王偉健 鐘自煒 孫 振 胡雅婷

開欄的話

今年《政府工作報(bào)告》中明確提出，因城施策化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。部分二、三線城市目前房?jī)r(jià)有所上漲，上漲之后是否有利于消化庫存？如果放任這種熱情高漲，會(huì)不會(huì)重新積累新的庫存？不同類型地產(chǎn)之間，比如商用房和住宅，庫存狀況是否有所區(qū)別？本報(bào)記者兵分七路，在廈門、合肥、南京、蘇州、天津、蘭州、沈陽等地調(diào)研。本版今天起推出“關(guān)注樓市去庫存”系列報(bào)道，敬請(qǐng)關(guān)注。

8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，7月，合肥、廈門、南京3個(gè)二線城市新建住宅價(jià)格漲幅領(lǐng)跑，同比漲幅達(dá)到30%以上，環(huán)比漲幅達(dá)到3%甚至4%以上，超過北上廣深等一線城市。

這樣的漲幅不僅僅是7月才有，南京、廈門已經(jīng)迎來了十幾個(gè)月的連續(xù)漲幅。房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)購(gòu)買，帶來了庫存的大量消化，然而也需要警惕新一輪庫存增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

廈門、合肥、南京、蘇州等二線城市，政府已先后出臺(tái)了“限字訣”的調(diào)控政策，或提高首付比例，或限購(gòu)住房套數(shù)，或?qū)ν恋嘏馁u做出新規(guī)。

上漲幅度超過了人們的心理預(yù)期

8月初，王斐終于搶到了一套南京江北新區(qū)的房子。

說是搶，一是因?yàn)榉孔泳o俏，這個(gè)新樓盤剛開盤200套，幾乎被一搶而空，二是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲幅度快，最終他以每平方米3萬元的價(jià)格，買了這套150平方米的房子。其實(shí)，去年11月起，王斐就開始籌謀買房，但始終因?yàn)閮r(jià)格太高一直沒有入手。但南京房?jī)r(jià)連漲17個(gè)月，讓他不再猶豫了。很多購(gòu)房者說，這輪上漲幅度超過了心理預(yù)期。

8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了“7月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)”。數(shù)據(jù)顯示：廈門新建住宅價(jià)格指數(shù)較上月環(huán)比增長(zhǎng)4.6%，較去年同月同比漲幅達(dá)39.2%，漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，這也是廈門新建住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)17個(gè)月上漲。二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)2.4%、同比增長(zhǎng)33.2%，同樣迎來“16連漲”。

合肥新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.2%，同比上漲34%，同比漲幅超過了同期北京的22.7%、上海的33.1%、廣州的19.5%。

南京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.6%，同比上漲34.9%，7月環(huán)比漲幅排全國(guó)第三，僅次于廈門、合肥，這也是南京房?jī)r(jià)自2015年3月以來連續(xù)17個(gè)月上漲。

而根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，蘇州（不含昆山、太倉等縣級(jí)市）今年1—4月份新建商品住宅成交均價(jià)為每平方米16969元，相比2015年同期上漲了28.91%。

漲價(jià)后庫存消化，但開發(fā)商投資熱情也趨高

數(shù)字上漲的背后，帶來了庫存的大量消化。

合肥統(tǒng)計(jì)局8月初發(fā)布的上半年合肥市房地產(chǎn)運(yùn)行情況簡(jiǎn)析稱，上半年合肥市商品房待售面積較年初下降了33.4個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期下降21.3個(gè)百分點(diǎn)，庫存明顯減少。“同時(shí)，很多人沒辦法買到新房，只能到二手房市場(chǎng)。”合肥市金屋不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司總經(jīng)理項(xiàng)誠(chéng)介紹，合肥新房與二手房?jī)r(jià)格甚至出現(xiàn)“倒掛”，同區(qū)域二手房要比新房貴20%以上。

與之類似，南京房?jī)r(jià)17連漲后，庫存仍保持低位。去年3月，南京樓市的新房庫存量尚有5.7萬套，處于歷史高位。僅用一年多的時(shí)間，南京樓市便去庫存3.5萬套，截至8月30日，南京全市新房庫存量為24667套。

有的城市庫存持續(xù)消化，而有的城市甚至面臨庫存不足的問題。

“與其他城市去庫存壓力不同，廈門面臨的問題是增庫存。”業(yè)內(nèi)人士表示，廈門的庫存嚴(yán)重不足，島內(nèi)可售房源不多，在售房源主要集中在島外。根據(jù)廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年一季度商品住宅供銷比為0.4，市場(chǎng)表現(xiàn)明顯供不應(yīng)求。

房?jī)r(jià)上漲，帶來庫存消化的同時(shí)，也可能帶動(dòng)開發(fā)商的投資熱情，熱情的背后同樣需要警惕可能帶來新庫存的形成。

蘇州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在樓市暖市政策推動(dòng)下，開發(fā)商的投資積極性大為提高，今年上半年，蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)始終保持快速增長(zhǎng)的高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，開發(fā)投資累計(jì)增幅均在20%以上。上半年全市房地產(chǎn)新增開發(fā)項(xiàng)目145個(gè)，同比增加15個(gè)；其中21個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資超過20億元，同比增加14個(gè)。

南京市統(tǒng)計(jì)局8月19日發(fā)布數(shù)據(jù)，今年1—7月，南京房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1059.05億元，同比增長(zhǎng)20.5%。開發(fā)商依然最青睞住宅，占到了總體投資的七成多。

各地限購(gòu)限貸限地價(jià)，防范新庫存積累

為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，這些漲幅較大的二線城市，也紛紛出臺(tái)限貸、限購(gòu)、限地價(jià)等調(diào)控措施。

8月9日，合肥市限貸政策加碼。其中規(guī)定，市區(qū)有2套及以上住房，有1次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清的；市區(qū)有1套房或無房，但有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清的，均停止貸款。其中，查貸包括外地貸款記錄。而按照此前的規(guī)定，房產(chǎn)有兩套房，貸款有一筆沒結(jié)清，可按照60%的首付比例貸款。

8月11日，蘇州出臺(tái)限購(gòu)政策。對(duì)于非本市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房，且購(gòu)買第二套住房時(shí)應(yīng)提供2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)稅或社保證明。

面對(duì)樓市的高溫，不少城市直接從土地出讓環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控。

南京規(guī)定，土地拍賣競(jìng)價(jià)達(dá)到一定比例時(shí)，政府將對(duì)該地塊所建商品住房的預(yù)售條件進(jìn)行調(diào)整。其中，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買時(shí)，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。南京市相關(guān)部門解釋稱，采取該做法，主要目的是既要防止產(chǎn)生新的高價(jià)地，控制地價(jià)過快上漲，同時(shí)一定程度上保障土地市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

廈門對(duì)于土地出讓增設(shè)戶型要求。8月底，廈門計(jì)劃出讓6宗商住用地，擬出讓建筑面積超50萬平方米，要求個(gè)別地塊建筑面積90平方米以下戶型的住宅面積應(yīng)占地塊總住宅面積的70%以上。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲，對(duì)二線城市去庫存是好事，但對(duì)普通老百姓和實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言，影響比較復(fù)雜。房?jī)r(jià)上漲是否會(huì)造成新一輪庫存呢？假如在這一輪時(shí)間點(diǎn)集中拍賣土地，就有可能會(huì)造成庫存反彈。

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，從南京目前來看，因?yàn)槿ツ晖恋毓┙o有限，暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)新增庫存風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門要在市場(chǎng)景氣時(shí)調(diào)控，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：一是房?jī)r(jià)上漲時(shí)，進(jìn)行引導(dǎo)，防止過熱；二是供地上不能因?yàn)槭袌?chǎng)好，就大量供應(yīng)，而應(yīng)該考慮市場(chǎng)承受力；三是市場(chǎng)購(gòu)房熱度已經(jīng)很高時(shí)，應(yīng)出臺(tái)限購(gòu)等政策降溫。

業(yè)內(nèi)人士指出，去庫存如何避免“翻燒餅”現(xiàn)象，即“價(jià)低賣不動(dòng)、害怕庫存嚴(yán)重；價(jià)高賣得好，又怕庫存增了”怪圈，需要政府調(diào)控措施的精準(zhǔn)和靈活，要根據(jù)市場(chǎng)的苗頭相機(jī)而動(dòng)。在土地供應(yīng)上要避免短期行為：在我任期內(nèi)，有土地能變現(xiàn)抓緊變現(xiàn)，忽視了供地節(jié)奏和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。