每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

總價(jià)88億！保守預(yù)估未來(lái)售價(jià)至少6萬(wàn)/㎡！

就在剛才，上海浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊被金地以88億元拿下，樓板價(jià)33023萬(wàn)/㎡，剔除不可售面積，樓板價(jià)高達(dá)41313萬(wàn)/㎡，溢價(jià)率286%，未來(lái)保本售價(jià)預(yù)計(jì)破6萬(wàn)/㎡。

今天的競(jìng)拍一共吸引了23家房企參與： 仁恒、保利、建發(fā)、大名城、招商、世茂、龍湖、中鐵、陸家嘴、平安不動(dòng)產(chǎn)、新城、卓越、綠都、融創(chuàng)、融信、合景泰富、萬(wàn)科、正榮、中駿、金地、旭輝、葛洲壩、保集+弘久集團(tuán)。

雖然地塊人氣旺，但出讓條件卻很苛刻：地塊地上建筑面積266479.75平，扣除1.3萬(wàn)㎡的保障房，2200㎡的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，1300㎡的街坊及商業(yè)，可售面積在249655㎡。

其實(shí)想想，在機(jī)場(chǎng)旁，每天看著飛機(jī)起降，聽(tīng)著轟隆隆的聲音，那畫(huà)面也是醉了，也正是因?yàn)殡x機(jī)場(chǎng)太近了，所以房屋限高不得超過(guò)45米。 但就這種情況，這宗地塊的實(shí)際樓板價(jià)也能破4萬(wàn)元/㎡，佩服佩服！（但問(wèn)題是，誰(shuí)會(huì)愿意去住呢？）

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，浦東的剛需宅地一向是房企必爭(zhēng)之地，況且此次出讓的是14萬(wàn)平方米的大地塊，容積率1.9，規(guī)劃建筑面積達(dá)到266479.75平，可以算是迄今為止浦東出讓的面積最大的純住宅用地了吧~

此前，上半年出讓的最大面積地塊為崇明長(zhǎng)興島鳳凰鎮(zhèn)CX01單元09-03地塊，出讓面積114854.4平。

地塊能拍這么高，也一定有自己的優(yōu)勢(shì)吧~比如，從區(qū)位看，地塊位于祝橋鎮(zhèn)核心地段，靠近祝橋鎮(zhèn)政府和當(dāng)?shù)貙W(xué)校，1公里內(nèi)有商業(yè)配套，配套較成熟。

另外，地塊東接浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，距離浦東機(jī)場(chǎng)的直線距離不足2公里，臨近上海繞城高速和申嘉湖高速，西臨迪斯尼樂(lè)園，南接惠南，地理位置和交通規(guī)劃也不錯(cuò)。

據(jù)了解，2012-2016年祝橋房?jī)r(jià)以每年17%左右的漲幅上漲，至2016年住宅均價(jià)已達(dá)25343元/㎡，與目前泗涇27154元/㎡相差無(wú)幾。

而且目前，祝橋版塊內(nèi)僅東方鴻璟園一個(gè)項(xiàng)目在售，戶(hù)型為210平4房的花園洋房，均價(jià)30000元/平，總價(jià)580萬(wàn)/套起。這么看來(lái)，這地所建項(xiàng)目，要說(shuō)市場(chǎng)，還是有的，不過(guò)就看怎樣操作才能讓市場(chǎng)和自己都吃得消了。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。