每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 黃博文    

◎每經(jīng)實習(xí)記者 黃博文

恒大無疑是近期A股市場最強悍的行動者，砸下百億重金買入萬科5%股份，控股嘉凱城，增持廊坊發(fā)展，一系列眼花繚亂的動作為市場注入強心劑，恒大概念股順勢走俏，恒大港股價格創(chuàng)4個月新高。

這是怎樣的一盤大棋？或許只有許家印的心里有確切答案，但是一向波瀾不驚的港股市場顯然喜歡這樣的動作。那么，以并購增加大規(guī)模土地儲備的套路真能帶來更高的市值？

新戰(zhàn)術(shù)：通過并購拿項目

根據(jù)克而瑞的研究報告，2015年35家典型上市房企的平均拿地金額為263億元，同比增長65%，平均拿地建筑面積為633萬平方米，同比增長27%，拿地均價由2014年的3186元/平方米上升至4155元/平方米，房企拿地成本在上升。

再把目光聚焦到7月。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，僅7月前10天，全國單幅地塊成交金額超過5億元的地塊達29宗，其中溢價率超50%的“地王”達18宗。一二線城市高燒不退的土地市場，引發(fā)業(yè)內(nèi)人士的高度警惕。

日前，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌就在合肥項目發(fā)布會上透露，融創(chuàng)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)停止申請拿地。至于一級市場拍地什么時候重啟，要視后續(xù)信貸政策而定，但是融創(chuàng)的并購不會停。

據(jù)申萬宏源的統(tǒng)計，2015年至2016年5月，融創(chuàng)收購了46個項目，需要支付的權(quán)益費用為300億元，并通過收購萊蒙國際資產(chǎn)包進入深圳。

與融創(chuàng)同屬行業(yè)公認“收購?fù)酢钡暮愦?，也在加大并購力度。今?月19日，恒大收購嘉凱城。去年，恒大從新世界、周大福、中渝置地、華人置業(yè)等房企手中收購項目共計15個，總金額達602億元。

此外，碧桂園也將獲取土地儲備的重心逐步放到收購現(xiàn)成項目上。同時，一向在一級市場作風(fēng)激進的閩系房企陽光城，也在近期宣告要用“第二條腿走路”，3.7億元收購逸濤雅苑90%權(quán)益。

最近幾年，通過并購項目或公司間接增加土地儲備的方式，成為擴張型房企進入市場的新戰(zhàn)術(shù)。高盛高華證券發(fā)布研究報告稱，預(yù)計今年四季度至明年一季度前后，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭將更加活躍地參與整合收購杠桿率較高或盈利能力較弱的企業(yè)。

國泰君安分析師劉斐凡表示，大型房企直接收購現(xiàn)成項目，無論從資金風(fēng)險或開發(fā)周期上來說，比“拍地王”要劃算得多。整個過程不會超過一年，而且風(fēng)險會較低。

從財務(wù)上來說，有可能在兩到三年內(nèi)就可以把之前的投入成本收回來。如果選擇去競拍“地王”，拿到地后還需要另有一大筆資金投入，時間和市場風(fēng)險都顯而易見。

目前不少項目為了加快周轉(zhuǎn)速度，拿完“地王”一年內(nèi)就開盤銷售，把“高價地”打造為“快餐式高端住宅”，這是對購房者需求的漠視，也是對土地的不負責(zé)任。即便是快速打造出的高端住宅，其銷售周期也不會很短。

“現(xiàn)在市場上有很多項目原始土地成本比較低，即使拿這類項目的價格與目前的市場均價或與現(xiàn)階段的地價相比，也仍具備一定的優(yōu)勢。除此之外，目前市場上的一些項目，包括存量房、老項目以及去化速度較慢的大項目，它們所占據(jù)的城市資源，例如交通、配套、地段等，比所謂‘地王’要好很多”，劉斐凡總結(jié)說。

“收購?fù)瓿珊?，一般都會對產(chǎn)品進行升級，擴大營銷宣傳，從而實現(xiàn)提價出售?！币晃粻I銷業(yè)內(nèi)人士表示，比如恒大收購新世界的麗宮項目，在收購之后很快就重新包裝入市，動作迅速，聲勢不小。

在商業(yè)地產(chǎn)的并購上，也能實現(xiàn)快速變現(xiàn)。在8月11日舉辦的觀點地產(chǎn)博鰲論壇上，凱德集團中國區(qū)總裁羅臻毓向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，凱德集團在2015年花費150億元收購香港一個商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)包，今年已經(jīng)收回了所有成本。

大市值：新業(yè)務(wù)+新項目

在過去兩年，地產(chǎn)央企之間的整合一直是主流，招商蛇口合并招商地產(chǎn)、中海收購中信，分別誕生了千億市值俱樂部中數(shù)一數(shù)二的巨頭。根據(jù)最新的市值核算，中海以2188億市值位據(jù)榜首，招商蛇口以1182億市值排名第三。

在克而瑞分析師傅一辰看來，房地產(chǎn)行業(yè)的并購事件大多集中于三種類型，即項目層面的收購、股權(quán)層面的并購以及國企改革重組。恒大收購香港新世界旗下內(nèi)地項目屬于項目層面的收購；恒大對武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以及重慶中渝集團的收購就屬于股權(quán)層面的并購；招商地產(chǎn)重組，招商蛇口誕生即屬于國企改革重組這種類型。

但是兼并的最終目標(biāo)還是項目，兼并方看重的還是被兼并方的土地儲備。未來，“大魚吃小魚”或者“大魚帶小魚”將會成為并購的主要方式。

傅一辰認為，小企業(yè)融資難，加劇了和行業(yè)之間實力較為雄厚的大型房地產(chǎn)商之間的差距，也為行業(yè)之間的并購提供了條件，“一些全國性布局的開發(fā)企業(yè)，進入陌生市場，會選擇本地區(qū)域性的開發(fā)商合作或者直接收購其項目?！?/p>

傅一辰進一步表示，“市場上很多小開發(fā)商的項目，雖然也在持續(xù)銷售，但銷售周期拖得很長。如果被央企或大型房企并購，通過他們豐富的運營經(jīng)驗、品牌優(yōu)勢，可能更快實現(xiàn)銷售。在產(chǎn)品研發(fā)能力上，大型房企更具優(yōu)勢，可以在收購后將產(chǎn)品升級，從而實現(xiàn)更大的溢價空間，共同做大市值”。

從這個角度來說，并購對于雙方而言，就是“雙贏”的局面。對于中小房企來說，資金周轉(zhuǎn)更順暢；對大型房企來看，直接收購現(xiàn)成的項目無論從資金風(fēng)險、開發(fā)成本方面來說，與重新拿地來比都具有優(yōu)勢。

劉斐凡向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，作為資金密集型行業(yè)，充裕的資金對開發(fā)商是最重要的。如果房企能通過市值管理提升估值，有助于展開后續(xù)股權(quán)融資，為轉(zhuǎn)型成功帶來更大的資金保障。

除去對外并購，房企對業(yè)務(wù)版塊之間的資本運作也是做大市值的必由之路。今年以來，萬達商業(yè)籌劃回歸A股，綠城物業(yè)赴港上市，萬科物業(yè)服務(wù)尋求分拆上市等一些列舉動，也能為公司吸引資本市場關(guān)注，提升估值產(chǎn)生積極激勵。

“一旦這些新業(yè)務(wù)版塊獲得較高估值，母公司所持有的股權(quán)也能享受資本溢價，反過來對母體的整體市值增長起到積極的助推作用?！眲㈧撤脖硎?。