每經(jīng)編輯 邱德坤    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 邱德坤

隨著國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)增速放緩，眾多專(zhuān)注于園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，面臨著增長(zhǎng)與轉(zhuǎn)型的雙重課題，而億達(dá)中國(guó)（03639,HK）在今年的半年報(bào)業(yè)績(jī)上，卻給出了一個(gè)破局的解決方案。

8月18日，億達(dá)中國(guó)發(fā)布半年報(bào)顯示，2016年上半年，億達(dá)集團(tuán)合約銷(xiāo)售額為38.5億元，營(yíng)業(yè)收入為28.3億元，較去年同期增長(zhǎng)2.9%，其中租金收入增長(zhǎng)11.7%至1.89億元，商務(wù)園運(yùn)營(yíng)管理收入增長(zhǎng)106.4%至2760萬(wàn)元。

據(jù)了解，園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)有著重資產(chǎn)屬性，要求企業(yè)有大量的資本投入和沉淀，高負(fù)債率和資金鏈緊張的問(wèn)題不可避免，億達(dá)中國(guó)此次發(fā)布的半年報(bào)業(yè)績(jī)，對(duì)國(guó)內(nèi)各園區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)而言，意味著什么呢？

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察研究院院長(zhǎng)新望認(rèn)為，“園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不同于此前的重資產(chǎn)時(shí)代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要更加關(guān)注人的感受，無(wú)論是依托互聯(lián)網(wǎng)+實(shí)現(xiàn)智能化運(yùn)營(yíng)，為園區(qū)企業(yè)延伸上下游產(chǎn)業(yè)鏈，還是成為企業(yè)的戰(zhàn)略合伙人，都是地產(chǎn)商身份向服務(wù)商身份過(guò)渡的必然過(guò)程”。

雙重課題的挑戰(zhàn)

近年來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在全國(guó)各地展開(kāi)布局，各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園和高新開(kāi)發(fā)區(qū)不斷涌現(xiàn)。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告，截至2015年7月底，我國(guó)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)共有129個(gè)，較2014年增加14個(gè)。

此前，受益于京津冀一體化的華夏幸福（600340,SH），以及將中關(guān)村打造為中國(guó)最著名軟件園的北科建等企業(yè)，在業(yè)績(jī)不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，也一直為業(yè)內(nèi)看好。

然而，這些專(zhuān)注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，都有著無(wú)法避免的問(wèn)題在于，在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，企業(yè)為了保證園區(qū)在長(zhǎng)期規(guī)劃上的穩(wěn)定與連貫，會(huì)采取物業(yè)定制和長(zhǎng)期租賃的運(yùn)營(yíng)方式，但這也導(dǎo)致企業(yè)的資金回流緩慢，出現(xiàn)大量資本投入和沉淀，導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債率過(guò)高的局面。

為了破局，大量園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)紛紛嘗試轉(zhuǎn)型，比較典型的是以輸出品牌提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)的方式來(lái)拓展園區(qū)市場(chǎng)。

公開(kāi)資料顯示，自1998年開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)大連軟件園開(kāi)始，億達(dá)中國(guó)已在全國(guó)先后運(yùn)營(yíng)了上海億達(dá)北虹橋創(chuàng)業(yè)城、杭州北部軟件園、蘇州高新軟件園、昆山花橋財(cái)智科技園、深圳海科興戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)園、天津?yàn)I海服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園、武漢光谷軟件園、重慶兩江健康科技新城等數(shù)十個(gè)商務(wù)園區(qū)。

輕重資產(chǎn)并舉

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)在國(guó)內(nèi)不斷興起，各大專(zhuān)注于園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，除了比拼自身的重資產(chǎn)實(shí)力，市場(chǎng)也要求企業(yè)注重在輕資產(chǎn)拓展上的舉措。

據(jù)了解，輕重資產(chǎn)并舉，是將業(yè)務(wù)拆分為兩個(gè)單元，重資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)單元和輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理輸出單元。其中，輕資產(chǎn)合作模式包括業(yè)務(wù)咨詢(xún)、產(chǎn)業(yè)招商、委托運(yùn)營(yíng)管理等。

光谷聯(lián)合（00798,HK）披露的招股書(shū)指出，中國(guó)市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)園的準(zhǔn)入壁壘甚高，開(kāi)發(fā)商除了必須具備較強(qiáng)的硬件實(shí)力，還需要有深厚的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，透徹了解政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的客戶(hù)需求。

億達(dá)中國(guó)CFO馬蘭認(rèn)為，“在異地業(yè)務(wù)拓展上，億達(dá)中國(guó)旗下的武漢軟件新城是其在重資產(chǎn)拓展上的第一步，不僅看中的是武漢在中部的區(qū)位，更歸因于早在2006年，億達(dá)中國(guó)便與武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)通過(guò)BOT模式，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)科技部認(rèn)定的‘國(guó)家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地’武漢光谷軟件園”。

在2013年11月和2014年1月，億達(dá)中國(guó)分別與上海市和蘇州市的相關(guān)部門(mén)簽署了合作協(xié)議，運(yùn)營(yíng)上海商務(wù)園和蘇州高鐵新城科技園。據(jù)《時(shí)代周報(bào)》報(bào)道，這是億達(dá)中國(guó)首次嘗試轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”之作。

相應(yīng)的效果已經(jīng)展現(xiàn)，據(jù)億達(dá)中國(guó)半年報(bào)顯示，2016年上半年公司毛利為8.83億元，較去年同期增長(zhǎng)5.2%，毛利率為31.2%。股東權(quán)益應(yīng)占利潤(rùn)為2.74億元，股東權(quán)益應(yīng)占核心凈利潤(rùn)為2.39億元，核心凈利潤(rùn)率為8.4%；每股基本盈利為0.106元，每股基本核心盈利則為人民幣0.09元。

北京艾力森中研咨詢(xún)有限公司總裁洪文平認(rèn)為，“輕重資產(chǎn)并舉，全國(guó)多點(diǎn)布局，對(duì)內(nèi)不斷強(qiáng)化商務(wù)園區(qū)建造能力和智慧產(chǎn)業(yè)聚集能力，對(duì)外積極拓展品牌力，才能促使經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)步提升，為此億達(dá)中國(guó)顯然已經(jīng)做出了表率”。