◎李宇嘉

恒大的介入，讓“萬科商戰(zhàn)”從股權(quán)并購的資本市場個案，變成爭奪優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的金融投資趨勢，也讓輸贏難定的萬科“僵局”，開始向沒有輸家的“和局”演變。

當(dāng)大家還在爭論，恒大入局到底是單純的財務(wù)投資，還是謀求萬科控制權(quán)的時候，許家印又三度舉牌廊坊發(fā)展，成為其第一大股東。看來，廊坊國資委增持的速度、重組的計劃，在恒大強(qiáng)大的資本面前還是顯得偏弱了。

恒大如此看重廊坊發(fā)展，原因不難解釋——北京疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口、京津冀都市圈大發(fā)展，都讓作為副中心的廊坊前景可觀，這也成為未來樓市為數(shù)不多的有效空間之一。但恒大為何還要卷入可能觸及監(jiān)管紅線的萬科之爭呢？

銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東在研報中認(rèn)為，截至2015年底，以價格衡量的北上廣深房地產(chǎn)市場規(guī)模已達(dá)到歐洲或者美國房地產(chǎn)總規(guī)模的2/ 3。如果該數(shù)據(jù)屬實，泡沫之大可想而知。2016年，樓市向上擊穿2013年公認(rèn)的成交量頂部已基本沒有懸念，但局中人都懂得，這與多個城市的政策刺激密切相關(guān)。而7月的中共中央政治局會議也強(qiáng)調(diào)“抑制資產(chǎn)泡沫”，這與以前的“化解或警惕”等表述有了明顯區(qū)別，也足見一些地方的樓市蘊(yùn)藏著市場風(fēng)險。

不過，也正是在這樣的背景下，萬科更加凸顯其投資價值。多年前就曾有朋友告訴筆者，無論什么價位買入萬科股票都不會被套住。樓市風(fēng)險一旦真的發(fā)生，不管是恒大、寶能，還是華潤，甚或最新傳言中的融創(chuàng)，都持有行業(yè)內(nèi)安全邊際最厚的公司股權(quán)，此乃避險之首選。

從萬科事件演進(jìn)過程中各方的態(tài)度看，再考慮到恒大和萬科過往基本沒有太多交集，前者應(yīng)該很難“拿下”后者。不過，介入萬科只是恒大2015年以來在資本市場上揮斥方遒的一個案例而已。2014年底，恒大賬上現(xiàn)金不足300億元，但2015年底現(xiàn)金余額竟達(dá)1640億元，近乎可將萬科全部股份買下。而到今年1~7月，公司的累計銷售也接近1848億元。

無怪乎，恒大近期在地產(chǎn)市場咄咄逼人，自去年以來斥資數(shù)百億并購項目，還吞掉嘉凱城、舉牌廊坊發(fā)展，獲得長三角、環(huán)北京土地儲備。在資本運(yùn)作上，恒大旗下的恒大人壽和恒大金服源源不斷提供彈藥，讓其入局9家A股上市公司。作為開發(fā)商中土儲最多、進(jìn)入城市最多、銷售面積最大的房企，恒大發(fā)力資本運(yùn)作，或許是我國樓市白銀時代和金融投資融合的標(biāo)志。

樓市進(jìn)入白銀時代以后，都市圈才是真正的機(jī)會所在。當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)要“托底壓頂”（經(jīng)濟(jì)底、風(fēng)險頂），還離不開房地產(chǎn)業(yè)，這也表明在中短期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)還有機(jī)會。但與此同時，恒大等局中人對樓市的風(fēng)險也有著清醒的認(rèn)識，完成原始積累的資本要逐漸退出產(chǎn)業(yè)。

在經(jīng)濟(jì)如何轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)向何方并不明朗的情況下，防御性的金融投資成為了產(chǎn)業(yè)資本的“下一站”。因此，未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，樓市主題將由白銀時代和金融投資共同書寫。

全球央行“大放水”，實際利率屢創(chuàng)新低（甚至負(fù)利率），這也迫使中國央行不得不把保持基準(zhǔn)利率的相對低位當(dāng)作主要的選項。近幾年，考慮到地方政府融資、企業(yè)海外融資，境內(nèi)多渠道資本市場融資，貨幣投放保持15%~17%左右的增速。今年上半年，人民幣貸款新增高達(dá)7.53萬億，同比多增近1萬億，刷新2009年創(chuàng)下的半年新增貸款歷史紀(jì)錄。央行貨幣政策看似“穩(wěn)健”，其實已經(jīng)偏向了寬松的一邊。

近期還有很多傳聞，指產(chǎn)業(yè)資本“二代們”多數(shù)不愿按傳統(tǒng)方式接班，金融投資似乎才是他們共同的興趣。于是，產(chǎn)業(yè)資本退出的資金，經(jīng)“二代們”之手，會源源不斷地在資本市場上尋求股權(quán)投資的機(jī)會。另外，享受慣了資產(chǎn)高溢價收益的其他民間資金，通過“證信?！焙突ヂ?lián)網(wǎng)通道，將資金輸送到類似于“萬能險”的大管家手里?！百Y產(chǎn)荒、水汪汪”，貨幣購買力在長期可能進(jìn)一步下行。

全球資金也在中國尋找機(jī)會，2015年9月，全球創(chuàng)業(yè)研究院創(chuàng)始人Andrew Gaule在2015全球500強(qiáng)企業(yè)VC創(chuàng)新投資論壇上表示，企業(yè)風(fēng)投（VC）已在中國掀起一波新浪潮。這無疑是資本運(yùn)作亙古未有的良機(jī)。名不見經(jīng)傳的寶能動員可以數(shù)百億資金，恒大一年之內(nèi)可籌到以千億計的現(xiàn)金，就在于他們當(dāng)起了資金的“大管家”。

信息技術(shù)的滲透遇上了人口老齡化，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資意愿不斷降低，而樓市及資本市場的發(fā)展，加大了貧富差距，居民消費傾向不斷走低，有效需求不足壓制CPI疊加轉(zhuǎn)型陣痛，這給貨幣寬松創(chuàng)造了空間，但市場對金融刺激卻越來越不信任。結(jié)果就是，資金瘋搶優(yōu)質(zhì)和安全資產(chǎn)，萬科這類遠(yuǎn)高于平均凈資產(chǎn)收益率的企業(yè)已是稀缺的代名詞，75%的股權(quán)被富豪占據(jù)，預(yù)計有流通股釋放就會被吸籌。

更有甚者，東北特鋼事件似乎也并未影響投資者的熱情，沒有違約的城投債成了資金“新寵”。近日，湖南株洲市國有資產(chǎn)投資控股集團(tuán)發(fā)行10億元5年期公司債“16株國投”，由于下限高于市場水平超過30個基點，引發(fā)市場熱捧，認(rèn)購達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的150倍。目前，十年期國債承銷招標(biāo)利率已低到2.74%，扣減銀行間市場成本，年化收益還不到千分之五，但仍舊引發(fā)承銷機(jī)構(gòu)暴搶。

白銀時代，本來是“樓市+城鎮(zhèn)化”，這也是樓市高溢價和資產(chǎn)泡沫“軟著陸”的最佳選擇，但新型城鎮(zhèn)化的結(jié)構(gòu)性改革依然面臨險阻，樓市還在延續(xù)著跑馬圈地的做法?？磥恚恍┑胤秸?、企業(yè)和銀行對躺著發(fā)展和賺錢的依賴已到了“溫水煮青蛙”的地步。

改革倒逼已越來越逼近。在結(jié)構(gòu)性改革上，各級政府要以刮骨療傷之態(tài)度和行動示人。借助高杠桿和通道實現(xiàn)的資本運(yùn)作，要從資金源頭監(jiān)管上入手，希望接下來的中央金融工作會議能在跨領(lǐng)域穿透式監(jiān)管上有新的成果。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）