每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤    

◎每經(jīng)記者 查道坤

在傳言兩天后，蘇州樓市限購(gòu)令正式落地。

8月11日下午，蘇州官方對(duì)外發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)?！兑庖?jiàn)》明確規(guī)定，非蘇州戶籍的居民在申請(qǐng)第2套住房的貸款時(shí)，需提供2年內(nèi)累計(jì)1年納稅或社保證明；首次購(gòu)房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。

隨著上述限購(gòu)令落地，蘇州成為首個(gè)重啟限購(gòu)的二線城市。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，蘇州將拉開(kāi)二線城市限購(gòu)的序幕，不排除其他二線城市跟風(fēng)的可能。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，“蘇州此次啟動(dòng)限購(gòu)，顯然開(kāi)啟了二線城市限購(gòu)的2.0版本，對(duì)于其他城市是有啟示意義的。從調(diào)控動(dòng)向來(lái)看，二線熱點(diǎn)城市（此后）基本上會(huì)出臺(tái)此類政策。”

值得一提的是，南京也在8月11日下午對(duì)外發(fā)布樓市新政，將提高二套房首付比例，并對(duì)土地拍賣(mài)進(jìn)行限制。值得一提的是，此前，與蘇州、南京合稱二線樓市四小龍的合肥廈門(mén)已經(jīng)先后出臺(tái)樓市限貸政策。

南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“隨著金融端對(duì)開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者資金進(jìn)行緊縮，以及地方政府出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，部分火熱的二線城市樓市，從開(kāi)發(fā)商拿地到樓市成交量將會(huì)出現(xiàn)明顯降溫。”

蘇州限購(gòu)針對(duì)外來(lái)炒房客

此次蘇州的《意見(jiàn)》，被業(yè)內(nèi)稱為“新15條”，分別就土地供應(yīng)、土地競(jìng)價(jià)、預(yù)售管理、價(jià)格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸等15個(gè)方面對(duì)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了新的部署和要求。

其中，最大的亮點(diǎn)無(wú)疑是蘇州啟動(dòng)的限購(gòu)政策。具體來(lái)看，非本市戶籍居民購(gòu)買(mǎi)第一套住房，不受任何限制。非本市戶籍購(gòu)買(mǎi)第二套住房，則必須提供繳稅證明或社保證明。

具體要求為：非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅的繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。

開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真審核購(gòu)房人資格，購(gòu)房人違反限購(gòu)規(guī)定或購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2套住房的，登記部門(mén)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)或購(gòu)房人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

對(duì)此，南京林業(yè)大學(xué)城市與房產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“蘇州此次限購(gòu)政策相對(duì)寬松，主要是針對(duì)非蘇州戶籍。換言之則是針對(duì)外來(lái)投資者，對(duì)于外來(lái)投資客打擊力度較大，基本封殺了炒房類的購(gòu)房需求。”

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，蘇州率先打開(kāi)了二線城市限購(gòu)的閘門(mén)，不排除部分樓市火熱的二線城市跟風(fēng)啟動(dòng)限購(gòu)政策。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，從調(diào)控的動(dòng)向來(lái)看，二線主要的10個(gè)熱點(diǎn)城市，除蘇州、南京外，天津、濟(jì)南、鄭州、武漢、合肥、杭州、廈門(mén)和合肥，后續(xù)多多少少也會(huì)有收緊政策出現(xiàn)。

此外，在土地供應(yīng)方面，《意見(jiàn)》明確，今后三年市區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃每年確定為400公頃左右，加大普通住宅用地供應(yīng)（不低于70%）；住宅用地競(jìng)買(mǎi)保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%或以上，土地出讓金首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上；同時(shí)全額土地出讓金支付期限調(diào)整為3個(gè)月內(nèi)。如果土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的所有項(xiàng)目，土地競(jìng)得人全額繳納出讓金期限縮短為2個(gè)月，逾期支付的，取消競(jìng)得資格或解除土地出讓合同并沒(méi)收保證金。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“400公頃的供地總體是充分的，蘇州供地規(guī)模的明確能夠強(qiáng)化房企的預(yù)期，使其相應(yīng)調(diào)整拿地策略。加大普通住宅用地供應(yīng)，這也體現(xiàn)了政策后續(xù)對(duì)傳統(tǒng)住房市場(chǎng)投資的認(rèn)可。政策提及了單批次供應(yīng)的模式，這也是為了防范拿地扎堆、市場(chǎng)情緒不穩(wěn)定等風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。”

在信貸方面，《意見(jiàn)》也作出了具體規(guī)定。其中，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房(從未購(gòu)置過(guò)住房)，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。對(duì)于有購(gòu)房貸款記錄，但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒(méi)有住房的居民家庭；已有1套住房，但沒(méi)有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭；僅有1套住房，雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的居民家庭，這三種情況申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的最低首付比例保持30%不變。

如果居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))由40%調(diào)整為50%。居民家庭已有2套及以上住房且購(gòu)房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放三套及以上住房貸款。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，“對(duì)于有過(guò)一套房但貸款結(jié)清的，可以走三成首付通道。而貸款沒(méi)有還清，那么就需要走45%的首付比例通道。對(duì)兩套以上住房且依然有月供的，那么購(gòu)置第三套住房，就不能動(dòng)用信貸資源，必須全款購(gòu)房。這相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)抑制部分炒房的需求或動(dòng)機(jī)。”

業(yè)內(nèi)：南京新政影響有限

值得注意的是，南京也在8月11日下午出臺(tái)了樓市新政。其中，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為35%。

而對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

由于此前土地市場(chǎng)的火熱，南京土地拍賣(mài)接連遭遇“熔斷”，成為全國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)，南京此次新政也對(duì)土地拍賣(mài)進(jìn)行了明文規(guī)定。

其中，經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)出讓實(shí)行網(wǎng)上交易，競(jìng)價(jià)所產(chǎn)生的保障房建設(shè)資金不計(jì)入房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)80%時(shí)，申領(lǐng)預(yù)售許可證應(yīng)達(dá)到以下施工進(jìn)度：七層及以下的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層及以上的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。這些要求將在土地出讓公告及土地出讓合同中進(jìn)行明確約定，并由房產(chǎn)部門(mén)在后期頒發(fā)銷售許可證時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行。

當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。

對(duì)此，南京本地房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“從提高首付比例幅度來(lái)看，與之前執(zhí)行的政策對(duì)比，增長(zhǎng)幅度并不大。所以，這雖然對(duì)購(gòu)房者存在一定的影響，但是力度并不大。從土地出讓政策來(lái)看，南京采取的政策最終目的是讓開(kāi)發(fā)商理性拿地，包括土地網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)。但從合肥實(shí)施的情況來(lái)看，這條的作用并不大。整體來(lái)看，南京此次新政對(duì)樓市沖擊較小，樓市量?jī)r(jià)齊漲的局面，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變。”

在南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，針對(duì)南京樓市目前的現(xiàn)狀，最好的辦法是和蘇州一樣啟動(dòng)限購(gòu)政策，“在此之前南京已經(jīng)出臺(tái)了包括限價(jià)令、熔斷機(jī)制等政策，但是南京樓市目前依舊火熱，投資客依然是購(gòu)房的主力，甚至一個(gè)房號(hào)可炒作到30萬(wàn)以上，想要徹底打擊這些投機(jī)者穩(wěn)定樓市，最好的辦法便是啟動(dòng)限購(gòu)政策。”

專家:有利于市場(chǎng)擠泡沫

記者注意到，進(jìn)入2016年以來(lái)，以上海、深圳為代表的一線樓市率先啟動(dòng)，隨后這種“熱情”開(kāi)始傳遞到二線城市。其中蘇州、南京、廈門(mén)和合肥四個(gè)城市，因?yàn)榉績(jī)r(jià)大幅上漲，被業(yè)內(nèi)戲稱為二線城市房?jī)r(jià)上漲“四小龍”。

在樓市火爆的情況下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始利用金融杠桿，比如資管計(jì)劃、信托等金融機(jī)構(gòu)，獲得更多資本進(jìn)入樓市。部分金融機(jī)構(gòu)甚至為開(kāi)發(fā)商提供拍地保證金等，成為推高地價(jià)和房?jī)r(jià)的重要力量。

為了抑制樓市，多個(gè)部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)政策，直指房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地以及個(gè)人住房信貸。比如，證監(jiān)會(huì)也對(duì)房地產(chǎn)上市公司再融資政策進(jìn)行了規(guī)定，企業(yè)再融資募集資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款、需詳細(xì)披露募集資金的實(shí)際投向等政策。同時(shí)，部分二線城市如南京、合肥、蘇州等地都出臺(tái)信貸政策，收緊房地產(chǎn)融資。

隨著二線城市紛紛收緊樓市政策，除了對(duì)購(gòu)房者帶來(lái)一定影響之外，受沖擊最大可能就是開(kāi)發(fā)商了。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，各種金融收緊政策加上一些地方土地供應(yīng)端的新政策，都是為了抑制開(kāi)發(fā)商的非理性拿地。嚴(yán)躍進(jìn)也表示，地方政府通過(guò)提首付、降杠桿可以減緩開(kāi)發(fā)商的銷售回款，削弱房企高價(jià)拿地沖動(dòng)，抑制地王產(chǎn)生。“總體上，監(jiān)管層對(duì)開(kāi)發(fā)商變相限貸，有利于減少土地市場(chǎng)資金過(guò)剩導(dǎo)致的泡沫。”