每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 龐靜濤    

◎每經(jīng)實習(xí)記者 龐靜濤

“地王”頻出，往往是在房地產(chǎn)行業(yè)處于爆發(fā)式的上升期才會出現(xiàn)的現(xiàn)象。但在房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“下半場”之時，很難再現(xiàn)過去十多年那種飛速發(fā)展的態(tài)勢。因而此輪的“地王潮”，與過往相比，顯然有著不一樣的成因。

事實上，此前每一輪的調(diào)控，通常各地政府都會相應(yīng)縮減土地的供應(yīng)量，而對于開發(fā)商來說，土地就是基本的原材料，是他們持續(xù)經(jīng)營必須有所儲備的“糧草”。特別是在經(jīng)歷了持續(xù)的調(diào)控過后，市場的表現(xiàn)讓開發(fā)商們更加集中地涌向一二線城市，僧多粥少之下，土地的價格自然出現(xiàn)飆升。但與此相對的是，更大范圍的三四線城市或區(qū)域被開發(fā)商冷落，這種冷暖的鮮明對比，恰恰是房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的標(biāo)志。今后可能很難再出現(xiàn)全國范圍的地價、房價普漲，開發(fā)商們要想在市場中繼續(xù)活下去，甚至活得更滋潤，必須拋棄簡單粗放的開發(fā)模式，唯有靠更加精細(xì)化的運作，才能走得更遠(yuǎn)。

在三四線城市銷售不濟，一二線城市成了房企避險最好的港灣。自去年以來，北京、上海、廣州、深圳，以及南京、蘇州、合肥等強二線城市中，“地王”不斷涌現(xiàn)。除了避險的需求，“地王”頻出還有哪些深層次的原因？

●一線城市供求失衡

在經(jīng)歷了2010年以后的一波錯誤的擴張后，越來越多的開發(fā)商選擇在更有發(fā)展前景的城市拿地開發(fā)。這使得很多時候，他們會扎堆拿同一個城市的地，并促成這個城市的“地王”迭現(xiàn)。

之前，中南建設(shè)集團董事長陳錦石就在中南集團2016~2020發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)布會上，就中南建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的布局接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪，他表示會將一些落后地區(qū)的項目一次性賣掉，或者用其他方法處理掉，而把城市布局的重點轉(zhuǎn)向一線和一線城市周邊的三四線城市。

陳錦石的觀點，代表著很多地產(chǎn)企業(yè)的共同看法。盡管很多三四線城市地價便宜，但這些城市因為人口大量流出，已經(jīng)很難再有發(fā)展機會。這使得大量的企業(yè)把戰(zhàn)略布局的重點放在一線城市。但問題是，一線城市正在減少新增建設(shè)用地規(guī)模。這種供求關(guān)系失衡的情況下，“地王”頻出也就不難理解了。

比如，上海在鎖定城市總量的背景下，2013年開始逐年遞減全市新增建設(shè)用地年度計劃。2016年，上海增加商品住宅用地，面積為800公頃，2015年和2014年該數(shù)值分別為400~600公頃和550~750公頃，但2013年這一數(shù)字為1000公頃。

來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年，上海出讓的75幅經(jīng)營性用地中，住宅用地多數(shù)實現(xiàn)了翻倍的溢價，有8幅住宅用地溢價率超出200%。

一線城市“地王”涌現(xiàn)誰是推手？來自金地華東區(qū)域投資部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，一線城市的“地王”頻出不能完全歸咎于政府的供應(yīng)。一線城市的發(fā)展早，新增建設(shè)用地的空間有限，像深圳目前的土地供給中很大一部分來自城市更新。

該人士進(jìn)一步解釋，現(xiàn)階段，經(jīng)濟整體放緩的背景下，一線城市的土地供應(yīng)緊張很難緩解，已經(jīng)有部分企業(yè)不得已走出一線去二線城市拓展。

●二線城市“期限錯配”

貨幣寬松和房地產(chǎn)市場整體向好的背景下，以合肥、南京、蘇州等城市為代表的地方政府未能及時對土地供應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，被市場認(rèn)為是這次“地王潮”的另一只推手。

合肥在市場需求大增的背景下，連年縮減土地供應(yīng)，庫存遭遇危機才開始增加土地供給。合肥國土資源部門公開的數(shù)據(jù)顯示，2016年，合肥將新增商品住房用地供應(yīng)計劃為7000畝，較去年的5500畝增加27.27%。

然而，早在2016年以前，合肥“地王潮”已經(jīng)出現(xiàn)，庫存“危機”也早已隱現(xiàn)。2015年被稱為“地王年”，鳳凰房產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年合肥產(chǎn)生9個“地王”，幾乎涵蓋所有區(qū)域。而當(dāng)時，合肥仍在縮減經(jīng)營性用地和住宅用地的供應(yīng)。

公開數(shù)據(jù)顯示，2013年、2014年和2015年，合肥新建商品房成交面積同比增長50.85%、50.01%和-4.34%，然而合肥當(dāng)期的土地供給在減少，對應(yīng)的經(jīng)營性用地出讓面積變化幅度為27.26%、27.48%、-20.81%。

土地供給滯后，合肥新建商品住宅供需早已失衡，并在2013年以后逐漸由平衡演變成危機。過去的2013年至2015年，合肥商品住宅供應(yīng)面積難以覆蓋成交面積。進(jìn)入2016年，合肥新建商品住宅去化周期維持在4個月以下，并長時間保持在2個月的水平，為近6年的低谷。

與合肥類似，蘇州國土資源部門公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，蘇州商品住宅用地計劃供應(yīng)面積為474公頃，而此前的3年蘇州住宅用地供應(yīng)分別為446、447和481公頃。

多家房地產(chǎn)開發(fā)商表示，2015年蘇州已經(jīng)出現(xiàn)銷售大增和土地緊張的局面，政府層面未能及時調(diào)整土地供給，造成市場供應(yīng)較少，開發(fā)商紛紛搶地的局面。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年蘇州商品住宅成交面積1175萬平方米，同比上漲42.60%；當(dāng)年商品住宅供給僅增加17.29%。

更值得關(guān)注的是，蘇州商品住宅規(guī)劃面積的減少。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年，蘇州市推出的80幅住宅用地的規(guī)劃面積為888萬平方米，較前一年下降25.90%，更是創(chuàng)下近6年的最低點，而同期，蘇州商品住宅銷售面積大漲42.60%。

“地王潮”同樣涌現(xiàn)的南京，雖未減少商品住宅的供給，但卻是在市場變化多樣的情況下，維持了供給不變。南京國土資源局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年至2016年，南京商品住宅供地計劃均為500公頃，根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2016年前7個月，南京商品住宅銷售面積為980萬平方米，2015年和2014年該數(shù)值為1207萬平方米和776萬平方米。