每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

8月3日，碧桂園、東原聯(lián)合體以14.12億元競得青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)淀惠路北側(cè)35-04地塊，溢價(jià)率100.71%，成交樓面價(jià)30107元/平方米。這是碧桂園進(jìn)入上海以來開拓的第七個(gè)項(xiàng)目。

去年4月29日，碧桂園以6.0755億元拿下嘉定徐行鎮(zhèn)純宅地，溢價(jià)率62.16%，樓板價(jià)8108元/平方米。僅僅一年多后，該地塊開發(fā)的碧桂園嘉譽(yù)已經(jīng)開盤銷售，雖然售價(jià)達(dá)到28000~30000元／平方米，但依然可以算是白菜價(jià)。之前的6月17日，徐行鎮(zhèn)的另一幅地塊拍賣，樓板價(jià)達(dá)到24104元／平方米。

不過，在碧桂園集團(tuán)，這個(gè)項(xiàng)目的利潤率卻是排名靠前，很大程度證明了集團(tuán)一線策略的正確性。

拿地：踩到了好時(shí)點(diǎn)

除了徐行項(xiàng)目外，碧桂園在上海短短一年，已擁有五個(gè)項(xiàng)目，分別布局在奉賢、臨港等區(qū)域，總貨值超過百億。其中，大部分地塊都是去年下半年拿的，由于當(dāng)時(shí)上海土地市場剛開始升溫，因此多數(shù)地塊普遍價(jià)格不高。以今年上半年的土地行情看，這些地塊都屬于“白菜價(jià)”。

如果擱3年前，以碧桂園的產(chǎn)品模式，在短短半年時(shí)間布局上海五個(gè)樓盤是不可能的。

曾有碧桂園負(fù)責(zé)拿地的投資經(jīng)理和《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者有過交流，碧桂園的要求是地塊在不堵車的情況下距離市中心1小時(shí)內(nèi)，且占地面積必須達(dá)到八九百畝，因?yàn)橹挥羞@樣的體量才足夠讓碧桂園成功復(fù)制大盤模式。但是，上海當(dāng)時(shí)出讓的宅地一般不超三百畝，這樣的拿地條件是不太可能找到合適地塊。

策略：審時(shí)、靈活、迅速

今天的上海碧桂園拿地策略，顯然要比當(dāng)時(shí)靈活多。碧桂園上海區(qū)域總裁高斌說，在上海拿的最小一幅地只有40多畝。

以以往的眼光看，這樣的地塊可以以“袖珍”形容。但是，按照上海城市發(fā)展趨勢，占地面積較小的小型地塊很可能成為未來開發(fā)的主流。

僅從拿地策略就可以看出碧桂園的靈活。高斌形容，一線城市的區(qū)域公司就相當(dāng)于“輕騎兵”，需要突入前方，有很大的自主權(quán)。

進(jìn)入上海一年時(shí)間，碧桂園迅速利用上海供方資源集中的特點(diǎn)，迅速開發(fā)出符合上海特色的產(chǎn)品。這使得碧桂園敢于拿一些小面積的地塊，并迅速推向市場。

以酒店為例，碧桂園在上海臨港就開發(fā)了一家精品酒店，這和傳統(tǒng)的碧桂園酒店有很大不同。但在上海，精品酒店更容易滿租，盈利壓力也更小，能在短期內(nèi)迅速實(shí)現(xiàn)盈利。

同樣，上海碧桂園在復(fù)制以往的一些成功做法，和集團(tuán)的特色產(chǎn)品時(shí)，會更多結(jié)合上海實(shí)際情況。