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每經(jīng)記者王杰

7月26日，北京市住建委發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)展白皮書（2016）》（以下簡稱白皮書）。白皮書顯示，2015年全市商品住房成交28.2萬套,同比增加6成多。其中新房成交套數(shù)同比增加26%。自去年3月份起，北京市住宅價格指數(shù)環(huán)比由降轉升，連續(xù)10個月上漲。

白皮書稱，房地產市場進入存量為主的階段，對經(jīng)濟增長拉動作用減弱。在調控方面，本市將根據(jù)住宅和非住宅市場不同情況，采取區(qū)別化調控措施；繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購和差別化的信貸、稅收等政策，適度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。

何為非普通商品住房

根據(jù)國家的相關規(guī)定，普通住宅的認定要同時滿足三個條件：第一個就是住宅小區(qū)的建筑容積率在1.0以上；第二個是單套建筑面積在140平方米以下；第三是實際成交價格要低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格的1.2倍。

據(jù)了解，目前北京普通住房標準執(zhí)行的是2014年北京市住建委、財政局、地稅局聯(lián)合發(fā)布北京普通住房價格新的認定標準。五環(huán)內為單價39600元、總價468萬元；五環(huán)到六環(huán)為單價31680元、總價374.4萬元；六環(huán)外為單價23760元，總價280.8萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

此外，普通住宅的買賣是可以享受契稅、營業(yè)稅等稅收優(yōu)惠政策的。這些年隨著房價的普遍上漲一些普通住宅被豪宅化，而沒有辦法享受稅收優(yōu)惠，所以說要求調整的呼聲還是非常高。個人將購買超過5年的這個普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

個人購買非普通住房，按照3％的稅率來征收契稅。對于個人購買普通住房，住房是屬于家庭唯一住房的，減半來征收契稅的；對個人購買90平方米以下的普通住房，并且這個住房是屬于家庭唯一住房的，會按1％的稅率來征收契稅。

也就是說，第二套普通商品住房不僅首付款比例低，交易稅費也有優(yōu)惠。

不管是普通住房還是非普通住房，只要購房行為被視為“購買第二套房”，則首付比例最低是4成。融360監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在北京大多數(shù)銀行可以提供的二套房最低首付是5成。

雖然目前北京市住建委還沒有說明會提高至多少，但根據(jù)現(xiàn)在絕大多數(shù)銀行的二套房首付5成的情況，融360房貸預計，如果政策要取得立竿見影的效果，非普通住房的首付或許將提升至7成。

需多部門會商才能進入發(fā)布實施過程

中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至7月25日，北京商品房住宅合計成交414萬平方米，27731套，與上年同期基本持平，但成交結構出現(xiàn)了非常明顯的變化，平均單套成交金額高達525萬元，環(huán)比上年的379萬元上漲38.5%，而單套平均面積也達到了149平方米。從140平方米以上的大戶型成交占比看，套數(shù)占比達到了32.5%，而在2015年只有23.6%。

如果按照上述標準去衡量，北京市平均單套成交金額和單套平均面積，均屬于非普通住宅之列。提高二套非普通商品住房比例，或將令部分改善及投資類需求受到限制。

政策何時實施？北京市房地產協(xié)會秘書長陳志在其微信公眾賬號“京房字”中表示，對于提高二套非普宅首付比例這個措施，也僅僅是之前研究過的一項措施，其實房地產調控措施每年都是針對新情況，不斷研究的。但這個研究并非是定了調子要去怎么做，甚至只能說是一個前期性的研究，具體的實施則是根據(jù)實際情況作出決策。

“京房字”還提到，房貸首付政策可不是建委一家就能定的，甚至說住建委都不是主導部門。房貸政策要根據(jù)房地產市場的發(fā)展形勢，國家金融政策，資金及流動性等多方面進行考量，銀監(jiān)部門和銀行的意見更為重要，最后要多部門會商，市政府批準，才能進入發(fā)布實施的過程。