每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

和1980年代的日本相似，今天的中國(guó)人好像也在買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)。

根據(jù)戴德梁行的《中國(guó)對(duì)外投資市場(chǎng)報(bào)告》，在2016 年的前五個(gè)月里，中國(guó)投資者的170 億美元資本涌入了跨境房地產(chǎn)市場(chǎng)，這一數(shù)額僅次于美國(guó)的190 億美元，中國(guó)資本成為了世界上第二大的跨境房地產(chǎn)投資來(lái)源。

在今年前五個(gè)月里，62.3%的中國(guó)對(duì)外投資額(總計(jì)達(dá)106 億美元)流向了美國(guó)。

其實(shí)不止美國(guó)，根據(jù)中國(guó)商務(wù)部的數(shù)據(jù)，2016 年的前四個(gè)月里，中國(guó)的對(duì)外直接投資(ODI) 達(dá)到了601 億美元的歷史新高，同比增長(zhǎng)71.8% ，相比之下外商直接投資(FDI)僅僅增長(zhǎng)了1.8%。

真相卻是國(guó)人在撤

但是！不要只看中國(guó)人前五個(gè)月往美國(guó)投了106億美元，全球第二blah blah blah，我們要縱向?qū)Ρ龋?/p>

根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（National Association of Realtors）的一份年度研究報(bào)告指出，截止到3月份，去年一年時(shí)間里，中國(guó)買(mǎi)家對(duì)美房產(chǎn)投資自2011年來(lái)首次下降，從一年前同期的286億美元降到了273億美元。中國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)數(shù)量也從34327個(gè)單位減至29195個(gè)。

“住宅市場(chǎng)，特別是那些價(jià)格在250萬(wàn)至300萬(wàn)美元間的房產(chǎn)，都是受中國(guó)買(mǎi)家影響很大的市場(chǎng)。”紐約一家房產(chǎn)公司經(jīng)紀(jì)人就直言，“你必須降低價(jià)格，不然會(huì)很難銷(xiāo)售出去。”

而在彭博社網(wǎng)站27日的報(bào)道中，他不是唯一感受到境外投資對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情正在下降的人。

原因是這雙“手”！

為什么會(huì)這樣？上述經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，“很多中國(guó)買(mǎi)家在美國(guó)都是現(xiàn)金支付，因?yàn)樗麄兗葲](méi)有信用歷史，也沒(méi)有這里的收入證明，因此很難從銀行獲得房屋貸款。”

具體來(lái)說(shuō)，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的中國(guó)買(mǎi)家有71%是完全使用現(xiàn)金。跟印度7%的現(xiàn)金支付比起來(lái)，中國(guó)人簡(jiǎn)直豪氣沖天。

但是現(xiàn)在中國(guó)ZF加強(qiáng)了對(duì)外流資本的控制。

2015年的時(shí)候，中國(guó)外匯儲(chǔ)備大幅下降5130億美元（感覺(jué)身體被掏空），降幅13.4%，年底時(shí)余額報(bào)3.33萬(wàn)億美元。

但根據(jù)今年中國(guó)國(guó)家外匯管理局公布的數(shù)據(jù)，6月銀行結(jié)售匯逆差128億美元，與上月水平基本相當(dāng)；上半年逆差1738億美元，跨境資金流出壓力明顯緩解。

央行數(shù)據(jù)上，6月外匯儲(chǔ)備為32051.62億美元，較上月增加134.26億美元，重新站上3.2萬(wàn)億美元關(guān)口。

要注意到，6月時(shí)候，人民幣還在貶值ING，外匯儲(chǔ)備卻逆市上漲，這功勞必須歸那雙“手”。

原因也是這筆“賬”

但有人也說(shuō)了，你要看到人家美國(guó)正在復(fù)蘇，房?jī)r(jià)正在上漲。

確實(shí)，在房?jī)r(jià)上，涵蓋全美的標(biāo)普／凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)5月年升5％，增幅與4月一致。5月10大城房?jī)r(jià)指數(shù)年升4.4％（遜于前月的升幅4.7％）；20大城房?jī)r(jià)指數(shù)年升5.2％（小于4月升幅5.4％）。

美國(guó)商務(wù)部同時(shí)發(fā)布了6月新屋銷(xiāo)售報(bào)告，獨(dú)棟新屋銷(xiāo)量經(jīng)季調(diào)后月增3.5％，換算年率為59.2萬(wàn)戶，創(chuàng)2008年2月來(lái)最大月增幅。與去年同期相比，6月新屋銷(xiāo)售成長(zhǎng)25.4％。總計(jì)今年上半，美國(guó)新屋銷(xiāo)量年增10.1％。

在經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上，市調(diào)機(jī)構(gòu)Markit7月公布的“服務(wù)業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)”顯示，美國(guó)PMI由6月的51.4滑降到50.9，來(lái)到5個(gè)月的最低點(diǎn)，其中的就業(yè)指數(shù)卻升至3個(gè)月高點(diǎn)。

但對(duì)在美國(guó)購(gòu)房的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，人民幣貶值，相當(dāng)于成本增加了10％左右（根據(jù)勞倫斯估算），而美國(guó)房?jī)r(jià)才漲了6%。

這筆賬一算，精明的中國(guó)投資者顯然能體會(huì)到其中的尷尬。

這時(shí)候，能用人民幣直接結(jié)算的投資似乎才是最合適的。

看看國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)，雖說(shuō)上一周連著出現(xiàn)唱衰國(guó)內(nèi)樓市的政策，比如證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)“聯(lián)手抑制地王”，但畢竟市場(chǎng)需求才是王道，一線城市和一些二線城市的樓市還是那么熱。

但是也應(yīng)該注意，中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)L型增長(zhǎng)、民間投資增速下滑是常態(tài)，一旦美國(guó)開(kāi)啟經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇周期，美元走強(qiáng)、房?jī)r(jià)上漲，資本可能立馬蠢蠢欲動(dòng)。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。