7月14日，虹口區(qū)涼城新村街道073-06號(hào)地塊，以總價(jià)37億元，樓板價(jià)67409元/平方米的價(jià)格成交?？鄢Ｕ戏?、自持部分等，實(shí)際可售部分樓板價(jià)94469元/平方米。很多人質(zhì)疑這個(gè)價(jià)格，認(rèn)為偏高了。

可是，知道內(nèi)情的，卻相信這個(gè)價(jià)格有強(qiáng)大的市場(chǎng)支撐力。整個(gè)虹口，在未來(lái)幾年會(huì)顛覆上海人之前的印象，變成上海豪宅市場(chǎng)的“上只角”。而它的標(biāo)志是上海最后的棚戶區(qū)——虹鎮(zhèn)老街，將成為上海最有活力的商業(yè)中心，顛覆整個(gè)虹口原有的地段價(jià)值。

也許，只需要五年，原來(lái)的虹鎮(zhèn)老街板塊，就有可能和新天地、陸家嘴、外灘等片區(qū)一樣，躋身成為上海最頂級(jí)的豪宅地段，價(jià)格賣到20萬(wàn)/平也不是不可能。因?yàn)?，一種更有效率，更能創(chuàng)造高收入的經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)模式可能會(huì)在那里出現(xiàn)，并且讓那里變成新的富豪出沒之地。

被舊改拖累的沒落貴族

在解放前，虹口區(qū)部分地段絕對(duì)和現(xiàn)在的陸家嘴、外灘、新天地一樣，是上海的“上只角”地段。四川北路，在當(dāng)時(shí)叫北四川路，是南京路、淮海路之外的上海第三大商業(yè)街。魯迅的友人，內(nèi)山完造開的內(nèi)山書店就在四川北路上，當(dāng)時(shí)魯迅是?？汀?/p>

除了魯迅和內(nèi)山完造外，聶耳、蝴蝶、曹聚仁、郭沫若、葉圣淘等上世紀(jì)二三十年代的上海名人多住在虹口。

和楊浦、閘北、普陀等區(qū)原來(lái)的木結(jié)構(gòu)矮平房不同，虹口區(qū)尤其是南虹口的一帶，原來(lái)主要是磚木結(jié)構(gòu)的住宅，或者是洋房，間有一部分的石庫(kù)門，房屋的整體質(zhì)量要比楊浦、閘北等區(qū)好很多。這也是為什么那里會(huì)匯聚那么多的上海三十年代海派名人的原因。

一直到上世紀(jì)的九十年代，虹口仍然是僅次于盧灣、黃浦、靜安的“上只角”，甚至當(dāng)時(shí)的南市也要比虹口差一些。

但是，在上海城市新一輪發(fā)展啟動(dòng)后，虹口落后了。其中的一個(gè)標(biāo)志，是四川北路的全面被超越。原先，僅次于淮海路和南京路的地位，被徐家匯、陸家嘴甚至改造一新的城隍廟超越，大量面向大眾消費(fèi)者的廉價(jià)商品，不僅拉低了整個(gè)四川北路的商業(yè)檔次，也拉低了整個(gè)虹口區(qū)的居住檔次。

造成這樣一個(gè)結(jié)果的原因就是舊改。在盧灣、南市、靜安、閘北等地區(qū)快速完成城市舊區(qū)改造的時(shí)候，虹口的舊改卻變成了馬拉松戰(zhàn)役，速度不斷放慢，幾乎成為上海市中心舊改最慢的區(qū)。

地段的改造遲遲未見起色。四川北路，這個(gè)虹口唯一的輻射全市的商業(yè)中心，也在其他商業(yè)中心趕超下，地位不斷下降。到了去年下半年，很多人突然發(fā)現(xiàn)，虹口市中心內(nèi)環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)不及中環(huán)線附近的閘北大寧，內(nèi)環(huán)之外虹口的房?jī)r(jià)更是處于低谷。沒有一流的商業(yè)，真心把虹口的顏值拉低不少。

新媒體人的商業(yè)中心？

但毋庸置疑，虹口的商業(yè)資源是非常有潛力可挖的。在上海，虹口是目前人口密度最高的行政區(qū)，每平方公里人口達(dá)到3.5萬(wàn)以上。以臨平路商圈為例。周邊5公里范圍常住居民245萬(wàn)人，商務(wù)人士131萬(wàn)。外部交通十分便利，4號(hào)線、10號(hào)線地鐵雙線覆蓋，陸地交通方面，與陸家嘴商務(wù)區(qū)一江之隔，通過(guò)新建路隧道連接，12分鐘可達(dá)，與外灘、新天地等地標(biāo)性商圈僅15分鐘車程，距離北外灘商務(wù)區(qū)直線距離2公里，車行5分鐘可達(dá)。常住人口和商業(yè)的先天條件讓這個(gè)地方成為發(fā)展商業(yè)中心的潛力區(qū)域。

而據(jù)說(shuō)，瑞安要在虹口，再造一個(gè)新天地。如果這個(gè)新天地也像太平橋那個(gè)那樣成功，整個(gè)虹口估計(jì)又會(huì)成為上海的“上只角”。

以頂級(jí)豪宅的身價(jià)衡量，涼城6萬(wàn)多一平的樓板價(jià)肯定還有得賺。

問題是虹口的新天地，能不能像太平橋新天地那樣“鬧猛”（上海話，意為人氣爆棚）。中國(guó)新天地市務(wù)推廣及策略傳播總監(jiān)劉夢(mèng)潔說(shuō)，瑞虹天地的目標(biāo)是成為虹口又一個(gè)覆蓋全市的市中心，僅已經(jīng)開發(fā)完成的月亮灣的商業(yè)面積就相當(dāng)于新天地的南里、北里加上新天地時(shí)尚，而未來(lái)還會(huì)有一個(gè)購(gòu)物中心。

和新天地一樣，瑞虹天地的商業(yè)是開放式休閑街區(qū)形態(tài)，低密度、高綠化率、錯(cuò)落有致的建筑風(fēng)格，是一個(gè)充滿自然韻律、豐富靈活的公共社交空間。與新天地、虹橋天地不同，月亮灣作為瑞安首次以“音樂娛樂”為重要商業(yè)元素的項(xiàng)目，亮點(diǎn)之一便是攜手草莓音樂節(jié)的締造者、國(guó)內(nèi)最大的原創(chuàng)音樂機(jī)構(gòu)Modernsky Lab音樂藝術(shù)空間，在瑞虹天地每年有幾百場(chǎng)的現(xiàn)場(chǎng)音樂Live show。此外，瑞虹天地還會(huì)舉辦大量的公共表演藝術(shù)活動(dòng)，與消費(fèi)者進(jìn)行深度互動(dòng)，能夠讓消費(fèi)者邊購(gòu)物，邊吃飯，邊欣賞節(jié)目。開放區(qū)域及綠化面積占比約40%。每個(gè)樓層都采用了大量的園林綠化景觀。

其中不乏大量的喬木樹種及灌木地被，更有專門從山林內(nèi)移植過(guò)來(lái)的一定樹齡的珍稀樹種，例如雞爪槭等，可以在春夏秋冬不同季節(jié)，呈現(xiàn)出多變的繽紛美景。另外，還有5處水景設(shè)計(jì)。其中，分布在園林四處的噴水池，高低起伏的泉水模擬了由月球作用的潮汐現(xiàn)象，和“月亮灣”遙相呼應(yīng)。每至夏日，在開放式的連廊中，還可以感受水潤(rùn)霧氣。

瑞虹天地的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，分別是40%的餐飲、30%的零售、15%的休閑娛樂和15%的生活服務(wù)，入駐的品牌中約有20%為首次進(jìn)入上?；蛘弑辈可虾?，其中有為項(xiàng)目量身定做的特色品牌或服務(wù)。

在音樂業(yè)態(tài)上，Modernsky Lab全年多達(dá)300場(chǎng)的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，包括樂隊(duì)Live演出、電音派對(duì)、藝術(shù)展覽等。劉夢(mèng)潔說(shuō)，未來(lái)還會(huì)引進(jìn)音樂主題餐廳/café、錄音棚、DJ studio、音樂學(xué)校等多種娛樂形態(tài)，這些業(yè)態(tài)都相當(dāng)新奇，迎合了年輕人的喜好，讓更多年輕人愿意去月亮灣。

咖啡品牌Ocean Ground，可以近距離目睹精品咖啡的烘焙過(guò)程，增添了品評(píng)咖啡的樂趣；The PacificCoffee也將首次公開上海首家球型店，除了提供咖啡外，還有更多的酒類飲品，適應(yīng)顧客全天候的消費(fèi)需求。除了精品咖啡、烘焙品牌外，品類涵蓋休閑西餐、高端日料自助餐廳、特色臺(tái)式火鍋、江鮮河鮮、日式燒肉、特色地方菜系等，王鼎、撈王、云海肴、浪里白、燒肉道場(chǎng)等多個(gè)人氣餐廳或新進(jìn)品牌。

娛樂業(yè)是瑞虹天地月亮灣的一大特色。上海首家精致型影城“英皇UA電影城”，設(shè)置特色VIP影廳及UMAX影廳，其中2個(gè)影廳配置了D-BOX動(dòng)感座椅。想想看著裸眼3D電影，隨著飛機(jī)向下俯沖的感覺。估計(jì)到時(shí)影院要貼告示：患有高血壓、心臟病史者勿入。好樂迪集團(tuán)旗下高端品牌“樂+”會(huì)給喜歡唱歌的人更多新體驗(yàn)，例如在包廂內(nèi)增加保齡球道等。時(shí)下流行的電子競(jìng)技場(chǎng)館，將攜手多個(gè)職業(yè)賽手以及200多位美女網(wǎng)紅Coser直播戰(zhàn)況，以最炫的VR游戲設(shè)備。

說(shuō)到網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)，大部分人認(rèn)為是泡沫，沒有人相信網(wǎng)紅能真正賺到錢。但是，當(dāng)網(wǎng)紅和瑞虹天地這樣的實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)合，整個(gè)局勢(shì)將發(fā)生根本性變化。網(wǎng)紅除了可以直播電競(jìng)戰(zhàn)況外，也可以現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道購(gòu)物中心的吃、喝、玩、樂、購(gòu)。幫助粉絲爭(zhēng)取更多優(yōu)惠同時(shí)，也完成了對(duì)商家的推廣。甚至可以通過(guò)請(qǐng)求粉絲買實(shí)際商品作為禮物，直接刺激商場(chǎng)銷售額，真正把網(wǎng)上的人氣，變成現(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)力。

新經(jīng)濟(jì)再次重塑豪宅格局

過(guò)去三十年，決定上海商業(yè)地段價(jià)值的，并非是地區(qū)經(jīng)濟(jì)、人口，或者說(shuō)是高端住宅小區(qū)數(shù)量，而是年輕人。

淮海太平洋百貨當(dāng)年崛起，是因?yàn)闇?zhǔn)確地抓住了當(dāng)時(shí)年輕人的需要，大規(guī)模銷售上海最早的快時(shí)尚，現(xiàn)在歇業(yè)也是因?yàn)樽ゲ蛔∧贻p人的心；同樣，大寧05年前是售后公房和動(dòng)遷安置房的集中地，商業(yè)比四川北路不知道低幾個(gè)檔次，就是后來(lái)建成的大寧國(guó)際購(gòu)物中心充分抓住了年輕人的心，讓一大堆年輕人喜歡上了大寧。最終才有了去年大寧房?jī)r(jià)一飛沖天，躍入“上只角”的行列。

這樣的例子不勝枚舉。愛屋吉屋市場(chǎng)部總監(jiān)張雋說(shuō)，年輕人永遠(yuǎn)是購(gòu)房市場(chǎng)的主力軍。只有年輕人喜歡的，升值空間才會(huì)大。

從這點(diǎn)看，瑞虹天地月亮灣想通過(guò)吸引年輕人和家庭消費(fèi)，讓虹口的商業(yè)，重新成為為全上海人喜歡的思路是正確的。至于以目前設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)和品牌布局，能否具有超越空間的粘度，把全市的年輕人都粘到虹口，可能還需要觀察。

不過(guò)，如果真能成功做到，那個(gè)地方將變成上海新一代富豪集聚地。理由只有一個(gè)網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)將在年輕人最集中的地方輕松變現(xiàn)。

不僅是papi醬一類的網(wǎng)紅可讓粉絲線下買買買，創(chuàng)造高收入；其他類型的網(wǎng)紅都有機(jī)會(huì)直接變現(xiàn)，六神磊磊可以借用金庸小說(shuō)場(chǎng)景，用商場(chǎng)情景劇演繹昨天剛發(fā)生的時(shí)事；每日菜譜分享可以教粉絲現(xiàn)場(chǎng)做菜，并把粉絲亮廚藝，作為餐館招攬生意的新招牌；商務(wù)范直接幫你從剪頭發(fā)、化妝到穿衣服一條龍?jiān)O(shè)計(jì)全部完成后，再讓你去找自己的重要客戶談生意……所有的微信、微博大V都有機(jī)會(huì)通過(guò)線下互動(dòng)，直接變現(xiàn)自己的網(wǎng)絡(luò)號(hào)召力。

邦爺也可以考慮在商場(chǎng)內(nèi)開設(shè)不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)課程，教邦粉如何配置國(guó)內(nèi)外的房地產(chǎn)資產(chǎn)。甚至現(xiàn)場(chǎng)換算不同地區(qū)房地產(chǎn)投資的收益數(shù)據(jù)，包括選擇邦爺覺得靠譜的銀行、中介機(jī)構(gòu)，設(shè)計(jì)一套完整的投資方案。

雖然，邦爺有點(diǎn)腦洞大開，但如果一旦上述場(chǎng)景變成現(xiàn)實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)將變成新的吸金利器。在每百人就擁有一個(gè)自媒體或網(wǎng)紅的時(shí)代，商場(chǎng)也許將迎來(lái)新的黃金時(shí)代。而那些擁有大量活躍粉絲的大V將迅速把閱讀量轉(zhuǎn)化為個(gè)人巨額財(cái)富。他們的購(gòu)房選擇，將注定讓上海的豪宅地段，又來(lái)一次格局巨變。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。