每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

大家還記得上一周鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的昆山拍地嗎，那場(chǎng)土拍堪稱史上少有，一次加價(jià)10元，只能說，昆山房管局真的太會(huì)玩了。而土拍之后，昆山房?jī)r(jià)的上漲信息“轟炸式”涌出，吃瓜群眾們神經(jīng)都麻木了。

不過本文的主角不是昆山房管局而是昆山法院。

最近，邦爺在網(wǎng)上看到一份民事裁定判決書，落款為“昆山市人民法院”。大致內(nèi)容是原告陳某和沈某因?yàn)橐黄鸱课葙I賣糾紛，隨后原告向法院申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全。

邦爺試圖聯(lián)系該案中的昆山寶原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢有限公司，雖然截至發(fā)稿尚未聯(lián)系到該中介公司的負(fù)責(zé)人，但邦爺從昆山當(dāng)?shù)刂薪樘幜私獾?，該案的被告也就是房屋賣家，是因?yàn)槔ド椒績(jī)r(jià)上漲，有跳價(jià)違約的情況，才被法院提起訴訟的。

按理說，這是一起簡(jiǎn)單的買賣糾紛，但霸氣的昆山法院竟然把財(cái)產(chǎn)保全的時(shí)間裁定為3年！沒錯(cuò)，是3年，這就意味著，三年時(shí)間里，該房屋不能進(jìn)行任何租賃買賣等交易行為。

太狠了！

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零一條：利害關(guān)系人因情況緊急，不立即申請(qǐng)保全將會(huì)使其合法權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害的,可以在提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁前向被保全財(cái)產(chǎn)所在地、被申請(qǐng)人住所地或者對(duì)案件有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)采取保全措施。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保，不提供擔(dān)保的，裁定駁回申請(qǐng)。

人民法院接受申請(qǐng)后，必須在四十八小時(shí)內(nèi)作出裁定；裁定采取保全措施的，應(yīng)當(dāng)立即開始執(zhí)行。申請(qǐng)人在人民法院采取保全措施后三十日內(nèi)不依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的，人民法院應(yīng)當(dāng)解除保全。

對(duì)此，邦爺采訪了尚公律師事務(wù)所趙志東律師，對(duì)方表示，財(cái)產(chǎn)保全的時(shí)間一般是半年，為的是防止在起訴和訴訟過程中被告將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移和再售。但這起案子的財(cái)產(chǎn)保全的時(shí)間明顯過長(zhǎng)，趙律師表示，有可能是涉及其他案子。

房?jī)r(jià)上漲，賣家任性

近來，上海、深圳等地房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，頻繁出現(xiàn)賣家“跳價(jià)”、毀約，或是房東在租賃合同到期前上漲房租的現(xiàn)象，甚至一度發(fā)生由賣家引發(fā)的二手房違約潮。

房產(chǎn)買賣過程中，對(duì)于幾萬元的跳價(jià)，買家一般都無奈接受，但有的一跳就跳漲了幾十萬元，這就讓人吃不消了。

不過這樣跳價(jià)有風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)《合同法》第一百一十二條要求，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第一百一十三條當(dāng)事人要求，一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

此前，根據(jù)媒體報(bào)道，深圳南山區(qū)法院一審審理一宗賣家違約糾紛案，除判決繼續(xù)交易外，還判決賣家按每日萬分之五支付違約賠償。也就是說，賣家面臨每月接近4萬元的違約賠償。

根據(jù)法律規(guī)定，合同依法成立后，合同當(dāng)事人必須遵守，除非出現(xiàn)法定或者約定的事由以及雙方另行達(dá)成一致意見的情況。如果沒有出現(xiàn)解除合同的事由，只要買家不同意解除合同，而向法院提起訴訟的，一般情況下法院就應(yīng)該判決繼續(xù)履行該合同。

趙律師告訴邦爺，上海法院一般判決賣家繼續(xù)履行合同，即按原價(jià)進(jìn)行交易。

因此，對(duì)于買家來說，跳價(jià)違約，成本還是很高的，尤其是這次昆山法院在判決前的保全裁定實(shí)在是霸氣不已。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無涉。