每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

“我深刻感覺(jué)，綠城如果不能走地產(chǎn)金融化道路，在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是走不長(zhǎng)、走不遠(yuǎn)的。”盡管今年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)銷售額可能是史上最好的一年，但綠城中國(guó)總裁曹舟南認(rèn)為，綠城要在房地產(chǎn)行業(yè)更好發(fā)展，必須實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)金融化，而成立資金結(jié)算中心正是第一步。

曹舟南是在綠城資金結(jié)算中心成立的晚宴上說(shuō)這番話的。7月26日，綠城集團(tuán)資金結(jié)算中心舉行成立儀式，從去年11月開始籌建的上述中心至此真正開始運(yùn)作。

他表示，未來(lái)綠城將爭(zhēng)取信托、基金、保險(xiǎn)等金融牌照，主動(dòng)探索“產(chǎn)業(yè)+金融”的新型地產(chǎn)金融發(fā)展模式，逐步實(shí)現(xiàn)從“資產(chǎn)管理”到“資本運(yùn)作”的轉(zhuǎn)型發(fā)展，最終打造一個(gè)金融控股平臺(tái)。

6.11%的財(cái)務(wù)成本還可以再省

“原來(lái)一個(gè)樓盤的銷售額里，土地成本頂多只占1/4，可現(xiàn)在至少要占一半，這逼著企業(yè)內(nèi)部挖潛，看看還有沒(méi)有其他的空間降成本。”

綠城中國(guó)執(zhí)行總裁李青岸介紹，綠城雖然賬面上有幾百億的現(xiàn)金，可真正能被集團(tuán)動(dòng)用的資金只有幾十億。

造成這一現(xiàn)象的原因有兩個(gè)。一是很多地方有預(yù)售款監(jiān)管限制，資金在監(jiān)管后不能隨意動(dòng)用；二是部分項(xiàng)目屬于合作開發(fā)，部分合作貨幣，可能會(huì)不同意綠城動(dòng)用預(yù)售款項(xiàng)。

然而，在土地價(jià)格越來(lái)越高的情況下，不能有效動(dòng)用賬目資金，就意味著公司必須和信托、資管等夾層資金合作，如此一來(lái)開發(fā)成本就會(huì)很高。

另一方面，大量資金閑置不能動(dòng)用，會(huì)嚴(yán)重影響資金的周轉(zhuǎn)，影響公司的凈資產(chǎn)收益率，進(jìn)而影響公司的股價(jià)。

在資金結(jié)算中心成立后，綠城對(duì)閑置資金的使用效率有望很好提升，很大程度提高盈利水平。過(guò)去一年半的時(shí)間里，在中交的大力支持下，綠城集團(tuán)的融資成本大幅下降，目前已經(jīng)降到了平均年化利率6.11%的水平。在資金結(jié)算中心成立后，綠城集團(tuán)的整體融資成本有望進(jìn)一步下降。

未來(lái)：綠城將深度地產(chǎn)金融化

資金結(jié)算中心作為資金集中管理的一種模式，在集團(tuán)企業(yè)中采用的比例越來(lái)越多，發(fā)揮的作用越來(lái)越大。目前全球500強(qiáng)企業(yè)中2／3以上擁有自己的財(cái)務(wù)公司或資金結(jié)算中心。

資金結(jié)算中心的成立，將在集團(tuán)總部形成一個(gè)資金池，對(duì)資金實(shí)行統(tǒng)一調(diào)度，對(duì)整個(gè)集團(tuán)有重大意義。一方面有助于密切銀企關(guān)系，形成銀企互惠互利的良好局面，綠城集團(tuán)與銀行機(jī)構(gòu)的議價(jià)能力得以提升，有助于降低企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用和融資成本，并進(jìn)一步提高銀行授信總額。另一方面，通過(guò)集團(tuán)的資金協(xié)調(diào)機(jī)制，在各成員企業(yè)間互通有無(wú)、調(diào)劑余缺，充分發(fā)揮集團(tuán)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，讓集團(tuán)范圍內(nèi)的閑置資金得到有效利用，緩解集團(tuán)企業(yè)的資金緊張狀況，更好地保障企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金需求。

李青岸介紹，資金結(jié)算中心的最終發(fā)展目標(biāo)是成立集團(tuán)財(cái)務(wù)公司，成為綠城的內(nèi)部銀行，這只是地產(chǎn)金融化的其中一環(huán)。