每經(jīng)編輯 龐靜濤    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤

“地王潮”、“搶房潮”與“收縮戰(zhàn)線”同時在一線和二線熱點(diǎn)城市上演，監(jiān)管層去“杠桿”的趨勢愈發(fā)明顯，有報道稱上海等熱點(diǎn)城市限購政策已在討論中。

在政策層面試圖為樓市降溫的預(yù)期中，險資、私募基金等機(jī)構(gòu)資金發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的另一個風(fēng)口——大宗存量商辦物業(yè)。然而，風(fēng)口之下，并非熱線區(qū)域的大宗商辦物業(yè)均能成為資本的理想標(biāo)的物。

搶房正酣 機(jī)構(gòu)逃離

上海、蘇州、合肥等一線城市和熱點(diǎn)二線城市搶房正酣時，機(jī)構(gòu)卻坦陳看不清形勢，并用實(shí)際行動選擇“逃離”。

8月27日，由諾亞財富主辦的房地產(chǎn)投資高峰論壇上，歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)（投資）基金公司合伙人王雪泉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，公司已將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至大宗資產(chǎn)管理方向，同時收縮了增量市場戰(zhàn)線。而傳統(tǒng)意義上的增量市場更多被認(rèn)為是住宅市場。

據(jù)王雪泉介紹，目前，歌斐資產(chǎn)存量規(guī)模已不足200億元，累計管理規(guī)模達(dá)到750億元，2014年基金存量規(guī)模達(dá)到高峰接近400億元，如今“收縮”近半。

“逆大勢”而為的戰(zhàn)略調(diào)整，王雪泉給出的理由是，土地市場上“面粉”的上漲速度可謂有點(diǎn)“瘋狂”，以致對未來的形勢判斷不夠清晰。

歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金投資合伙人譚文虹講述了住宅緣何被“收縮”，住宅市場受政策的影響太大，變化周期短，大概每三年會有一次，頻繁的調(diào)控進(jìn)一步加速了市場的波動。

在房價高速增長的背景下，譚文虹提到，住宅市場過于頻繁的波動，造成其主流運(yùn)營者房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤不斷下滑。與此同時，政府通過價格、購買資格等行政手段的干預(yù)，致使開發(fā)商的定價行為更多是一種隨行就市，并不完全取決于開發(fā)成本。

中信建投在最近的一次電話會議中同樣提到，地王涌現(xiàn)，杠桿高企，房地產(chǎn)價格處于較高位置，受政策層面影響，資本市場對未來市場的預(yù)期是不足的。

王雪泉坦言，因擔(dān)憂市場會有較大風(fēng)險，并認(rèn)定如今的市場表現(xiàn)已經(jīng)超出了價值投資的理念，公司轉(zhuǎn)而重點(diǎn)關(guān)注改造低估物業(yè)和京滬核心物業(yè)。

險資圍獵商辦物業(yè)

保險資金在地產(chǎn)股中攪動風(fēng)云，甚至左右整個A股地產(chǎn)板塊的走勢。能量巨大的險資，因其敏銳的市場嗅覺被認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)向標(biāo)。

然而，在股市之外，保險資金并未停止其地產(chǎn)版圖的擴(kuò)張和探索。在過去逾一年的時間，包括險資在內(nèi)的國內(nèi)資本加緊對商辦物業(yè)的“圍獵”，且戰(zhàn)果豐碩。

經(jīng)濟(jì)下滑，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒或不可避免。諾亞財富創(chuàng)始投資人、執(zhí)行董事章嘉玉表示，自2010年開始的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型已經(jīng)進(jìn)入深水期，給投資者帶來更多挑戰(zhàn)，企業(yè)盈利下降，隨之而來的是投資標(biāo)的整體收益下行，市場出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒。

大宗商辦物業(yè)不僅進(jìn)入險資的視野，更在其投資版圖中占據(jù)重要一席。全球最大資產(chǎn)產(chǎn)管理公司貝萊德中國區(qū)房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人彭磊介紹，2015年，國內(nèi)有代表性的43單物業(yè)投資成交，內(nèi)資占比約為40%~43%。2016年上半年，典型物業(yè)成交約200億元，內(nèi)資占比提升至90%，而內(nèi)資大部分為保險資金和其他資金。

值得關(guān)注的是，國內(nèi)保險資金對大宗商辦物業(yè)的執(zhí)著在向全球拓展。有數(shù)據(jù)顯示，美國各種房地產(chǎn)物業(yè)中，酒店物業(yè)和寫字樓是最受青睞的，半數(shù)的投資都來自中國的保險公司，此外綜合企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商也非?；钴S，分別在海外投資總量當(dāng)中占比23%和10%。