“上海已建成住宅總量有734萬套，在各大二手房網(wǎng)站的平臺能夠找到100萬套以上房子。”幾天前上海鏈家研發(fā)中心數(shù)據(jù)分析部總監(jiān)陳澤帥發(fā)布《上海鏈家客戶購房大數(shù)據(jù)》，引來專業(yè)人士的一片關注。

因為，雖然這些平臺公布的數(shù)據(jù)超過百萬套，但上海市房地產(chǎn)交易中心主辦的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”上，上海掛牌的二手房房源總量只有14萬套（根據(jù)上海市的相關規(guī)定，所有掛牌房源都需要通過網(wǎng)上房地產(chǎn)登記備案），這意味著絕大部分掛牌的房源都是重復掛牌，或者是虛假房源。

虛假的房源信息，讓所有政府部門、專業(yè)機構、投資者、媒體甚至金融機構掌握的數(shù)據(jù)全部“失真”，無法依據(jù)二手房市場的相關數(shù)據(jù)做買賣的最終決策，更無法根據(jù)市場的變化及時把控風險，還給上海房地產(chǎn)市場的管理部門，準確根據(jù)市場的供需調(diào)控帶來了難題。

然而，為什么虛假的房源會造成數(shù)據(jù)的失真呢？又是哪些數(shù)據(jù)最容易發(fā)生失真現(xiàn)象？他們對市場的危害有多大？

大數(shù)據(jù)：確保上海樓市健康的重要資源

在了解虛假房源造成的數(shù)據(jù)失真后果前，有必要先了解，為什么上海房地產(chǎn)市場必須擁有大數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

在本月早先，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領曾公布了他們對上海二手房流通率的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，大概的數(shù)字是3%，已經(jīng)接近香港、紐約等國際城市。

這是在上海鏈家擁有10萬套真實掛牌房源，上半年成交29690套的基礎上，第一次準確獲得的上海樓市數(shù)據(jù)。

對上海來說，這一數(shù)據(jù)意義非凡。如果，仔細比較上海、紐約、香港等地的貸款條件，可以發(fā)現(xiàn)上海的房屋抵押比例是最高的，首付至少三成。而這個規(guī)定幾乎從取消福利分房開始就一直存在。原因之一，就是當時上海二手房的流通率較低，銀行擔心抵押房屋一旦賣不出去，需要降價銷售，進而給銀行的貸款帶來風險。

而在鏈家有能力根據(jù)所掌握的房源情況，精確地估計上海二手房的實際流通情況后，銀行房貸有機會獲取更多準確數(shù)據(jù)，進一步降低貸款風險。除了了解房屋的流通比率，大數(shù)據(jù)還能幫助開發(fā)商和投資機構，精確地了解市場的供需情況。

以上海鏈家研發(fā)中心數(shù)據(jù)分析部對上海二手房市場一、二、三、四四種房型的需求分析看，盡管去年有大批改善型需求入市，但目前的上海樓市還是剛需時代。小面積的一房和二房需求遠遠超過供應，一房難求。

如果開發(fā)商和土地供應部門第一時間掌握這組數(shù)據(jù)，就可以對新房的供給作出調(diào)整，盡可能地增加一房和二房產(chǎn)品，并配上少量的三房產(chǎn)品就行。反過來，如果不掌握這組數(shù)據(jù)，就會像幾年前的上海樓市那樣，出現(xiàn)大平層泛濫等問題。

鏈家的大數(shù)據(jù)應用還有很多，包括主要購房人群的年齡結構、收入、職業(yè)、性別等，這些數(shù)據(jù)經(jīng)過清洗以后，將為決策層全面掌握上海樓市的健康程度，提供非常準確的參考。

沒有真實房源：很難有有效大數(shù)據(jù)

研究過大數(shù)據(jù)的人都知道，大數(shù)據(jù)的分析、判斷的基礎，是建立所收集的數(shù)據(jù)是真實、有效的。如果，數(shù)據(jù)本身就是虛假的，那么這些數(shù)據(jù)就沒有存在意義。

客觀來說，上海房地產(chǎn)市場的大數(shù)據(jù)截至目前仍然難以做到高精確性，原因在于虛假房源的存在。

事實上，人們對目前上海二手房市場的數(shù)據(jù)普遍存在不信任感，原因之一就是虛假房源的存在。

一個常見的案例是，消費者通過網(wǎng)絡搜索房源時，往往只會給提供掛牌價格最高的那幾套房的中介打電話。因為，他們相信，只有這些房源才是真實存在的。

因為，同樣的原因，機構在統(tǒng)計上海二手房價格時，也會采用同樣的方法，將那些掛牌價格較低的房屋先行過濾，然后再行統(tǒng)計掛牌價格。這樣得出的房地產(chǎn)價格趨勢，未必是真實、準確的。

價格僅僅是導致很多人作出錯誤決策的一個因素。由于虛假房源的存在，二手房市場上的一房、二房、三房、四房套數(shù)和比例也會“失真”，讓買賣雙方作出錯誤的選擇。

在互聯(lián)網(wǎng)時代，由于無效信息的干擾，市場交易的信息不對稱，比過往更為嚴重，虛假房源顯然是無效信息的一種表現(xiàn)。經(jīng)濟學常識，信息不對稱會造成劣貨驅逐良貨、市場縮小或使市場不存在、需求缺口與供給過剩并存、不公平交易和不公平競爭、消費者和生產(chǎn)者行為扭曲或不能合理決策等一系列的問題。這也許是上海一直以來，嚴管二手房市場的根本原因，因為只有這樣，才能確保二手房交易數(shù)據(jù)的準確性，為整個市場的健康提供保障。

不過截至目前，盡管政府出臺了很多政策，卻并沒有辦法從根本上消除虛假房源現(xiàn)象。原因就是很多二手房在不同中介公司重復掛牌，造成中介事實上并不能完全掌握一套二手房的真實交易信息。很多二手房中介，往往等客戶上門詢問了，才知道房子早已被房東賣掉。這種因為信息滯后導致的虛假房源現(xiàn)象在上海二手房市場時有發(fā)生。

真正能有效減少虛假房源的，可能只有中介行業(yè)本身。比如，鏈家實時掌握掛牌房源的交易進展，以避免上述因為信息更新不及時造成的房源虛假現(xiàn)象，還利用攝像機、照相機等設備上門拍照、攝像等現(xiàn)代化的技術手段，進一步保證房源信息能夠準確、真實地反饋給購房者。

相信這些做法，能提高上海二手房交易數(shù)據(jù)的精確度，最終成為護航二手房市場的健康發(fā)展的一大利器。 文/楊涵茗

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