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每經(jīng)實習記者 龐靜濤

長三角樓市調控大潮已至，市場反應不一。8月11日，蘇州、南京推出調控政策，但開發(fā)商集體喊“買房更難”；已被機構證實的合肥限貸政策等待發(fā)出，開發(fā)商和購房者已開始搶跑。

蘇州、南京的開發(fā)商認為，買房將會更難，同時表示“政策將擠壓中小房企的生存空間”。

新房入市周期拉長

地價越高，預售門檻越高，產(chǎn)品上市時間越長，影響市場供給。為控制土地價，蘇州和南京給出土地價格和預售證掛鉤的措施。南京要求，當競價達最高限價的80%時，七層以下建筑結構封頂、八層及以上建筑應完成主體結構三分之二以上方可預售；競價達最高限價90%時，須現(xiàn)房銷售。網(wǎng)上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價，改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者，并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。

無獨有偶，蘇州市要求，土地出讓成交價超過市場指導價（不含市場指導價）的，工程結構封頂后方可申請預售許可；土地出讓成交價超過市場指導價10%（不含10%）的，工程竣工驗收后方可申請預售許可。此前蘇州的預售條件為，建筑出地面三分之一即可。

多位開發(fā)商人士認為，提高預售條件將拉長項目入市時間，導致市場庫存進一步告急，買房更難。蘇寧置業(yè)一名投資部人士認為，就是新政有益于擴大大型房企，尤其是央企的融資優(yōu)勢，中小房企越來越不好過；對于抑制房價并沒有什么卵用，還可能導致供需矛盾激化，買房更難就是新政有益于擴大大型房企，尤其是央企的融資優(yōu)勢，中小房企越來越不好過；對于抑制房價并沒有什么卵用，還可能導致供需矛盾激化，買房更難按現(xiàn)在的土拍節(jié)奏看，大量土地將觸及預售新規(guī)，從而使得項目入市時間拉長，對于抑制房價并沒有什么用，還可能導致供需矛盾激化，買房更難。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，最近3個月，南京商品住宅消化周期為1.91個月、1.86個月和1.77個月，創(chuàng)最近30個月低點。

龍湖、遠洋、金地等開發(fā)商人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表達了類似觀點，拉長預售時間，變相減緩了市場供應速度。

新政或有益于大房企，特別是央企。上述開發(fā)商人士同時表達了擔憂，預售條件的提高，將對開發(fā)企業(yè)的資金提出較高要求。蘇寧置業(yè)內(nèi)部人士稱，新政有益于擴大大型房企尤其是央企的融資優(yōu)勢，中小房企越來越不好過。

離執(zhí)行還有20天

限購、限貸被認為樓市調控見效最快的措施。但因影響巨大，近年南京、蘇州等地政府使用較為慎重。不過有跡象表明，蘇州、南京的政策發(fā)布之前，市場已經(jīng)出現(xiàn)風聲，截至政策出來，市場已基本消化，部分購房者搶在政策出臺前購房。

南京提高二套房首付比例，未重啟限購政策。對擁有一套住宅且貸款已結清購房者執(zhí)行35%的首付比例，此前該比例為30%，高淳、溧水不執(zhí)行新政；對有一套住宅貸款未結清的購房者執(zhí)行不低于50%的首付政策，此前該比例為30%，高淳、溧水不執(zhí)行新政。

蘇州重啟暫停了約3年的限購令。外地人購買二套房需對自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明。

蘇州限購擠壓投資空間，認房認貸。首次購買普通住房購房者首付比例維持20%不變；對有購房記錄的首套購房者和已有一套住房但無未結清貸款的購房者執(zhí)行購買普通住房的最低首付比例保持30%不變的政策；對已有一套住房尚有未結清貸款、再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的購房者最低首付款比例，由40%調整為50%，吳江不執(zhí)行新政；繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

同屬長三角的合肥，已被機構證實將發(fā)布限貸政策，政策發(fā)布前，合肥開發(fā)商、購房者紛紛搶跑。相較于蘇州和南京市場的溫和反應，合肥一位房地產(chǎn)機構人透露，合肥市場影響將更大，因合肥的市場投資比例高，目前已經(jīng)出現(xiàn)部分客戶受停止第三套貸款發(fā)放的政策影響的客戶，近期，合肥開發(fā)商開盤明顯增多，不少購房者試圖趕在政策前買房。