每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

顯然，零首付都不算什么了。

根據(jù)《華爾街日報(bào)》8月9日的消息，香港出現(xiàn)了－20%的首付！

這甚至比美國次貸危機(jī)時(shí)的零首付還要夸張很多！

怎么回事？

“－20%的首付”，其實(shí)是開發(fā)商為買家提供換樓按揭，可連同舊有物業(yè)一同抵押，按揭貸款額最高可達(dá)新買入單位售價(jià)的120%，條件是舊有物業(yè)估值達(dá)新樓售價(jià)之70%以上，按揭計(jì)劃中95%貸款用于新單位的付款，25%用于償還原有物業(yè)按揭。

根據(jù)《華爾街日報(bào)》的說法，這是個(gè)短期借款計(jì)劃，只有3年時(shí)間，每年利息2.15%。只有當(dāng)3年不夠時(shí)，利息才會(huì)升至4%。

但是，跟香港銀行普遍2.3%的利息比起來，2.15%還是十分有吸引力的。

據(jù)說，這個(gè)“刷三觀”的政策來自新鴻基地產(chǎn)推售的元朗錦田北新樓盤“PARK YOHO Venezia”，它為了完成首批100個(gè)單位的銷售任務(wù)，也是醉了~~

不僅僅是新鴻基，其實(shí)長江實(shí)業(yè)也在“負(fù)首付”中插過一腳。

其在元朗世宙項(xiàng)目提供了123%的貸款計(jì)劃。也就是以總樓價(jià)1000萬的戶型為例，最高總貸款金額可達(dá)1230萬。

不過條件和新鴻基的差不多，也要有一套舊物業(yè)作為抵押，也就是只適合二次購房的人群。不過，手上有大量債券或證券的買家，也可以折價(jià)進(jìn)行抵押。不過長實(shí)這個(gè)計(jì)劃很短壽，已經(jīng)叫停了。

為了吸引客源，香港居然想出了這么些神（開）奇（掛）的方法！香港的樓市到底低迷成啥樣了？

為什么？

確實(shí)很低迷啊~~根據(jù)英國房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)萊坊Knight Frank最新公布全的球37座主要城市二季度房地產(chǎn)市場報(bào)告中，香港房價(jià)以8.4%的房價(jià)跌幅墊底。

高力國際認(rèn)為，在環(huán)球經(jīng)濟(jì)前景不明朗的情況下，影響香港住宅樓價(jià)自去年9月的歷史高位至今回落10%。即使負(fù)利率環(huán)境及美國加息步伐緩慢令香港樓價(jià)在上一季回穩(wěn)，但這并不足以扭轉(zhuǎn)跌勢，以全年計(jì)預(yù)期將最多跌15%。

另外，受到內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長放緩影響，預(yù)期自2017年起的三年，香港樓市累計(jì)還將再跌三成。

根據(jù)香港金融管理局公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度香港負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)從去年四季度的95宗增加至1432宗，環(huán)比增長近15倍。而這一增幅也創(chuàng)下了自2011年第四季度以來的17個(gè)季度新高。

此前，香港有部分住宅僅需一成首付就能買房，如今房價(jià)下跌近10%，就使得房屋擁有人的房屋價(jià)格低于其銀行貸款的余額，那么就形成了負(fù)資產(chǎn)。

小心風(fēng)險(xiǎn)！

正因?yàn)?ldquo;負(fù)資產(chǎn)”的風(fēng)險(xiǎn)長期存在，“負(fù)首付”的風(fēng)險(xiǎn)就更應(yīng)小心了。

要注意，上述政策的還款時(shí)間是三年，對于購房者來說壓力依然不小，還不上的風(fēng)險(xiǎn)也是存在的。

由于香港房價(jià)仍處于下跌預(yù)期中，如果三年時(shí)間房價(jià)下跌幅度過大，那么“負(fù)資產(chǎn)”的存在對開發(fā)商來說，將是巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

而對借款者來說，背著巨額貸款還要面臨房價(jià)暴跌，資金量不充足的購房者必是不能嘗試。

要知道，美國的次貸危機(jī)的源頭之一，就是“零首付”購房。

所以， “零首付”“負(fù)首付”只是“看上去很美”而已，比如國內(nèi)曾風(fēng)靡一時(shí)的“零首付”，就是：

一、開發(fā)商臨時(shí)墊首付款，購房者在約定時(shí)間內(nèi)分期還款或一次性還款;

二、將房屋價(jià)格提升后對首付款進(jìn)行“減免”，最后由銀行來墊首付款;

三、做消費(fèi)性抵押貸款，即用個(gè)人的房產(chǎn)做抵押，來購置另一套房產(chǎn)。

這樣做，開發(fā)商看似可以加速銷售，但同樣加劇了信貸風(fēng)險(xiǎn)，也伴隨著影子銀行、購房者償還首付款時(shí)需支付高利息、在房價(jià)上做手腳從銀行詐騙貸款等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

＊文中觀點(diǎn)為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。