每經(jīng)編輯 隋丕寧

蘇州：二套房首付比例提升至50%

蘇州市政府新出臺了《關(guān)于進一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》。出臺這一《實施意見》的背景是什么？主要說了什么？在土地出讓、房貸、非蘇州戶籍居民購房方面有哪些政策調(diào)整？請看權(quán)威解讀——

一、蘇州出臺《實施意見》的背景

市委、市政府高度重視保持我市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，按照調(diào)整預(yù)期、雙側(cè)調(diào)控、規(guī)范市場、健康發(fā)展的思路，通過對土地供應(yīng)、土地競價、預(yù)售管理、價格管理、購房信貸、公積金貸款等15個方面采取系統(tǒng)性穩(wěn)控措施，研究制定了《關(guān)于進一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》并正式對外公布實施。

出臺本實施意見，是堅決貫徹中央大政方針，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的需要；是蘇州實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級的經(jīng)濟社會發(fā)展目標的需要；是增進民生福祉的需要；是防范經(jīng)濟運行風(fēng)險的需要，體現(xiàn)了蘇州市政府切實承擔起房地產(chǎn)市場調(diào)控主體責(zé)任的信心和決心。

二、《實施意見》有哪些主要內(nèi)容

本實施意見中前三條主要針對土地市場。同時根據(jù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，在供應(yīng)側(cè)和需求側(cè)同時發(fā)力，在供應(yīng)側(cè)方面，主要是加大土地供應(yīng)，抑制過熱的土地需求，同時對需求側(cè)的一些政策作了調(diào)整，主要是信貸政策和公積金政策作了一些調(diào)整，目的是保證自住型剛性需求，鼓勵改善性需求，抑制投機性需求。另外在商品房預(yù)售、價格管控、加大商業(yè)辦公去庫存、加大住房保障力度、培育發(fā)展租賃市場、加快規(guī)劃建設(shè)人才公寓、加強房地產(chǎn)市場風(fēng)險管控、房地產(chǎn)市場輿論引導(dǎo)等方面都提出了明確的要求。

三、土地出讓政策作了哪些調(diào)整？

一是加大土地市場供應(yīng)。根據(jù)前幾年房地產(chǎn)市場的供需狀況以及近期市場狀況，按照供需基本平衡、供略大于求的原則，政府制定了2016到2018年三年住宅用地供應(yīng)計劃，平均每年400公頃左右，適度增加了住宅用地的供應(yīng)計劃，較2013-2015年期間年均實際供應(yīng)住宅用地增長了約18%左右，并且計劃向普通住宅用地傾斜，進一步穩(wěn)定市場預(yù)期，保障普通商品房的剛性需求，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。住宅用地供應(yīng)計劃實行動態(tài)管理，根據(jù)房地產(chǎn)市場供需狀況作適時調(diào)整。

在土地供應(yīng)上，要求科學(xué)把握土地供應(yīng)節(jié)奏和住宅用地的結(jié)構(gòu)，適度控制供地批次，增加每批次的土地供應(yīng)量，從而引導(dǎo)商品住房開發(fā)建設(shè)和市場銷售節(jié)奏更加均衡有序。同時強化供后監(jiān)管，嚴格規(guī)范土地供后的跟蹤管理，督促開發(fā)商及時開發(fā)建設(shè)，嚴肅查處違約行為。切實保障普通商品住宅的有效供給。

二是調(diào)整土地供應(yīng)條件。主要是提高了住宅用地出讓競買保證金和出讓金首付款比例，并縮短了全額出讓金支付期限。住宅用地競買保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%或以上，土地出讓金首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上，同時全額土地出讓金支付期限調(diào)整為3個月內(nèi)，促使開發(fā)商拿地時更為理性，并且要加快開發(fā)建設(shè)進度。

三是引導(dǎo)土地出讓理性競價。針對前一階段部分地區(qū)房價、地價上漲較快，按照中央關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的精神要求，進一步細化出讓方案，并在現(xiàn)行網(wǎng)上公開出讓集中競價的操作模式基礎(chǔ)上，按照公開公平公正的原則，調(diào)整完善土地招拍掛出讓方式。文件明確對區(qū)位優(yōu)勢明顯，市場競爭力強的部分住宅地塊，土地出讓時會設(shè)定并公布市場指導(dǎo)價，出讓成交價格超過市場指導(dǎo)價時，在出讓文件中明確全額出讓金繳付期限縮短為2個月。對出讓成交價格超過市場指導(dǎo)價的不同幅度，明確差別化調(diào)整商品住房預(yù)售許可條件，即土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價（不含市場指導(dǎo)價）的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)售許可；土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價10%（不含10%）的，工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可。而當公開出讓網(wǎng)上報價超過市場指導(dǎo)價25%以上時，中止網(wǎng)上競價，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報價方式確定土地競得人，由競買人在超過土地出讓市場指導(dǎo)價25%以上再作一次報價，以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人，以其所報價格確定為地塊競得價格。具體報價規(guī)則另行制定，近期將會與土地出讓公告同步發(fā)布。

四、商品住房信貸政策有哪些調(diào)整？

具體分成四種情形：

（一）居民家庭首次購買普通住房（從未購置過住房），申請商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

（二）有下列情形之一的，申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變：

1.有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；

2.已有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭；

3.僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的居民家庭。

（三）居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）由40%調(diào)整為50%。

（四）居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

五、非蘇州戶籍居民購房有哪些限制？

非本市戶籍居民購買第一套住房，不受任何限制。非本市戶籍購買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。

具體要求為：非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明。開發(fā)企業(yè)在簽訂購房合同時應(yīng)認真審核購房人資格，購房人違反限購規(guī)定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)或購房人承擔相應(yīng)的經(jīng)濟和法律責(zé)任。

蘇州市引進的各類外來人才，憑有關(guān)證明文件參照執(zhí)行戶籍居民購房政策。

注意：

本意見自2016年8月12日起實施，購買新建商品房、二手房以及申請個人住房按揭貸款統(tǒng)一以網(wǎng)簽合同時間為準。

 

 

以下是《實施意見》全文：

關(guān)于進一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見

為認真落實供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革精神，保持我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)國家“分類調(diào)控”房地產(chǎn)市場的要求，針對當前我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新形勢、新特點，實現(xiàn)“穩(wěn)房價、控地價、保自住、扶租賃、去庫存”的目標任務(wù)，制定如下實施意見：

一、加大土地市場供應(yīng)。根據(jù)近年來市區(qū)房地產(chǎn)市場狀況，今后三年市區(qū)住宅用地供應(yīng)計劃每年確定為400公頃左右，對住宅用地供應(yīng)計劃實行動態(tài)管理，根據(jù)市場供需狀況作適時調(diào)整。合理確定住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通住宅用地供應(yīng)(不低于70%)，控制非住宅用地供應(yīng)；把握供地節(jié)奏，適度控制供地批次，增加單批次土地供應(yīng)量；強化供后管理，及時通報開發(fā)進展情況，嚴格按照出讓合同的約定，督促開發(fā)商及時開發(fā)建設(shè)，嚴肅查處違約行為。

二、調(diào)整土地供應(yīng)條件。提高住宅用地競買保證金和土地出讓金首付款比例，競買保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%或以上，首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上；同時，縮短土地出讓金付款期限，全額土地出讓金支付期限調(diào)整為3個月內(nèi)。

三、引導(dǎo)土地出讓理性競價。根據(jù)出讓地塊情況對部分地塊設(shè)定土地出讓市場指導(dǎo)價。土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價的所有項目，土地競得人全額繳納出讓金期限縮短為2個月，逾期支付的，取消競得資格或解除土地出讓合同并沒收保證金。同時，提高項目預(yù)售條件：土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價（不含市場指導(dǎo)價）的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)售許可；土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價10%（不含10%）的,工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可。

土地競價超過土地出讓市場指導(dǎo)價25%（不含25%）的，中止網(wǎng)上競價，轉(zhuǎn)為“一次報價出讓方式”進行競價。在一次報價出讓環(huán)節(jié)，按最接近所有報價平均價的原則確定競得人。“一次報價出讓方式”具體規(guī)則另行制訂，與土地出讓公告同步發(fā)布。

四、完善商品房預(yù)售管理。加強商品住宅項目（低密度住宅、政策性住房和非居住商品房除外）預(yù)售許可管理，市區(qū)30000平方米以上商品住宅項目分期開發(fā)的，每期申請預(yù)售面積不宜低于30000平方米（尾盤除外），30000平方米以下商品住宅項目宜一次性辦理商品住宅預(yù)售許可。項目取得預(yù)售許可證后，預(yù)售房源應(yīng)在10日內(nèi)一次性全部對外公開市場銷售。

五、強化商品房價格管理。加強商品住宅價格監(jiān)管，市區(qū)新批準商品住宅項目預(yù)售許可時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當科學(xué)合理確定申報價格，經(jīng)價格主管部門備案后一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，嚴格按照明碼標價格式要求，全部進入商品房預(yù)售許可行政主管部門設(shè)立的商品房預(yù)售系統(tǒng)。在對外銷售時，同批次房源應(yīng)當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個月內(nèi)不宜超過12%，同一批次房屋間價格不得調(diào)劑使用。同一批次不同類型房屋價格可以區(qū)別定價。下一批次備案預(yù)售價格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價的6%。

六、完善差別化住房信貸政策。按照江蘇省市場利率定價自律機制決議，進一步完善市區(qū)差別化住房信貸政策：

（一）居民家庭首次購買普通住房（從未購置過住房），申請商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

（二）有下列情形之一的，申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變：

1.有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；

2.已有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭；

3.僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的居民家庭。

（三）居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）由40%調(diào)整為50%。

（四）居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

七、調(diào)整非戶籍居民購房政策。非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明。開發(fā)企業(yè)在簽訂購房合同時應(yīng)認真審核購房人資格，購房人違反限購規(guī)定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)或購房人承擔相應(yīng)的經(jīng)濟和法律責(zé)任。

蘇州市引進的各類外來人才，憑有關(guān)證明文件參照執(zhí)行戶籍居民購房政策。

八、加強金融監(jiān)管力度。各商業(yè)銀行要加強個人住房貸款管理，對首付款來源、借款人家庭已有住房數(shù)量、借款人信用資質(zhì)和購房合同真實性等情況加強實質(zhì)性審核，嚴格房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)準入，審慎開展業(yè)務(wù)合作。對存在違法違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構(gòu)，各銀行機構(gòu)應(yīng)采取停止新發(fā)放開發(fā)項目貸款、中止敘做相關(guān)中介撮合的二手房貸款業(yè)務(wù)。金融監(jiān)管部門加大對銀行機構(gòu)個人住房信貸政策落實情況的督查力度，把個人住房貸款業(yè)務(wù)列入重點檢查范圍，嚴肅查處各類違法違規(guī)行為。

九、調(diào)整公積金貸款政策。新申請住房公積金貸款的，調(diào)整個人可貸公積金額度計算方式，統(tǒng)一按公積金賬戶余額倍數(shù)計算；對第二次使用公積金貸款的，首付款比例從不低于住房總價的20%調(diào)整為不低于住房總價的30%，貸款利率從執(zhí)行首套房貸款利率調(diào)整為按首套房貸款利率上浮10%執(zhí)行。

十、加快推進商業(yè)辦公用房去庫存。加快引導(dǎo)推進蘇州市商業(yè)辦公用房去庫存工作。根據(jù)蘇州市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存三年行動計劃的要求，要全面調(diào)查，摸清底數(shù)，按照合法依規(guī)、技術(shù)可行、功能合理、均衡布局、市場穩(wěn)定、試點示范的原則，分類施策，通過稅收、信貸手段，促進市場銷售；對符合城市規(guī)劃要求，可以通過調(diào)整開發(fā)用途轉(zhuǎn)為住宅、科技企業(yè)孵化器、眾創(chuàng)空間、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的項目，要按照程序申報并積極推進。具體試行辦法另行制定。

十一、加大住房保障力度。通過加大棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)解決城市住房困難家庭的住房需求，改善居住條件。通過完善公共租賃住房供應(yīng)體系解決城鎮(zhèn)中低收入家庭、新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員的租房需求。通過提高租賃補貼，引導(dǎo)居民由買房需求向租房需求轉(zhuǎn)變。

十二、培育發(fā)展住房租賃市場。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，要嚴格執(zhí)行國家住房租賃有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。鼓勵企業(yè)和機構(gòu)規(guī)?；?jīng)營住房租賃，對年出租達到1000（含1000）套以上不同檔次規(guī)?；?jīng)營的租賃企業(yè)，屬地政府應(yīng)分別給予適當?shù)难a貼。商業(yè)辦公用房可以按照有關(guān)規(guī)定改建為住房租賃。

十三、加快規(guī)劃建設(shè)人才公寓。各地應(yīng)全面清理已建和在建定銷安置房源，將滿足征收安置需要后的剩余房源，一部分用于人才公寓建設(shè)；各地要根據(jù)本區(qū)域人才市場情況，加快集中規(guī)劃建設(shè)一批人才公寓，向符合條件的人才出租；同時，通過制定相關(guān)配套政策鼓勵社會資本參與投資建設(shè)。各地也可對符合條件的人才發(fā)放貨幣補貼，鼓勵在租賃市場租房居住。具體辦法由各地根據(jù)實際情況分別制定。

十四、加強房地產(chǎn)市場風(fēng)險管控。建立聯(lián)席會議制度，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測和監(jiān)管，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規(guī)行為。嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。加強行政監(jiān)管與行業(yè)自律聯(lián)動，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，完善健全市場信用評價和失信懲戒機制，對非理性競地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要及時向金融機構(gòu)進行風(fēng)險提示；對違法情節(jié)嚴重的，要取消其參與蘇州土地市場拍賣資格。

十五、加強房地產(chǎn)市場輿論引導(dǎo)。各有關(guān)部門要加強房地產(chǎn)市場相關(guān)信息公開，及時解答市民關(guān)心的政策問題；新聞媒體要加強宣傳引導(dǎo)，深入報道和解讀有關(guān)政策措施，引導(dǎo)居民理性消費，防止虛假信息或不負責(zé)任的猜測、評論誤導(dǎo)消費預(yù)期；對個別捏造信息、虛假報道、造謠滋事的新聞單位和個人，要依法追究責(zé)任，共同維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的良好局面。

本意見自2016年8月12日起實施，有關(guān)政策與本意見不符的以本意見為準。政策執(zhí)行時間，購買新建商品房、二手房以及申請個人住房按揭貸款統(tǒng)一以網(wǎng)簽合同時間為準。

為促進全市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，各市、吳江區(qū)根據(jù)本意見精神，在一個月內(nèi)結(jié)合各地實際制定本地區(qū)政策意見報市政府備案后執(zhí)行。