顯示，2016年上半年，武漢市土地交易中心共掛牌82宗地塊，總成交價超292億元，較去年同期漲幅達41%?？偝山幻娣e超352萬平方米，較去年同期增加60%。其中，17宗土地溢價成交，最高溢價率達378%，平均溢價率81.99%。

從常理來看，房企拍地的火爆勢必會直接引爆當地一級土地整理市場及縮短其資本投入的回收周期。

受益于房地產市場回暖及回款增加，美好集團經營性現金流凈額3.73億元，同比增加6.7億元，應收賬款余額為4784萬元，同比減少82.16%，美好集團解釋說，這主要為應收房款收回，應收賬款周轉率14.94%，而去年同期僅為8.24%。

東方證券某一位地產分析師表示，應收賬款周轉率提高，說明現金收回及確認收入的效率高了，減少壞賬計提，反映其營運能力的提升。

存貨跌價曝區(qū)域風險

記者研究財報發(fā)現，美好集團上半年報告期末存貨余額116.7億元，比去年同期減少12億元，依次可間接反映房企去庫存力度。不過，該房企今年上半年存貨跌價金額大約7490萬元。

從存貨跌價明細來看，該報告期末，美好集團旗下沈陽幸福置業(yè)按照期末當地市場價格狀況和項目實際銷售情況，對沈陽“名流公館”項目可變現凈值進行減值測試后，確認存貨跌價準備約3340萬元。

實際上，沈陽樓市風險年初就已出現端倪。彼時，沈陽出臺“大尺度”救市新政，核心內容是大學生購房“零首付”，此消息一出，輿論嘩然，但該新政不久即“見光死”。

不過，令人始料不及的另一項存貨跌價計提是位于一線熱點的深圳項目。財報顯示，美好集團旗下深圳名流置業(yè)結合“深圳羅湖區(qū)桂園路城市更新項目”進展情況及市場狀況對該開發(fā)項目進行減值測試后確認存貨跌價準備約2139萬元。

今年4月份，恒大踢出“舊改球”插足深圳樓市，手握15個城改項目。此外，信達地產及其關聯(lián)方、中城新產業(yè)等資本去年已涉足深圳城改業(yè)務。去年以來，深圳房價就開始領漲一線乃至全國樓市，“地王”也頻出，最終被逼出了新的調控令。

此外，美好集團旗下重慶名流置業(yè)按照期末重慶蔡家區(qū)域的市場價格狀況和項目實際開發(fā)情況，對重慶“名流印象”項目可變現凈值進行減值測試后確認存貨跌價準備約2139萬元。

據了解，重慶名流印象總占地面積約17萬平方米，總建筑面積約50 萬平方米，涵蓋高層、別墅及商業(yè)。

去年6月，重慶市民曾向北碚區(qū)政府反映蔡家組團發(fā)展嚴重緩慢，當地政府回應稱，蔡家組團先后引進了杭州保億、旭輝、福建中庚、香港佳程、金科、北京首鋼等25家企業(yè)，各項目正在加緊建設，同時也正在逐步交房，各項生活服務配套項目也正在完善。

重慶中原地產一位市場部人士介紹說，蔡家片區(qū)是兩江新區(qū)的一個新興城市組團，主城區(qū)向北拓展的一個樞紐和拓展方向。起步晚，潛力大。目前，樓盤供給大，但需求較疲軟。