每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

（本文原載于微信公眾號(hào)邦地產(chǎn)Real-estate-circle）

【壹 周 樓 評(píng)】

周五（8月12日）下午，A股地產(chǎn)板塊集體漲停，讓無數(shù)專家跌碎了“眼鏡”。蘇州、南京、合肥這些城市不剛剛頒布樓市調(diào)控新政了嗎？

又是限購，又是限貸的，為什么地產(chǎn)股不僅不跌，反而暴漲！

很多人覺得是因?yàn)楹愦蟪掷m(xù)增持廊坊發(fā)展、萬科、嘉凱城等A股地產(chǎn)商，然后拉動(dòng)了這一輪地產(chǎn)股行情。但其實(shí)，這個(gè)理由很難得到廣泛認(rèn)同。因?yàn)樵谌f科等股票還沒有上漲前，金地就已經(jīng)漲停了。難道說，恒大也在增持金地？（呵呵~~）

房價(jià)暴跌沒戲

在2016易居沃頓的研修班上，澎湃資本創(chuàng)始人朱靖雷給邦爺介紹過資本市場對(duì)地產(chǎn)股的估值標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)樓市比較好的時(shí)候，土地?fù)碛性蕉啵乐翟礁撸划?dāng)樓市開始出現(xiàn)調(diào)整，現(xiàn)金擁有最多，市值最高。

包括金地在內(nèi)的公司，眼下恰恰就是錢多得流油的階段。金地的一季報(bào)顯示，僅僅一季度金地賬面上的現(xiàn)金，就比去年年底激增了20％，擁有超過180億元。而如果統(tǒng)計(jì)1—7月金地拿地的總金額和同一時(shí)期的銷售金額可以發(fā)現(xiàn)，金地手上的現(xiàn)金還在增加。

前7月金地累計(jì)的銷售金額達(dá)到了520億元。但同期拿地的金額是多少呢？邦爺粗略統(tǒng)計(jì)了下大概是不到170億！而這170億還不都是金地自己出，有些地，比如上海的祝橋鎮(zhèn)的“地王”，是引入其他合作伙伴一起開發(fā)的。

不只是金地變“摳”，比金地更財(cái)大氣粗的主，上半年在買地這件事上也很吝嗇。保利前7月的銷售額是1227.71億，可累計(jì)拿金地金額，邦爺匡算也就200多億。就這200多億，保利還準(zhǔn)備引入其他投資方一塊干。

國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，能夠進(jìn)一步證明目前房企有多保守。前7月，商品房累計(jì)銷售額57569億元，但開發(fā)投資只有55361億元。投資額低于銷售額，也說明房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從快速擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向了攻守平衡，甚至有開始收縮的傾向。要知道，前7月的土地購置面積只有11167萬平方，土地成交價(jià)款只有3448億元，分別是同期銷售面積的1/7和同期銷售額的不到1/10。

因?yàn)闆]有擴(kuò)張的訴求，房地產(chǎn)全行業(yè)都在過“不差錢”的生活。開發(fā)資金80%自己解決，只有20%要貸款。也因?yàn)椴徊铄X，才有那么多開發(fā)商捂盤、惜售，價(jià)格瘋著漲。按照國家統(tǒng)計(jì)局的這組數(shù)據(jù)，就是以后政策有波動(dòng)，給開發(fā)商的貸款都停了，甚至銀行逼著開發(fā)商還錢，企業(yè)降價(jià)賣房的壓力也不大。

越是調(diào)控的城市反而越值得買？

實(shí)際上，雖然房地產(chǎn)公司花錢比原來吝嗇，但是對(duì)那些真正有價(jià)值的城市，他們還是會(huì)愿意花錢。

金地光上海祝橋一塊地，就用了占公司上半年拿地總金額80%左右的銀子（上半年金地拿的主要集中在上海、南京、杭州、蘇州、東莞這些長三角、珠三角城市，中西部除武漢外基本沒有參與拿地）。

保利的情況和金地相似，雖然保利在中西部城市布局更多，但是總拿地金額只有20%左右。

把更多的資金，集中在長三角、珠三角、京津冀的熱門城市已經(jīng)成為企業(yè)的普遍選擇。

而這其中的一個(gè)重要原因是只有在這些城市，房地產(chǎn)才能變成為金融資產(chǎn)。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)曾公布了他們對(duì)上海二手房流通率的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),大概是3%,已經(jīng)接近香港、紐約等國際城市。而深圳的這一數(shù)據(jù)在5%—6%。

較高的交易流通率，讓上海、深圳等多地的房地產(chǎn)，具備了金融投資屬性，成為一種金融機(jī)構(gòu)可以投資，可以變現(xiàn)的資產(chǎn)，而這也就是它們想要的資產(chǎn)。

很多投行金融機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人在私下和邦爺交流時(shí)說，最喜歡收購那些有能力可以通過市場短期變現(xiàn)的，又能通過運(yùn)營，讓房屋通過運(yùn)營持續(xù)增值的標(biāo)的。

歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹說：“目前的地產(chǎn)基金正在回歸本源。由于開發(fā)銷售的傳統(tǒng)盈利模式受到不斷擠壓，房地產(chǎn)的投資會(huì)逐漸轉(zhuǎn)向到持有型物業(yè)的領(lǐng)域，機(jī)構(gòu)逐漸成為投資的主要參與者，尤其是保險(xiǎn)公司。”

歌斐資產(chǎn)除了持有目前交付的歌斐中心外，還計(jì)劃在上海再收購一些商用物業(yè)。而歌斐資產(chǎn)背后的金主，主要就是保險(xiǎn)資金和上市公司。他們非?？春蒙虾！⑸钲谶@些全球性城市的投資物業(yè)投資預(yù)期收益。

熱門城市的泡沫沒有你想象的那么大

通過研究國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于樓市銷售金額、投資金額、拿地金額以及房企的實(shí)際賬面現(xiàn)金，邦爺?shù)贸隽艘粋€(gè)結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在很健康。

從上海、深圳這些城市，金融機(jī)構(gòu)大量購買房地產(chǎn)資源的現(xiàn)象，邦爺?shù)贸隽硪粋€(gè)結(jié)論：整個(gè)市場的需求還處于剛剛釋放階段，金融資本流入樓市，還僅僅只是處于初期。

那么，為什么很多人覺得樓市泡沫眼中呢？

之前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常說，樓市是否健康，很大程度上取決于人們對(duì)未來收入的預(yù)期。

之前，日本的房價(jià)泡沫崩潰，是因?yàn)槿毡救藢?duì)收入高增長的預(yù)期出現(xiàn)了非常大的改變，于是日本房價(jià)開始出現(xiàn)了大的崩潰。

不僅僅日本，全世界其他很多地方，房價(jià)出現(xiàn)大幅下跌，都和居民收入增長放緩，甚至出現(xiàn)下滑有關(guān)。

但在邦爺周圍，很難發(fā)現(xiàn)有小伙伴，認(rèn)為未來工資會(huì)不漲，甚至?xí)热ツ晔杖脒€差。很多人都在說，要么不跳槽，要跳槽，就要拿比現(xiàn)在高2—3倍的工資。

有這樣的收入預(yù)期在，你會(huì)相信，接下去房價(jià)會(huì)有暴跌？

＊文中觀點(diǎn)為受訪者言論，和邦地產(chǎn)立場無涉。