每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤

“恒大概念股”提振A股地產(chǎn)板塊，投資者紛紛跟進(jìn)，截至8月9日收盤，38只地產(chǎn)股創(chuàng)出30日新高。其中，7月25日至8月10日，萬科A股上漲30%；7月28日至8月9日，廊坊發(fā)展股價上漲78%。

作為龍頭房企的恒大舉牌路徑和險(xiǎn)資有幾分相似，股權(quán)分散、高分紅、低估值和持續(xù)的發(fā)展?jié)摿Α残灾羞€有哪些地產(chǎn)股將會再接再勵？

舉牌標(biāo)配：高分紅和股權(quán)分散

資本天性逐利，在利率下行的背景下，高分紅驅(qū)使險(xiǎn)資“敲門”藍(lán)籌股，而分散的股權(quán)成為險(xiǎn)資進(jìn)一步追逐利潤的門檻。

利率下行至較低水平難以覆蓋險(xiǎn)資資金成本。以3年期國債為例，今年5月至7月，儲蓄國債連續(xù)降息2次，利率進(jìn)入“3時代”，最新一期上3年期國債利率為3.8%。

平安證券公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，中國人壽、平安壽險(xiǎn)和太保壽險(xiǎn)的萬能險(xiǎn)結(jié)算利率在4.5%~5%左右，安邦保險(xiǎn)的結(jié)算利率在5%~5.5%之間，而前海人壽和生命人壽的部分產(chǎn)品結(jié)算利率在7%以上。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在利率下滑的背景下，險(xiǎn)資急需拓展新的投資標(biāo)的，流動性較好的權(quán)益類資產(chǎn)受青睞，特別是股權(quán)分散、高股息的地產(chǎn)股成險(xiǎn)資的“獵取”對象。

雪球客戶端的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，房地產(chǎn)板塊股息超過2%的股票共計(jì)14只，其中金地股息率為4.04%、金融街3.65%、保利地產(chǎn)3.3%、萬科A3.28%、榮盛發(fā)展3.26%，股息率在2%以上的還包括福星股份、中天城投、電子城、綠地控股、首開股份、華夏幸福、北京城建、萬通地產(chǎn)和南京高科。大股東持股比例在30%以下的萬科A、金地集團(tuán)、金融街三家均遭遇險(xiǎn)資舉牌。

未來具備分紅潛力的地產(chǎn)企業(yè)同樣是險(xiǎn)資目標(biāo)。中信證券分析認(rèn)為，當(dāng)保險(xiǎn)公司對某個地產(chǎn)企業(yè)的持股比例高到一定的程度，也就可以主動要求上市公司提高分紅比例，謹(jǐn)慎投資，謀求更加穩(wěn)定的收益。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者翻閱金地、金融街和萬科A三家公司年報(bào)發(fā)現(xiàn)，在險(xiǎn)資進(jìn)入以后，三家公司均提高了公司的分紅水平。以金地為例，2013年至2015年公司發(fā)放股利標(biāo)準(zhǔn)為每10股派發(fā)1.6元、1.3元和4.2元。

《羊城晚報(bào)》通過對Wind提取數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前滬深兩市138只地產(chǎn)股中，第一大股東持股比例在20%以下的有23只，其中廊坊發(fā)展、金地、新黃浦、粵宏遠(yuǎn)A、廣宇發(fā)展等不少個股均有數(shù)量不等的保險(xiǎn)資金入駐。暫未被險(xiǎn)資選中的個股包括新潮能源、嘉寶集團(tuán)、美好集團(tuán)、陽光城、福星股份等。

長線標(biāo)的：資產(chǎn)低估+布局理想

有持續(xù)的利潤才能留住逐利的資本。如果股權(quán)分散是險(xiǎn)資爭取話語權(quán)的先決條件，而企業(yè)本身被低估的價值和未來擁有的空間則是促使險(xiǎn)資持有股票的支撐。

撿漏地產(chǎn)股，離不開NAV（凈資產(chǎn)估值法）。地產(chǎn)公司的資產(chǎn)，扣除了負(fù)債就是房和土地的組合。可是，地產(chǎn)股的價值，卻有時明顯低于其扣除負(fù)債后擁有的房子和土地的價值。

華泰證券舉過一個相對理想的案例，保險(xiǎn)公司以6折的水平買入地產(chǎn)公司股票，并按一般房企3年的開發(fā)年限、4年的結(jié)算年限，如期間不考慮新增拿地，那么4年后將成為純現(xiàn)金公司，若4年后回到平價（因?yàn)槭羌儸F(xiàn)金了），年化收益率約14%。

企業(yè)的發(fā)展伴隨著擴(kuò)張，持續(xù)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成為地產(chǎn)公司維護(hù)、提升估值的重要因素。中信建投在研報(bào)中提倡，在關(guān)注企業(yè)NAV折價高低和大股東持股比例的同時，應(yīng)該關(guān)注企業(yè)主業(yè)的布局，主業(yè)布局不理想的公司很難贏得長線資金的青睞，并強(qiáng)調(diào)這點(diǎn)和資本市場的選擇并不沖突。

中信建投認(rèn)為，地產(chǎn)板塊個股依然需要接受行業(yè)估值潛在調(diào)整帶來的挑戰(zhàn)，地產(chǎn)股的定價權(quán)在資本市場，而決定地產(chǎn)股價值的還是業(yè)績，建議優(yōu)先關(guān)注NAV折價較高和大股東持股比例較低兩個指標(biāo)的同時，關(guān)注上市房企在一二線城市擁有的稀缺資源。