近日，針對(duì)一些熱點(diǎn)城市地王頻出、房?jī)r(jià)“高燒不退”的現(xiàn)象，多地多部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了一系列降溫政策，直指房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地以及個(gè)人住房信貸。

“新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房企利用金融杠桿獲得資金手段繁多，成為推高地價(jià)房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因。

房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫政策近期頻現(xiàn)

在全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的部分政策逐步收緊。據(jù)記者了解，興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開(kāi)發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。

針對(duì)備受關(guān)注的“證監(jiān)會(huì)收緊房地產(chǎn)上市公司再融資政策”一事，記者從證監(jiān)會(huì)了解到，企業(yè)再融資募集資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款、需詳細(xì)披露募集資金的實(shí)際投向等政策，自2010年以來(lái)就一直實(shí)施，并非新政，但近期確實(shí)再次對(duì)證券公司高管進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。

與此同時(shí)，部分地方政府也開(kāi)始對(duì)房企發(fā)出收緊政策信號(hào)。隸屬于國(guó)土資源部的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院近期發(fā)布的《2016年第二季度全國(guó)主要城市地價(jià) 監(jiān)測(cè)報(bào)告》指出，今年二季度，熱點(diǎn)城市政策開(kāi)始由寬松轉(zhuǎn)向收縮。南京、合肥、中山出臺(tái)調(diào)控意見(jiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)地價(jià)，蘇州出臺(tái)“蘇十條”、嚴(yán)審個(gè)人住房信貸、實(shí)行 土地拍賣最高限價(jià)制度，天津收緊公積金貸款政策。

據(jù)記者了解，二線城市“四小龍”——南京、蘇州、合肥和廈門(mén)等城市相繼出臺(tái)“控地王”的相關(guān)限制政策，包括實(shí)施土地拍賣熔斷機(jī)制，提高土地出讓金首付比例，收緊個(gè)人購(gòu)房貸款政策等。

南京和蘇州分別出臺(tái)土地拍賣熔斷機(jī)制，即當(dāng)出讓地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，終止土地出讓，所有報(bào)價(jià)無(wú)效；安徽近日將單宗土地出讓價(jià)款最低首付比例提至50%，南京將住宅用地出讓金首付款比例調(diào)整為60%。

在資金供給端，一些地方政府開(kāi)始提高二三套房首付，并限制購(gòu)房貸款，以減緩房企銷售回款，減少向開(kāi)發(fā)商“供血”。7月1日，合肥樓市新政正式實(shí)施，二套房最低首付比例為40%，購(gòu)買第三套及以上住房，最低首付比例均為60%，且停止住房公積金個(gè)人住房貸款。

降溫政策直指房企高杠桿融資

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近半年來(lái)，地王頻出的背后既有資本市場(chǎng)輸血的力量，也有銀行開(kāi)發(fā)貸款等低成本投資資金的“輔助”。所以，從近期各地各部門(mén)的調(diào)控來(lái)看，給房企降杠桿成為上述降溫政策的重要手段。

今年在北京昌平豪擲62億元拿地的招商蛇口背后就隱現(xiàn)再融資身影。去年，招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)上市，募集資金118億元，基本上全部投入公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士表示，這種上市房企利用資本市場(chǎng)融資的高杠桿來(lái)拿地的做法非常普遍。萬(wàn)得（Wind）資訊數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，上市房企通過(guò)股份定向增 發(fā)募集的資金總額接近740億元，共21家A股上市房企完成定向增發(fā)。去年全年房地產(chǎn)行業(yè)共38家企業(yè)完成了股票定向增發(fā)，募資總額約為1687億元。

高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫表示，股權(quán)融資的資金成本較低，是不少上市房企的重要融資渠道。監(jiān)管部門(mén)再次強(qiáng)調(diào)再融資不能用于拿地，對(duì)于不少A股上市房企影響較大。

開(kāi)發(fā)商資金的另一個(gè)重要來(lái)源是銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。綠城中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“無(wú)論我們有多少融資渠道，開(kāi)發(fā)貸都是必須申請(qǐng)的，因?yàn)閮r(jià)格低廉。”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，部分銀行此次縮短房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款周期旨在規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險(xiǎn)，縮短開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率、令其資金鏈趨于緊張，從而在拿地時(shí)量入為出。各種金融收緊政策加上一些地方土地供應(yīng)端的新政策，都是為了抑制開(kāi)發(fā)商的非理性拿地。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，地方政府通過(guò)“提首付，降杠桿”可以減緩開(kāi)發(fā)商銷售回款，削弱為房企拿地“輸血”，抑制地王產(chǎn)生。“總體上，監(jiān)管層對(duì)開(kāi)發(fā)商變相‘限貸’，有利于減少土地市場(chǎng)資金過(guò)剩導(dǎo)致的泡沫。”

新政策對(duì)龍頭房企影響力有限，房企拿錢(qián)手段越來(lái)越多

部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)高，來(lái)源于地價(jià)居高不下。一系列樓市降溫政策能否遏制開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝醯臎_動(dòng)，進(jìn)而如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)？對(duì)此，多位房企高管表 示，目前出臺(tái)的政策影響力對(duì)于中小房企殺傷力較大，而對(duì)于資金充足、信用良好的龍頭房企來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上融資拿地的手段卻越來(lái)越多。如果地王繼續(xù)頻繁出現(xiàn)，對(duì) 于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)仍會(huì)推高房?jī)r(jià)。

旭輝控股總裁林峰表示，房企過(guò)去的融資渠道比較單一，多依賴銀行的開(kāi)發(fā)貸款和賣房的資金回籠。現(xiàn)在融資工具繁多，不少房企50%以上的融資來(lái)源于公司債和企業(yè)債等，其余部分除銀行開(kāi)發(fā)貸款外，還有相當(dāng)一部分資金來(lái)源于各類資管計(jì)劃、信托等融資渠道。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少企業(yè)繞道債券市場(chǎng)融資。2015年，恒大地產(chǎn)發(fā)行50億元公司債，經(jīng)批準(zhǔn)的募集資金用途為償還金融機(jī)構(gòu)借款、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)和補(bǔ)充流動(dòng)資金。在長(zhǎng)三角地區(qū)連拿數(shù)塊地王的信達(dá)地產(chǎn)，發(fā)行2016年公司債第二期也是用于償還金融機(jī)構(gòu)借款。

浙江一家龍頭房企執(zhí)行總裁告訴記者，“即使再融資大門(mén)重新關(guān)閉，對(duì)于標(biāo)桿房企來(lái)說(shuō)，也并非不能容忍。因?yàn)楫?dāng)前房企獲得資金的渠道更廣，資本一定會(huì)克服‘重重障礙’奔向高回報(bào)行業(yè)。”

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在貨幣流動(dòng)性較為充裕的情況下，各類變通做法在不斷增加。銀行理財(cái)產(chǎn)品是銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要渠道。“銀行受制于政策約束，并不能過(guò)多向房企貸款，但房企可以找一家信托公司成立一個(gè)信托計(jì)劃，然后由銀行購(gòu)買，實(shí)現(xiàn)信貸資金繞道流出。”

在房企拿地過(guò)程中，目前甚至還出現(xiàn)一些資金方式“創(chuàng)新”。一位近期在上海頻頻參與拿地的開(kāi)發(fā)商告訴記者，現(xiàn)在一線城市拿地，基本只需準(zhǔn)備10% 的土地款，剩下的資金可以以?shī)A層融資的方式獲取。“不少金融機(jī)構(gòu)競(jìng)相上門(mén)來(lái)提供貸款，但會(huì)設(shè)置一定額度。超過(guò)授信額度，就以股權(quán)的形式放貸，未來(lái)銷售利潤(rùn) 與他們分成。”目前，市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)多個(gè)機(jī)構(gòu)，專門(mén)為開(kāi)發(fā)商提供拍地保證金甚至首付金。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只有對(duì)上述這些“創(chuàng)新”“變通”渠道進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)管，才能真正影響到房地產(chǎn)商的資金鏈，新政策才能真正發(fā)揮作用，進(jìn)而擠出土地市場(chǎng)的局部泡沫。