每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

有人忙得不亦樂(lè)乎，賺得盆滿缽滿；也有人黯然神傷，虧得一塌糊涂。分化時(shí)代，即使樓市紅火，一眾房企的表現(xiàn)也千差萬(wàn)別。

7月25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從重慶聯(lián)交所了解到，成都泰博置業(yè)100%股權(quán)及近20億元債權(quán)正對(duì)外尋找“接盤俠”，該房企所涉兩家股東為北京中鐵泰博地產(chǎn)與中鐵物資成都有限公司。

該標(biāo)的房企旗下核心資產(chǎn)為成都“泰博理想城”地產(chǎn)項(xiàng)目及一級(jí)整理地塊，實(shí)為“中國(guó)鐵物系”在成都首個(gè)地產(chǎn)試水之作。但隨著突然被賣身，業(yè)內(nèi)一時(shí)唏噓不已，為何持續(xù)虧損？

外界評(píng)價(jià)其央企背景、資金雄厚，但進(jìn)入地產(chǎn)稍晚，無(wú)品牌優(yōu)勢(shì)。但圍繞該標(biāo)的房企及關(guān)聯(lián)方，背后資本運(yùn)作頻繁，去年已開(kāi)售，但為何又欠下這么多債務(wù)？

央企成都項(xiàng)目罕見(jiàn)“賣身”

據(jù)悉，2012年底，北京中鐵泰博地產(chǎn)與成都市成華區(qū)簽署了二仙片區(qū)5號(hào)地塊土地整理投資協(xié)議。

次年，北京中鐵泰博地產(chǎn)出資3億元成立成都泰博置業(yè)，到2015年引入中鐵物資成都有限公司這一增資股東，該項(xiàng)目公司股本金增至大約4.776億元，前者控股62.81%，后者持股37.19%。

記者發(fā)現(xiàn)，中鐵物資成都有限公司成立于1980年，唯一出資股東為中鐵物資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱中國(guó)鐵物），而中國(guó)鐵物的主要出資人為中鐵物資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中鐵物資集團(tuán)），中鐵物資集團(tuán)又隸屬于A+H股滬港兩地上市的中國(guó)鐵建。

中國(guó)鐵物首次殺入成都開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，四川中原地產(chǎn)對(duì)其評(píng)價(jià)說(shuō)，央企房企，資金雄厚，但進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)間較晚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)有待觀察，知名度不高，無(wú)品牌優(yōu)勢(shì)。

2014年，泰博置業(yè)以公開(kāi)方式底價(jià)拿下二仙片區(qū)3號(hào)地塊建設(shè)用地及5號(hào)地A地塊的建設(shè)用地。至去年8月份，中國(guó)鐵物布局成都的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目“泰博理想城”樓盤正式出爐。

彼時(shí)，泰博置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)媒體表示，成都實(shí)施“北改”政策之后，他們作為第一家與當(dāng)?shù)睾灱s的央企，已投資20多億元，他們認(rèn)為成都2.5環(huán)是最有潛力的環(huán)城帶，根據(jù)成都規(guī)劃的環(huán)狀加放射結(jié)構(gòu)，泰博理想城就處在這個(gè)重要的環(huán)城帶上。

在四川中原地產(chǎn)看來(lái)，該項(xiàng)目屬于“北改”區(qū)域，處于二仙橋商圈，瀕臨建設(shè)路和萬(wàn)年場(chǎng)2個(gè)成熟商圈，2~3年會(huì)打造成以城東商業(yè)為中心的“黃金商業(yè)軸線”，又規(guī)劃了7號(hào)、8號(hào)與11號(hào)地鐵線。

去年9月份，泰博理想城首次開(kāi)盤，2號(hào)樓開(kāi)始推售，均價(jià)逾1萬(wàn)元/㎡，今年4月份又推出二期項(xiàng)目，均價(jià)9044元/㎡，今年6月份為9831元/平方米。成都透明房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該樓盤現(xiàn)售的2室2廳1衛(wèi)與3室2廳2衛(wèi)合計(jì)379套，可售房源為230套。

即便前景如此被看好，仍擋不住被賣身的命運(yùn)。數(shù)據(jù)顯示，去年泰博置業(yè)營(yíng)業(yè)收入為零，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及凈利潤(rùn)分別虧損7783.73萬(wàn)元、7781.3萬(wàn)元，今年?duì)I收再次為零，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及凈利潤(rùn)均虧損約5053萬(wàn)元。

關(guān)聯(lián)借款近20億元

記者發(fā)現(xiàn)，圍繞擬被轉(zhuǎn)讓的泰博置業(yè)，尚存諸多瑕疵須注意。截至今年5月底，控股股東北京中鐵泰博置業(yè)已將其3億元股權(quán)質(zhì)押給了中國(guó)鐵物。

目前，泰博置業(yè)所涉及的5號(hào)地塊尚存兜底承諾，按照當(dāng)時(shí)簽署的一級(jí)開(kāi)發(fā)投資協(xié)議，項(xiàng)目地塊上市出讓時(shí)，如以起始價(jià)出讓且無(wú)競(jìng)買方參與競(jìng)買時(shí)，北京中鐵泰博地產(chǎn)須以起始出讓價(jià)參與競(jìng)買。

轉(zhuǎn)讓公告透露，由于泰博置業(yè)與北京中鐵泰博地產(chǎn)簽訂土地承繼協(xié)議，約定其承繼控股股東所有權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任，遂對(duì)5號(hào)地塊存在兜底義務(wù)。

為了開(kāi)發(fā)“泰博理想城”項(xiàng)目，泰博置業(yè)曾向成都銀行申請(qǐng)借款5.8億元，但為此抵押了該房企旗下成國(guó)用（2014）第363號(hào)土地使用權(quán)及成國(guó)用（2014）第364號(hào)土地使用權(quán)。

值得一提的是，泰博置業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)評(píng)估值8.15億元，債權(quán)近20億元，其中涉及北京中鐵泰博地產(chǎn)的股東借款3494.4萬(wàn)元，涉及中鐵物資股份的委托借款16.3億元及期間利息6746.6億元，但需扣除中鐵物資對(duì)泰博置業(yè)的應(yīng)付款約7716.7萬(wàn)元等。

中鐵物資一位內(nèi)部人士說(shuō)，他們暫并不清楚該項(xiàng)目的具體運(yùn)作。不過(guò)，一位熟悉國(guó)企運(yùn)營(yíng)的資本界人士透露說(shuō)，國(guó)企的優(yōu)勢(shì)是資源，劣勢(shì)是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，拿到項(xiàng)目后要么一直捂著，要么通過(guò)股東借款及其生息間接獲利再轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)，達(dá)到不虧甚至可能較大盈利的目的。