◎李宇嘉

國家統(tǒng)計局本月發(fā)布的經(jīng)濟“半年報”中，在房地產(chǎn)市場方面，無論是下游的量價，還是上游的新開工和開發(fā)投資等先行指標，均表現(xiàn)出高位景氣的特征。今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、土地出讓增速分別從去年末的1%、14%和-31.7%，快速反彈至今年上半年的6%、14.9%和-3.0%；上半年，商品房銷售面積同比增長27.9%，相比去年全年6.5%的增速，大幅攀升了21個百分點；自去年5月實現(xiàn)環(huán)比上漲以來，70個大中城市房價已連續(xù)上漲14個月。綜合來看，樓市是上半年經(jīng)濟“企穩(wěn)”的最大功臣之一。

但與此同時，樓市繁榮的背后，積重難返的老問題和層出不窮的新問題，對下半年樓市調(diào)控和管理仍帶來巨大的考驗。7月19~21日，新華社連續(xù)三天評論“樓市變局”，直指“去庫存”、地市泡沫和高杠桿?！叭齑妗钡臉鞘泄詰?zhàn)已打了2年，但形勢依然嚴峻。

首先，2014年以來，相繼有100多個城市出臺了去庫存政策，購房成本降至歷史最低、金融杠桿拔至歷史最高，但東北、西北二線城市及全國三四線城市的庫存壓力警報未解。目前，待售面積連續(xù)3個月減少，但7.14億平方米的絕對量，仍比本輪樓市景氣啟動前的2014年增加15%，相當于2011年的2.6倍。部分二線城市的庫存周期遠超12個月的警戒線，如沈陽、大連庫存周期分別為19.5和22.6個月。

其次，商業(yè)庫存壓力全面襲來。截至6月，商業(yè)用房待售面積達1.5億平方米，同比增長23%。即便是一線城市上海，商業(yè)辦公可售面積也達1950萬平方米，為住宅庫存的2倍。

再次，庫存出現(xiàn)“邊消化、邊新增”的局面。1~6月，庫存集中的中部和西部，開發(fā)投資分別增長10%和6.5%，而占全國商品房銷售面積50%的東部，開發(fā)投資僅增長4.6%，意味著土地出讓、新開工繼續(xù)推高庫存。值得注意的是，近兩年一些地方借棚改、舊城改造，并打著“創(chuàng)客”名義大建辦公用房，這也導致庫存增加，特別是商業(yè)辦公庫存劇增。近期，筆者調(diào)研某二線城市時發(fā)現(xiàn)，盡管商品房庫存已如泰山壓頂，但在發(fā)展旅游業(yè)的大旗下，地方政府仍規(guī)劃了大規(guī)模的商業(yè)中心。

筆者認為，去庫存出現(xiàn)上述幾個問題，與超寬松的信貸和穩(wěn)定開發(fā)投資的策略有關(guān)。本輪樓市景氣周期中，最先實現(xiàn)正增長的是房價（2015年5月份），然后才是銷售面積（2015年6月），最后是新開工（2016年2月）。由此，庫存去化主要驅(qū)動力就在于政策刺激，特別是加杠桿政策的刺激。1~6月份，居民中長期貸款（主要是按揭貸款）新增2.62萬億元，接近2015年全年3.05萬億元的規(guī)模，比2015年上半年增長了96%，增速超出上半年新房銷售金額同比增速（42.1%）1倍多。

而且，上半年全部新增貸款中，居民房貸占比達到41.3%，為2011~2015年平均值的2倍，比2015年的28.5%提升了近13個百分點，而近3個月的平均占比達到了57%。也就是說，房貸已經(jīng)成為銀行新增貸款的絕對主力。同時，居民購房杠桿率（房貸余額/存量住房價值）也由2014年的15%快速上升到今年6月的近40%，而次貸危機爆發(fā)時，美國居民杠桿率也才55%。

由此，在很大程度上，庫存消化和樓市火爆，是拜高杠桿的刺激所賜。但同時，杠桿驅(qū)動決定了資金更傾向于流進東部熱點城市。

銀行間市場是觀察我國資金跨區(qū)域流動的一個重要通道。2015年，廣東、上海、江蘇位居資金凈融入前三位，合計融入資金83.7萬億元，這三個區(qū)域恰好是2015年我國商品房銷售、平均房價上漲最快的區(qū)域。2015年，東部占全國本外幣存款余額的58.7%，住房貸款余額同比增長32.6%，較上年末上升22.6個百分點，而中西部房貸增速回落。

資金反向流動，導致去庫存與樓市火爆在空間上錯配。但本質(zhì)上，資金跟著人走、人跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走，中西部庫存壓力大是人口流失和產(chǎn)業(yè)落后的結(jié)果。同時，2015年，經(jīng)濟下行壓力大，而樓市在“穩(wěn)增長”上貢獻顯著，特別是穩(wěn)投資（關(guān)聯(lián)60%的固定資產(chǎn)投資）、穩(wěn)財政（土地和樓市稅收貢獻近50%的地方收入）、穩(wěn)就業(yè)（僅建筑業(yè)就有8000萬工人）。因此，盡管刺激政策加速庫存消化，但隨后土地出讓和新開工也受到激勵，導致庫存“邊消化、邊新增”。

下半年，樓市要攻克兩大難題，一是控制杠桿失控；二是防范后續(xù)庫存繼續(xù)加重。

就前者而言，上半年樓市銷售額再創(chuàng)新高，若對這個龐然大物急速“減杠桿”，恐怕經(jīng)濟和金融都承受不了。在城市化“下半場”呈現(xiàn)都市圈化以及去產(chǎn)能背景下，三四線城市部分既有人口會向都市圈（特別是三大都市圈）遷徙。筆者認為，借助“八橫八縱”鐵路網(wǎng)及軌道交通大發(fā)展和都市圈的規(guī)劃，借助戶籍、土地、財稅（如房產(chǎn)稅）改革攻堅，將樓市“杠桿”的重心轉(zhuǎn)移到都市圈，特別是三大都市圈，這是樓市“高杠桿”風險漸進釋放的有效路徑。

而對于積重難返的樓市庫存，筆者認為，一方面要嚴格貫徹關(guān)于庫存過大地區(qū)停止新增土地出讓的政策；另一方面，加速推進中央轉(zhuǎn)移支付、債務(wù)置換，補充地方財政實力，激勵地方在公共服務(wù)“短板”上增加投入，替代樓市留下的空當。在此基礎(chǔ)上，建立轉(zhuǎn)移支付和專項債券構(gòu)成的數(shù)萬億量級的補貼基金，專項用于轉(zhuǎn)移人口市民化和公共服務(wù)全覆蓋，庫存住房以低廉的資金租給外來人口居住，吸引人口流入、扎根下來，夯實內(nèi)需增長機制，這將是治本的有效途徑。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）