顧云昌

從限購到去庫存，改革從需求側(cè)來到供給側(cè)，中國房地產(chǎn)市場發(fā)生了若干變化，但對根治一些痼疾的“良方”，則仍處在摸索之中。就這一話題，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌從供給側(cè)改革的角度，對當前的樓市提出了自己的解讀。

房價漲幅有周期變化，短周期在3年左右，更準確的統(tǒng)計指標是40個月。2013年樓市銷售面積創(chuàng)下了歷史紀錄，而2015年則是次高。到2016年，房地產(chǎn)市場的銷售面積和銷售總額很可能再次突破歷史最高水平，即超過2013年。要注意的是，今年下半年，房地產(chǎn)市場的量價會開始穩(wěn)下來。

但是在2017年，估計情況會比較困難，銷售量有很大概率會出現(xiàn)下降，會來到市場短周期的底部，甚至可能出現(xiàn)負增長。下行周期也將持續(xù)一年左右。而到了明年下半年或2018年，房價有可能再往上走，這又需要一年多的時間，完成一個3年左右的短周期。

當市場往下走，大家都不買房的時候，就會積蓄起購買力，到一定時候又會爆發(fā)出來。房地產(chǎn)市場的特點是買漲不買跌：房價開始漲的時候，大家就開始買房，于是房價上升過程中透支了購買力，消費需求被過度釋放，到達高點后，即使政策不調(diào)控，市場也會自然降溫。比如北京、上海，在今年三、四月份的時候，市場熱度已經(jīng)到達最高點了，過后房價會平穩(wěn)下來，交易量也會下來，但此時突然來了調(diào)控政策，就加速了降溫。所以我們說，調(diào)控不一定都能收到好的效果，有時可能會影響房地產(chǎn)周期，使周期更加動蕩。

過去對房地產(chǎn)市場最大的調(diào)控政策就是限購，地方政府一般從需求方面進行調(diào)控，限購就是從需求端出發(fā)的政策?，F(xiàn)在看來，限購是沒有辦法的辦法，不搞限購又能怎樣？現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場主要矛盾在于供給側(cè)，要在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革上下功夫。

大家提樓市的“供給側(cè)改革”，首先就會想到去庫存。但去庫存的概念是相對的，不是所有的地方都要去庫存。相對不同城市、不同的行業(yè)、不同的產(chǎn)品，不能籠統(tǒng)地說去庫存。

實際上，北上深和一些重點二線城市，本來就基本不存在去庫存的問題，而是要穩(wěn)定庫存，甚至要增加庫存。特別是深圳，本來房子就不夠賣，一去庫存更不夠賣了。

至于出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因，一方面是去庫存，另一方面又是房價上漲，根本原因是中國城市化進程出現(xiàn)了偏差，公共產(chǎn)品不均衡，大城市公共產(chǎn)品、就業(yè)環(huán)境吸引人往大城市走，必然導致大城市的房價上漲。

還有一個關(guān)鍵原因，就是過去房地產(chǎn)市場的“供給側(cè)”出了問題。用三句話概括就是：房子建錯了地方（把這些三四線城市的房子蓋在北京上海深圳多好）；蓋錯了房子（商業(yè)地產(chǎn)過剩，住宅不足）；選錯了產(chǎn)品和業(yè)態(tài)（高端低端選錯了，有的被高端化，有的旅游地產(chǎn)按照住宅地產(chǎn)的形式開發(fā)，有的養(yǎng)老地產(chǎn)按照賣房子的形式去搞等等）。

要解決“供給側(cè)”的問題，去庫存必須跟供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革結(jié)合起來。供給側(cè)的問題在很大程度上又出現(xiàn)在土地供應(yīng)層面，在現(xiàn)實中，土地供應(yīng)的比例和結(jié)構(gòu)一般都是由地方政府決定的。

破解這一難題，只有通過增加一線城市土地供應(yīng)，建若干智慧型中小城市和衛(wèi)星城鎮(zhèn)，把人口疏導出去，讓人可以既在那里生活，又在那里工作。

地方政府都說要控制房價，但誰都不說控制地價，房價上漲的背后是土地供應(yīng)制度問題。

近幾年來，房地產(chǎn)市場上臨時性的政策比較多：房價高了壓一壓，庫存多了去庫存，雖然這也是必要的，但有關(guān)部門一定要加強對長遠機制的研究，拿出有長效機制的辦法來。

（本文據(jù)樂居深度報道記者姚瑤對顧云昌的專訪修改，轉(zhuǎn)載自公眾號見地，微信ID：jiandi2015）