每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者杜冉樂 發(fā)自成都

這年頭，樓市火爆，龍頭房企領(lǐng)舞。盡管如此，也有人能把房企業(yè)績搞砸了。

8月23日，云南城投（600239，SH）披露了2016年半年報，數(shù)據(jù)顯示，公司實現(xiàn)營收接近30億元，同比增幅940%，歸屬于上市公司股東凈利潤卻虧損3.22億元，相較于去年同期的虧損幅度繼續(xù)擴(kuò)大。

一位云南地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，從業(yè)績數(shù)據(jù)來看，云南城投不僅陷入“增收不增利”的尷尬處境，還連遭虧損惡化的經(jīng)營困境。地方國企的經(jīng)營機(jī)制有待激活。

年初至今，典型一二線樓市火爆，云南城投早些時候已布局北京、青島兩個項目，但至今未見推盤預(yù)售，還出現(xiàn)階段性虧損。云南城投坦言說，該房企在售項目集中在西部，當(dāng)前儲備的作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的旅游、養(yǎng)老等房地產(chǎn)項目還處于前期，使其業(yè)績不及預(yù)期。

凈利虧3億創(chuàng)歷史新高

8月23日，云南城投低開1.82%，不久即逆房地產(chǎn)指數(shù)上攻，當(dāng)天換手率1.74%，收盤價5.58%，漲幅1.45%。當(dāng)天，同一板塊的合肥城建開盤后1小時即封漲停，外界解讀其受安徽國資改革提及“整體上市”一事的影響。

當(dāng)天收盤時，房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)下跌0.65%，報收于1754.5點(diǎn)，也是8月18日創(chuàng)下1850.48點(diǎn)階段性高位之后的小幅下挫。盡管地產(chǎn)個股表現(xiàn)異?？簥^，仍難掩中報業(yè)績不佳的現(xiàn)實困境。

報告期內(nèi)，云南城投因結(jié)轉(zhuǎn)了“藝術(shù)家園”、“劉南村”等前期預(yù)售物業(yè)而錄得營業(yè)收入29.3億元，同比增幅約940%，，對應(yīng)的營業(yè)成本25.17億元，同比增幅1405.9%。

據(jù)悉，上述兩個地產(chǎn)項目均來自于云南城投分別于去年7月份和去年底收購而來的項目，前者是通過增資擴(kuò)股方式控股了昆明一項目公司，后者則直接收購了西安當(dāng)?shù)匾豁椖抗?span lang="EN-US">70%股權(quán)而獲得的。

從公司主業(yè)來看，云南城投的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率低至12.3%，同比下滑了10.16%，像最近恒大地產(chǎn)舉牌并控股的嘉凱城同期房屋銷售毛利率僅9.34%，同比減少16.38個百分點(diǎn)，在當(dāng)前A股房地產(chǎn)股中下滑幅度之大都較為罕見。

從房企屬性來看，上述兩家一直以來均屬國資控股，其中嘉凱城剛變成民資控股。記者注意到，像龍頭萬科上半年毛利率為17.55%，同比下滑了3.49個百分點(diǎn)，綠地控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為22.54%，同比減少2.95個百分點(diǎn)。

云南某大型地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年全國商品房成交量等總體上要好于往年，盡管如此，土地等開發(fā)成本日益高企，毛利率下滑趨勢難以逆轉(zhuǎn)。

押寶西部錯失一二線行情

記者注意到，云南城投主營業(yè)務(wù)主要分布于西部的昆明、大理、成都、西安與重慶五個地區(qū)，其中核心引擎仍是昆明樓市，報告期內(nèi)為其獲取營收近20億元，同比暴增2540%。

除了昆明主戰(zhàn)場之外，云南城投最近兩年進(jìn)入的西安樓市為其貢獻(xiàn)營收近6億元，同比增幅100%，排在第三的要數(shù)大理樓市，為其實現(xiàn)營收2.52億元，同比暴增423%，而成渝樓市僅為其貢獻(xiàn)營收合計大約225萬元，其中成都項目因尾盤銷售致使其同比下滑77%。

去年以來，一線城市房價快速反彈并領(lǐng)漲全國房價，尤其是年初以來，典型二線房價迎風(fēng)起舞，量價齊升，布局于該區(qū)域的大型房企銷售及經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)較為亮眼。

如果考慮到房地產(chǎn)銷售到結(jié)轉(zhuǎn)收入存在一定的時間差，記者研究發(fā)現(xiàn)，云南城投布局的上述多個區(qū)域過去一兩年內(nèi)一直不溫不火。為扭轉(zhuǎn)當(dāng)?shù)貥鞘欣Ь?，像云南、重慶等地方先后出臺了樓市刺激新政。

不過，云南城投并非僅局限于西部，2014年以來曾先后在北京、青島等典型一二線城市拿地，一共獲取了兩個項目。但記者研究發(fā)現(xiàn)，北京、青島兩個地塊的項目公司上半年虧損550萬元，在具體項目進(jìn)度列表中也未對外披露，多個大型房產(chǎn)電商平臺上也查不到。

云南城投一位內(nèi)部人士表示，上述這兩個項目推進(jìn)速度有些慢，還處于前期階段。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，像青島7月份新建住宅與二手住宅價格環(huán)比雙漲，其中新建住宅微漲0.7%。

對于中期業(yè)績，云南城投坦言說，公司在售房地產(chǎn)項目均位于西部地區(qū)，受區(qū)域樓市環(huán)境的影響，以及公司現(xiàn)階段儲備的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)項目還處于前期等因素影響，公司業(yè)績未達(dá)預(yù)期。

實際上，云南城投在其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型背景下于云南、陜西與四川及青島等地儲備了多個大型旅游或養(yǎng)老地產(chǎn)項目，投入大且開發(fā)周期長。報告期內(nèi)，該房企資產(chǎn)負(fù)債率88.37%，同比增加0.73個百分點(diǎn)，流動比率與速動比率均有所下降，因利潤總額下降而致其EBTTDA利息保障倍數(shù)為-0.002倍，這明顯差于其他房企。