每經(jīng)編輯 王杰    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

2016年上半年轉(zhuǎn)瞬即逝，下半年的房?jī)r(jià)成為購(gòu)房者們關(guān)注的焦點(diǎn)。

中國(guó)住建部政策專家委員會(huì)副主任顧云昌告訴邦爺，無論從交易額、交易量、還是投資，可以看出來房地產(chǎn)這輪周期的高點(diǎn)是在今年的三四月份，今年市場(chǎng)呈現(xiàn)拋物線狀，下半年熱度不會(huì)下降，只是增幅放慢。

他指出，全國(guó)的房?jī)r(jià)從去年的四五月份就開始環(huán)比上升，但如今上升依舊但幅度減少，這與房地產(chǎn)的短周期（3年左右）市場(chǎng)變化是一致的：在三年左右的時(shí)間，即便是市場(chǎng)不調(diào)控，市場(chǎng)上升到一定的點(diǎn)，購(gòu)買力也會(huì)向下走。

上半年樓市地市已賺瘋

“開發(fā)商今年趕緊推盤，是有道理的。”顧云昌表示。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，35家公布了業(yè)績(jī)的企業(yè)，它們的銷售量合計(jì)達(dá)12425.92億，同比漲幅度高達(dá)70.6%，其中同比漲幅超過一倍的企業(yè)多達(dá)12家：金茂、碧桂園、融創(chuàng)、龍光、時(shí)代、新城、中駿、瑞安、禹州、景瑞、旭輝、金地等。

35家房企的年度任務(wù)指標(biāo)平均完成率在64%，遠(yuǎn)超往年的平均完成率。

隨之，房企們開始調(diào)整年度銷售目標(biāo)。比如，碧桂園就將今年的銷售目標(biāo)從原定的1680億元提高到2200億元。旭輝控股也已上調(diào)了全年合同銷售目標(biāo)至438億元(按此目標(biāo)，其上半年業(yè)績(jī)完成率為63%)。

樓市銷售火爆，熱門城市的土地市場(chǎng)更熱。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：年內(nèi)截止7月21日，全國(guó)主要50大城市土地成交額合計(jì)高達(dá)11644億，同比上漲了45.6%。

其中排名最高的杭州，土地成交金額高達(dá)963.13億，同比漲幅高達(dá)338.8%，另外南京、蘇州等城市漲幅也均超過了100%。

從平均樓面價(jià)看，杭州同比上漲189%、南京上漲115%、蘇州上漲196%，上海上漲66%，合肥上漲149%、深圳上漲326%、廈門上漲134%。

另外，上半年部分二線城市的土地出讓金已經(jīng)接近或者超過了2015年的水平，其中：杭州已超出34%，合肥超了21%，蘇州超過15.3%。

從平均溢價(jià)率看，蘇州、合肥等城市平均溢價(jià)率超過100%。

下半年，拿了地王的小心了

先來看看大勢(shì)。

國(guó)家發(fā)改委新聞發(fā)言人趙辰昕就表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)仍然是去庫存。其中，一二線城市要防止房?jī)r(jià)持續(xù)過快上漲；三四線城市要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況化解房地產(chǎn)庫存。

顧云昌認(rèn)為，目前調(diào)控強(qiáng)調(diào)一城一策，分城施策。貨幣供應(yīng)量是全國(guó)性的，土地供應(yīng)量是地方性的，所以不同的城市巧妙調(diào)整土地供應(yīng)，能有效調(diào)節(jié)樓市走勢(shì)。加之宏觀上貨幣政策的使用，就足以調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

因而從效果上講，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能即將進(jìn)入短周期的回落階段。

他指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是銷售還是投資，均存在一個(gè)3年(40個(gè)月左右)的短周期。房地產(chǎn)市場(chǎng)在這一周期中，會(huì)出現(xiàn)從回暖反彈到見頂，再到降溫的全過程。

我們看到今年上半年樓市的熱銷，可能讓全年房地產(chǎn)銷售面積達(dá)到歷史新高(超過2013年130551萬平方米的歷史峰值）。

“今年3-4月份銷售、投資等數(shù)據(jù)沖頂，意味從去年一季度以來的上升周期已經(jīng)完成，此后一年半左右樓市將以降溫為主基調(diào)。”

顧云昌預(yù)測(cè)稱，2017年，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒚黠@放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。銷售回落主要因?yàn)榍捌谛枨笸钢?，但樓市下行的時(shí)期恰恰是購(gòu)買力重新積蓄的階段，此后又會(huì)出現(xiàn)回漲的情形。

因而總體看來，拿了“地王”是有風(fēng)險(xiǎn)的，三四線城市庫存高企，拿了土地賣不掉房；一線城市地價(jià)過高；1.5線以及2線城市土地價(jià)格被推漲，但后續(xù)支撐力存不確定性。

但房企不拿又不行。顧云昌指出，如果不拿地，開發(fā)商下一步將面臨無地開發(fā)的局面。所以開發(fā)商會(huì)很糾結(jié)，只能博弈未來的預(yù)期。

所以，開發(fā)商拿地的時(shí)間和地點(diǎn)相當(dāng)重要，這直接決定其利潤(rùn)。

“而很多拿地王的開發(fā)商做樓盤其實(shí)很艱辛，市場(chǎng)一弱就可能被套住，甚至導(dǎo)致被淘汰或兼并。”

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無涉。