每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂

上海靜安中興的全國總價“地王”是上周地產(chǎn)界最熱門的事件。新城控股副總裁歐陽捷說，“地王”的大批出現(xiàn)，是因為上海今年土地供應(yīng)只有去年一半，而且除了拿到地的少數(shù)企業(yè)，多數(shù)開發(fā)商存貨都已經(jīng)不夠。與此同時，我們也看到，今年前8月的土地市場呈兩極分化，在熱點城市“地王”迭出時，很多城市卻被冷落，不要說“地王”，土地出讓收入也比其他城市少。

而對于一線城市越來越貴的地價，連李嘉誠也感嘆，在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，物色合理回報的地產(chǎn)投資項目殊為不易。頻頻出現(xiàn)的“地王”，是房地產(chǎn)重新走上快速增長之路的標(biāo)志？還是一個危險的信號？

8月17日，閩系地產(chǎn)大鱷融信豪擲110億元以樓面價逾10萬元/平方米搶下上海靜安“地王”，輿論沸騰。外界調(diào)侃說，這個將被載入中國樓市史冊的“地王”不久或許會被新的“地王”所淹沒。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計說，上半年全國誕生的“地王”個數(shù)已超去年全年。盡管屢遭非議，地王仍前赴后繼，單價或總價紀(jì)錄一再被刷新。

一份“地王”報告顯示，從城市所出現(xiàn)的“地王”數(shù)量來看，今年前7個月，上海以20個奪魁，其次是杭州，第三是南京，第四是合肥，第五是武漢。其中既有一線城市，也有二線城市，還有三四線城市。

不少大型房企以人口凈流入量作為考察其是否進(jìn)入一座城市的重要標(biāo)尺，像典型一二線城市基于政策、資源與配套等優(yōu)勢成了人口聚集地，也成了“地王”的多產(chǎn)地。但這些“地王”會成為當(dāng)?shù)丶铀侔l(fā)展的墊腳石？還是透支城市未來的嗜血魔鬼？一切都有待觀察。

●城市格局因重大規(guī)劃而重構(gòu)

上個月，西部某較為發(fā)達(dá)的省會城市的一個區(qū)政府曾召集當(dāng)?shù)貒痢⑼洞俚炔块T開會，重點是研究如何推介土地才能吸引開發(fā)商積極競拍。

當(dāng)時，該區(qū)投促部門相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，各區(qū)縣競爭很大，地方不賣地，財政收入上不去。

當(dāng)前，這不過是國內(nèi)區(qū)縣一級政府為了土地財政而勞神費心的一個典型縮影。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚也告訴記者，此前有經(jīng)濟(jì)學(xué)者寫過一本中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展之謎的書，核心內(nèi)容就是縣域經(jīng)濟(jì)競爭推動了中國經(jīng)濟(jì)高增長。事實上，當(dāng)前各城市之間也一直在找對標(biāo)，暗中競爭。

放眼全國，針對傳統(tǒng)意義上俗稱的“北上廣深”4個一線城市，目前從諸多媒體報道來看，“北上深”廣泛流傳開來，從多個硬性指標(biāo)來看，廣州已經(jīng)被深圳趕超了。

但據(jù)《南方日報》年初報道，國務(wù)院對廣州的全新定位是我國重要的中心城市、國際商貿(mào)中心和綜合交通樞紐。國家對廣州的定位首次從省會、華南層面，上升到了全國乃至國際層面。引領(lǐng)一個區(qū)域發(fā)展，代表廣東乃至全國參與國際競爭，這是國家賦予廣州的歷史重任。

去年4月底，《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》正式被獲批，大興、順義、通州、香河等環(huán)京樓市被熱炒，房價一度暴漲。

今年5月份，成渝城市群發(fā)展規(guī)劃正式獲批，成都與重慶被定位為“國家中心城市”。自此，環(huán)渤海城市群、長三角城市群、珠三角城市群、長江中游城市群與成渝城市群五大超級城市群輪廓逐步清晰化，各城市群中的核心城市也成了龍頭房企深耕布局的戰(zhàn)略堡壘。

前不久，號稱“八縱八橫”的國家高鐵新戰(zhàn)略一出爐，像有“米”字型之稱的合肥、重慶、鄭州、長沙、福州等成了“高鐵新貴”，在不少經(jīng)濟(jì)學(xué)界人士看來，該戰(zhàn)略將改變中國城市格局。

●“地王”圖譜勾勒城市重要性

從國家經(jīng)濟(jì)地理來看，以合肥市為例，年初以來頻現(xiàn)地王，按照上述“地王”報告的數(shù)據(jù)，該市前7個月斬獲了14個地王，成交總額近360億元，不少房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人驚呼，“合肥瘋了！”

在合肥拍地最火爆的5月份，該市當(dāng)月直接賣地118億元，僅5月30日一天成交近百億元，合肥本地龍頭“文一地產(chǎn)”、外來的建發(fā)房地產(chǎn)、融僑等，均不惜巨資高溢價儲糧。

合肥城建是合肥市國資上市房企，今年5月其一位高層人士接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時說，“（土地）是房企必需的原材料，現(xiàn)在手上沒貨可售了。哪怕財務(wù)成本高一點，我們也要拿地。”

繼合肥之后，武漢、鄭州等土地市場自8月份以來突然火爆起來，僅8月23日，中銳地產(chǎn)豪擲12.8億元摘得武漢江夏區(qū)新地王，樓面價破7千元，溢價率422%。

據(jù)《楚天金報》報道，年初至今，武漢累計誕生了19個地王。與武漢相比，鄭州也不示弱，像8月18日融創(chuàng)與中國金茂分別拿下鄭東新區(qū)各一幅地塊，前者樓面價3.6萬元，后者則為3.7萬元，被稱之為鄭州年內(nèi)第八個地王，價格已超廣州。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察到，這輪地王潮從年初多在上海，迅速擴(kuò)散至杭州、蘇州、南京，以及廈門等，不久又向緊鄰長三角的中部省會城市如合肥蔓延，最近武漢、鄭州及福州等格外火熱。

8月24日，融創(chuàng)以1.8萬元樓面價摘得天津東麗區(qū)一地王，總成交價30.2億元。據(jù)上述地王報告顯示，前7個月天津誕生了6個地王排名第9位，次于佛山。難道這次天津要爆發(fā)了？

融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德說，他們拿地都是選擇在核心城市，而在核心城市中，也是選擇核心地段。記者注意到，從融創(chuàng)版圖來看，該房企已基本囊括了五大城市群的布局，還是各城市群的明星城市。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，房地產(chǎn)具有周期性，這一輪樓市向上房企趕上了，不缺錢，出于戰(zhàn)略要拿地。從區(qū)域來看，集中在典型一二線城市投資價值較高，他們往往是區(qū)域綜合交通樞紐地位，軌道交通也發(fā)達(dá)，人口流入量大，投資相對安全。

●“地王”后遺癥引爭議

如今，“地王”仍在不斷誕生，“面粉貴過面包”似乎已成新常態(tài)。“地王”頻出，除了引爆房價上漲之外，給相關(guān)城市帶來的土地財政也格外可觀。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國50個大城市土地出讓金達(dá)9655.9億元，同比上漲38.5%。

財經(jīng)專欄作家江濡山撰文說，全國多數(shù)地區(qū)財政收入增長困難，上海與深圳財政收入增幅卻高達(dá)30%以上，占上海地方財政逾80%的服務(wù)業(yè)中，金融和房地產(chǎn)貢獻(xiàn)名列前茅，這是扭曲的增長結(jié)構(gòu)支撐了上海財政收入高增長。

此次融信以逾10萬元的樓面單價拿下上海靜安新“地王”，除了讓外界頗感震驚之余，更多疑問是這會否透支一座城市的未來？

近日，鄭州市代市長程志明在該市人大常委會上曾明確提出，“加大房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行”。此前，上海、深圳、蘇州、南京等地已出臺調(diào)控新政，個別城市仍難以抑制“地王”。

北京一家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，房企拿地本身沒錯，搶地說明一直看好一座城市，但房企年內(nèi)不差錢者多，僅此就任性搶“地王”，難免助漲拿地非理性，除了快速推高房價，還會帶動城市生活與生產(chǎn)成本上升，不利于一座城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

日前，“華為總部搬遷”風(fēng)波一度引社會熱議，后雖被辟謠，但作為深圳大型企業(yè)，其將部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至東莞等城市，降成本的意圖顯而易見。外界認(rèn)為，華為風(fēng)波折射了當(dāng)前中國實體產(chǎn)業(yè)之痛，實體利潤增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上飛漲的地價。

實際上，“地王”頻出的城市顯然比主要依靠發(fā)展實業(yè)或“去土地財政”的城市在增加財政收入上來得更快一些，特別是當(dāng)前實體產(chǎn)業(yè)不景氣之下，這種反差似乎更明顯。

上述地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)說，各地政府出手調(diào)控已說明該模式不可持續(xù)，個別城市必須徹底轉(zhuǎn)變思維與發(fā)展模式。近日，西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授、留美經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉璐分析說，如果經(jīng)濟(jì)放緩而房價很高，這會擠壓非房地產(chǎn)部門的發(fā)展，跟“未富先老”、“未老先衰”是一個道理。

針對成都房價一直漲幅較慢，劉璐說，“成都房價還是穩(wěn)健一點的好。”他認(rèn)為，一座城市的房價應(yīng)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實力及當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨较嗥ヅ洹?/p>

那些未現(xiàn)“地王”的城市，財力有限，又如何發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)？隨著去年國家收緊地方融資平臺貸款，發(fā)行地方債、資產(chǎn)證券化與PPP等形式受到熱捧。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》近日報道，截至6月底，全國PPP項目入庫量近萬個，像貴州、河南等中西部省份申報較多，上海卻只申報了一個。但PPP推行兩年來，總體落地率僅10%。從這個角度看，也難怪各地政府如此熱衷于靠“地王”拉動土地財政收入。

“地王”是讓富裕的城市變得更富，同時拖累實體經(jīng)濟(jì)？又或者造成資金集中于熱點城市，讓“窮”城市變得更“窮”？目前尚無最終定論。為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將聯(lián)合中國指數(shù)研究院對“地王”帶給不同城市的價值影響，進(jìn)行深入研究，并據(jù)此發(fā)布《2016年中國城市價值排行榜》。9月22日，我們將發(fā)布上述榜單的第一部分——《長三角城市價值排名》，公眾可通過這一榜單了解，“地王”帶給各個城市價值的最新影響。