每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊

在克而瑞地產(chǎn)研究近日發(fā)布的險(xiǎn)資買入地產(chǎn)股及持股情況的表格中，格力地產(chǎn)也位列前茅。根據(jù)格力地產(chǎn)發(fā)布的一季度報(bào)告顯示，中國(guó)人壽和天安財(cái)保分別在一季度增持格力地產(chǎn)股份，合計(jì)持股達(dá)到3.39%，雙雙進(jìn)入格力地產(chǎn)十大股東。

受益于規(guī)?；瘮U(kuò)張與房地產(chǎn)行情火爆，一季度格力地產(chǎn)業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.03億元，同比增長(zhǎng)3620%，扣非凈利潤(rùn)1.55億元，同比增長(zhǎng)1208%。2015年，格力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入25.45億元，同比增長(zhǎng)73.56%，扣非凈利潤(rùn)4.53億元，同比增長(zhǎng)352.60%。

從數(shù)據(jù)中可以看出，格力地產(chǎn)處于快速發(fā)展期，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模和利潤(rùn)的雙豐收，格力地產(chǎn)是如何做到的？?jī)纱箅U(xiǎn)資重倉(cāng)格力地產(chǎn)的原因是什么，又將在這場(chǎng)資本游戲中獲得哪些利益？

規(guī)模利潤(rùn)雙豐收

自2009年上市以來(lái)，格力地產(chǎn)表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。尤其是2015年，格力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入規(guī)模增速較快，受房地產(chǎn)板塊毛利率升高影響，整體盈利能力有所提升。

2015年年報(bào)顯示，格力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入25.45億元，同比增長(zhǎng)73.56%，受益于格力海岸項(xiàng)目銷售均價(jià)升高，房地產(chǎn)毛利率為41.30%，較2014年增加8.85個(gè)百分點(diǎn)。

這一良好的發(fā)展勢(shì)頭得到繼續(xù)保持，2016年一季度，格力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.03億元，同比增長(zhǎng)3620%，主要貢獻(xiàn)仍來(lái)自地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，格力地產(chǎn)今年業(yè)績(jī)好是預(yù)料之中，市場(chǎng)分化之下，格力重倉(cāng)了珠海、上海、重慶三地，成為正確戰(zhàn)略布局的受益者。當(dāng)下人口、資金流向一線以及熱點(diǎn)二線城市，這些城市房地產(chǎn)需求旺盛，產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好，能夠較好地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

劉策提醒，需要注意的是，格力地產(chǎn)一季度大豐收受益于好的市場(chǎng)行情和戰(zhàn)略布局，但這些城市存在政策調(diào)控的可能，給格力地產(chǎn)后續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來(lái)不確定性。

從格力地產(chǎn)的項(xiàng)目以及土地儲(chǔ)備來(lái)看，立足珠海，布局全國(guó)。截至2016年3月，格力地產(chǎn)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積總規(guī)模為128.81萬(wàn)平方米，分布于珠海西區(qū)、重慶兩江新區(qū)與上海浦東新區(qū)，皆為發(fā)展前景較好的區(qū)域，能夠滿足公司未來(lái)2~3年的開(kāi)發(fā)需求。

快速擴(kuò)張之下，格力地產(chǎn)在建項(xiàng)目較多。截至3月底，在建與擬建項(xiàng)目總投資額為118.52億元，已完成投資44.71億元，仍需要投入資金73.81億元，對(duì)于一家一年?duì)I收僅有25億元的公司來(lái)說(shuō)，格力地產(chǎn)面臨的資金壓力較大。

為了配合快速擴(kuò)張的戰(zhàn)略，格力地產(chǎn)積極擁抱金融，分享資管時(shí)代的機(jī)遇。據(jù)了解，2015年3月，海控金融的首個(gè)互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品正式上線，2015年6月，格力地產(chǎn)成立?？乇＠砗秃？匦≠J兩家金融公司，進(jìn)一步完善格力地產(chǎn)的金融產(chǎn)業(yè)體系。截至2016年6月，?？亟鹑谝褳楦窳Φ禺a(chǎn)旗下項(xiàng)目融資近10億元。

房地產(chǎn)與險(xiǎn)資似乎成為了一對(duì)“孿生兄弟”，形影不離，如寶能增持萬(wàn)科，雖令雙方陷入了曠日持久的股權(quán)爭(zhēng)奪中，但也不能否認(rèn)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司對(duì)于險(xiǎn)資具備強(qiáng)大的吸引力。再者如保利地產(chǎn)，借用泰康人壽、珠江人壽以及安邦的資金優(yōu)勢(shì)，為地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)源。

險(xiǎn)資入股收獲幾何？

在格力地產(chǎn)的擴(kuò)張當(dāng)中，也少不了險(xiǎn)資的身影。根據(jù)格力地產(chǎn)發(fā)布的一季度報(bào)告顯示，中國(guó)人壽持股2.7%，為第二大股東；天安財(cái)保則持股0.69%。

從格力地產(chǎn)一季度營(yíng)收以及利潤(rùn)增長(zhǎng)來(lái)看，兩大險(xiǎn)資入股收獲頗豐。一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收10.03億元，同比大漲3620%，扣非凈利潤(rùn)1.55億元，同比增長(zhǎng)1208%。

據(jù)東方財(cái)富網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，格力地產(chǎn)毛利率為33.95%，高于同期房地產(chǎn)行業(yè)平均水平，而格力地產(chǎn)凈利率為15.43%，大大高于行業(yè)平均水平的7.45%。

險(xiǎn)資入股房地產(chǎn)已是大勢(shì)所趨，合作模式多樣化。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，越來(lái)越多的房企在增發(fā)是主動(dòng)引入險(xiǎn)資，截至2016年6月，共有9家險(xiǎn)資參與了8家房企的定增，持股比例在0.18%~9.15%之間。

在資產(chǎn)荒之下，險(xiǎn)資入股房企能夠獲得較高、持續(xù)穩(wěn)定的收益。險(xiǎn)資對(duì)房企區(qū)域布局有要求，青睞項(xiàng)目布局一線和重點(diǎn)二線城市。格力地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局合理、利潤(rùn)回報(bào)較為客觀，成為險(xiǎn)資看好的對(duì)象。

于格力地產(chǎn)而言，處于快速擴(kuò)張期需要大量資金的支持，險(xiǎn)資具備強(qiáng)大的資金實(shí)力，機(jī)會(huì)是零成本的，與格力地產(chǎn)一拍即合。

也正是有了險(xiǎn)資的加持，格力地產(chǎn)在土地市場(chǎng)顯得底氣十足，5月在上海再下一城，以19.65億元的總價(jià)競(jìng)得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元10-05號(hào)地塊，為一線城市布局添磚加瓦。

近日有報(bào)道稱，證監(jiān)會(huì)收緊再融資，不允許房企通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金不能用于拿地和償還銀行貸款。

這一舉措對(duì)于資金壓力較大，并且通過(guò)可轉(zhuǎn)債進(jìn)行再融資的格力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)影響較大，為擴(kuò)張準(zhǔn)備的部分融資渠道即將被堵上，對(duì)于格力地產(chǎn)而言，擁抱險(xiǎn)資就尤為重要了。

但險(xiǎn)資入股地產(chǎn)并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)管理層而言，需要避免“寶萬(wàn)股權(quán)之爭(zhēng)”重演。

劉策則表示，萬(wàn)科與寶能的關(guān)系是特例，主要由于萬(wàn)科股權(quán)分散給了寶能以可乘之機(jī)，從格力地產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，控股股東珠海投資控股有限公司持股比例達(dá)到51.93％，無(wú)需擔(dān)憂引入險(xiǎn)資帶來(lái)的控制權(quán)爭(zhēng)奪。