每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

◎每經(jīng)記者 吳若凡

在上海“地王”連續(xù)出現(xiàn)時，上周上海也有多塊底價成交的土地。比如8月18日龍湖在馬橋拍的地塊，這一地塊的價格從起拍價到最終成交，單價只有5.18%的溢價率，最終成交樓板價4985元/平方米。如果這幅地是當?shù)氐募冋?，估計樓板價可能是商業(yè)用地的10倍。

中南建設集團董事長陳錦石在聽到上述消息后，隨即向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，尋找類似的價值洼地地塊，會是未來中南建設房地產(chǎn)板塊拓展一線城市業(yè)務的重要策略。

在一線城市的宅地不斷拍出天價，商業(yè)用地卻無人問津的大環(huán)境下，開發(fā)商是否可以更多地選擇購買商用地塊，以避免舉牌天價“地王”項目的高風險呢？

商業(yè)用地風險并不低

事實上，一線土地市場的商用地，問津者少是有原因的。

以龍湖拍得的馬橋地塊為例，地塊出讓文件規(guī)定，競得者需自持建筑面積不低于80%（計66762.4平方米以上）的商業(yè)物業(yè)不少于10年；并自持建筑面積不低于40%（計8345.3平方米以上）的辦公物業(yè)不少于10年。

這就要求開發(fā)商不但要有強大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、設計和運營能力，自身的現(xiàn)金流管理也要相當出色，這樣才有能力大比例自持商業(yè)物業(yè)。

但在目前的房地產(chǎn)行業(yè)，有能力效仿龍湖者還非常少。相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、設計、運營、持有、融資的復雜程度和對經(jīng)驗的要求會高得多，對企業(yè)的綜合能力要求也高得多。這是很多企業(yè)不愿意大規(guī)模持有商業(yè)地產(chǎn)的一個重要原因。

早在2014年，上海就要求拍賣的土地不能一賣了之，開發(fā)商要持有、運營一部分物業(yè)，從開發(fā)商轉(zhuǎn)向城市運營商。從去年開始，就相繼對商業(yè)用地和住宅用地的出讓，有部分持有的規(guī)定。房企開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，會比先前難度更大，新增商業(yè)辦公用地，一般地區(qū)商業(yè)物業(yè)的持有比例為不低于80%、辦公物業(yè)為不低于40%，且持有年限不低于10年；近階段商業(yè)辦公樓宇供應量較大的區(qū)域，商業(yè)物業(yè)的持有比例提高到100%，辦公物業(yè)持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或長期持有。

新城控股高級副總裁歐陽捷就說道，商業(yè)用地供大于求，賣不出去，變不成現(xiàn)金流，商業(yè)供大于求，再好的地段也沒用。

蛋糕很大：味道卻不一定好

RET睿意德策略顧問部總經(jīng)理陳麗琳告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，商業(yè)地產(chǎn)是為了經(jīng)營性考慮的，這就好比，住宅地產(chǎn)是小學生做的事，而商業(yè)地產(chǎn)是大學生做的事，同樣是地產(chǎn)，但盈利模式、財務、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略都不一樣。

數(shù)據(jù)顯示，從上海商業(yè)地產(chǎn)市場來看，截至目前，商辦物業(yè)可售余量繼續(xù)抬升，其中辦公物業(yè)存量為901萬平方米，商鋪957萬平方米。

開發(fā)難度大，供應嚴重大于需求，對資金的要求也更多，這是目前上海商用地塊不被看好的原因。但這個現(xiàn)象很可能只是暫時的，已經(jīng)有很多的開發(fā)商聞到了商業(yè)地產(chǎn)的盈利空間，勇敢地投入了這一領(lǐng)域。

除龍湖外，金地、綠地、旭輝、華僑城等房企都在積極參與上海的商辦用地競拍，以確保公司在上海的土地儲備，能夠持續(xù)經(jīng)營。

而除了商辦物業(yè)外，城市的更新項目也已經(jīng)成為房企拿地的新戰(zhàn)場。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌就表示，融創(chuàng)正在積極介入一線城市的城市更新，在有限的機會中找到可以發(fā)展的項目。在此之前，萬科上海區(qū)域也選擇和上生所合作開拓城市更新，獲取開發(fā)機會。

對開發(fā)商來說，隨著住宅用地價格屢創(chuàng)新高，商辦和一線城市周邊的三四線城市，甚至小城鎮(zhèn)的開發(fā)用地，會成為他們新的機會點，但總的來說，房地產(chǎn)業(yè)依靠人口紅利輕易賺取高額利潤的時代已經(jīng)一去不復返。想要從中獲取更多利潤，則需要更為精準的眼光和精細化的運營?？少Y借鑒的是不少港資開發(fā)商，他們通常自持較大比例的商業(yè)物業(yè)，隨著城市發(fā)展，雖然不能賣房，但通過物業(yè)增值，同樣獲取了大幅利潤。