每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)    

◎每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

去年全年房地產(chǎn)簽約金額225億元，而今年上半年，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)的簽約已達(dá)到158.3億元。8月18日，在中南建設(shè)舉行的中南集團(tuán)2016~2020發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，集團(tuán)認(rèn)為到2020年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售規(guī)模將達(dá)到600億元。

不過(guò)，有接近中南建設(shè)的研究人員表示，這個(gè)銷(xiāo)售目標(biāo)是一個(gè)對(duì)外宣布的保守?cái)?shù)字，內(nèi)部很可能已經(jīng)把指標(biāo)定在了千億元。根據(jù)公司2016年半年報(bào)，中南建設(shè)在土地市場(chǎng)的拿地金額已經(jīng)超過(guò)了上半年的預(yù)售金額186億元，顯示出快速擴(kuò)張的野心。

根據(jù)《中南集團(tuán)2016-2020發(fā)展戰(zhàn)略》，到2020年，中南建設(shè)的房地產(chǎn)板塊，要建成5個(gè)百億級(jí)的城市公司，5個(gè)50億級(jí)的城市公司，一、二線城市銷(xiāo)售額占比超過(guò)80%。另外，經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心/商業(yè)街30家（含管理輸出），拓展精品酒店150家，并實(shí)現(xiàn)精品酒店在新三板掛牌。工業(yè)綜合體項(xiàng)目10個(gè)，產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目不少于2個(gè)，基本形成完善的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式和管理體系。

為了實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，中南建設(shè)不僅把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的總部遷移至上海，以方便更好融資，更進(jìn)行了一系列的“大手術(shù)”，從布局調(diào)整到內(nèi)部的機(jī)制變革，均為快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模沖刺做好準(zhǔn)備。內(nèi)部管控變革，即平臺(tái)化、小微化、扁平化構(gòu)成的“三化改革”。

戰(zhàn)略調(diào)整：從布局開(kāi)始

在人們的印象中，中南建設(shè)總和大盤(pán)或者城市綜合體有關(guān)，但從去年開(kāi)始，中南建設(shè)在上海和北京卻連續(xù)購(gòu)買(mǎi)小面積地塊。

去年10月14日，中南建設(shè)以5.73億元競(jìng)得上海奉賢區(qū)南橋新城12單元10A01A區(qū)域地塊，占地面積僅20928.1平方米，容積率2.3，總建筑面積不到5萬(wàn)平方米，和人們印象中的大盤(pán)有很大差距。

今年2月，中南建設(shè)競(jìng)得上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)盈浦路北側(cè)38-06地塊，占地面積19396.9平方米，容積率2.0，總建筑面積只有4萬(wàn)平方米。

這讓長(zhǎng)期關(guān)注中南建設(shè)的人們感到驚奇，中南建設(shè)的產(chǎn)品策略是否已經(jīng)發(fā)生了比較大的變化？

中南建設(shè)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳錦石表示，產(chǎn)品和布局的調(diào)整，和外部環(huán)境的變化有關(guān)，也和公司的戰(zhàn)略有關(guān)。原來(lái)地方政府更傾向于大面積出讓土地，但現(xiàn)在這種現(xiàn)象已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，出讓更多的都是小面積地塊。

中南建設(shè)的布局確實(shí)已經(jīng)發(fā)生了很大變化，一些庫(kù)存嚴(yán)重的地區(qū)，正在收縮戰(zhàn)線，而有意識(shí)地在強(qiáng)二線和一線城市以及一線城市周邊拿地。

“有些項(xiàng)目，的確沒(méi)有前景，的確看不到希望，該割的就割了?！标愬\石介紹，中西部和東北的有些城市市場(chǎng)，將會(huì)被逐步放棄。

而一線城市周邊的很多中小城市，卻會(huì)成為中南建設(shè)新的發(fā)展方向。今年上半年，一線城市周邊的中小城市，給中南建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了很不錯(cuò)的收益。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，今年前7月，中南建設(shè)在昆山的項(xiàng)目——中南世紀(jì)城，幾乎每一次開(kāi)盤(pán)都賣(mài)得非常好，銷(xiāo)售報(bào)價(jià)也從今年1月初的8500元／平方米均價(jià)，一路飆升至目前的最低報(bào)價(jià)15000元／平方米。

同樣，太倉(cāng)的中南世紀(jì)城銷(xiāo)售均價(jià)也從3月的13500元／平方米，上升至目前的19000元／平方米。

6 月 14 日，中南建設(shè)在太倉(cāng)競(jìng)得東亭路編號(hào)為WG2016-9-2號(hào)、WG20169-3號(hào)地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，每平方米樓板價(jià)均超過(guò)9000元。

與此同時(shí)，中南建設(shè)還在進(jìn)一步強(qiáng)化一線的布局。除了已經(jīng)在上海獲得的兩幅地塊，中南建設(shè)在今年8月以19.6億元競(jìng)得上海市青浦區(qū)36279平米的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

中南建設(shè)今年新拿的地塊主要集中在南京、蘇州、上海、杭州等長(zhǎng)三角城市群。陳錦石說(shuō)，“加大對(duì)長(zhǎng)三角城市的投入，并不意味著中南建設(shè)會(huì)像其他開(kāi)發(fā)商那樣搶‘地王’，而是會(huì)不斷尋找價(jià)值洼地。比如去年和今年拿的三幅地，樓面價(jià)就較周邊便宜很多，投資風(fēng)險(xiǎn)可控，預(yù)計(jì)收益也會(huì)不錯(cuò)。未來(lái)，中南建設(shè)會(huì)持續(xù)拿這種類(lèi)型的地塊?！?/p>

機(jī)制變革：給項(xiàng)目公司更大權(quán)限

為了確保中南建設(shè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，中南建設(shè)進(jìn)行了一場(chǎng)大的變革。這個(gè)變化就是“平臺(tái)化、小微化、扁平化”。這個(gè)變革，中南建設(shè)進(jìn)行了一年多。

其中，小微化是要將每一個(gè)銷(xiāo)售項(xiàng)目都打造成具有自主管理和經(jīng)營(yíng)能力的小微個(gè)體，提升一線公司和員工的創(chuàng)造性和積極性；平臺(tái)化是指將地產(chǎn)總部打造成一個(gè)大平臺(tái)，總部和一線公司形成航空母艦與戰(zhàn)斗機(jī)的關(guān)系，并非簡(jiǎn)單的管控，而是服務(wù)協(xié)同；扁平化，要求保持兩級(jí)半的管理體系。

陳錦石表示，這一系列的變革，給了項(xiàng)目層面更大的權(quán)限，讓他們可以更多根據(jù)任務(wù)和職責(zé)，發(fā)揮他們的主動(dòng)性。

在管理體系發(fā)生大的變革同時(shí)，中南建設(shè)也引入了已經(jīng)在其他房企獲得成功的一些模式，比如小股操盤(pán)。

根據(jù)新華網(wǎng)的報(bào)道，南京的麒麟G16地塊開(kāi)發(fā)就是中南建設(shè)小股操盤(pán)的一個(gè)案例。

在這一地塊中，中南、特大型國(guó)企兗礦集團(tuán)旗下中垠地產(chǎn)、南京安居保障房建設(shè)集團(tuán)有限公司三大投資機(jī)構(gòu)合資成立南京錦安中垠置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)這一商住項(xiàng)目公司，前期各項(xiàng)工作已全面啟動(dòng)。麒麟G16地塊項(xiàng)目仍由中南團(tuán)隊(duì)操盤(pán)，通過(guò)輸出品牌和管理進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，將資產(chǎn)變“輕”，減輕了資金壓力。這意味著在同等的資產(chǎn)規(guī)模下中南可以支持更大的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，可以用相對(duì)較少的資金撬動(dòng)項(xiàng)目，比如同樣的100億元，中南出10億元，以往全資只能拿一個(gè)100億元的項(xiàng)目，現(xiàn)在就能拿10個(gè)同類(lèi)項(xiàng)目。

根據(jù)《中南控股集團(tuán)2016~2020年戰(zhàn)略規(guī)劃》，通過(guò)小微化、股份制、合伙制、跟投制、責(zé)任承包制等形式，運(yùn)用科學(xué)的治理架構(gòu)、管理制度、激勵(lì)機(jī)制，全面激發(fā)員工的積極性、主動(dòng)性與責(zé)任心，尋找內(nèi)生動(dòng)力，讓員工從發(fā)展、經(jīng)營(yíng)、管理中看到改變，徹底取消大鍋飯，把傳統(tǒng)的檢查、監(jiān)督、懲罰被動(dòng)式管理變?yōu)橹鲃?dòng)式管理。

在對(duì)內(nèi)部管控進(jìn)行變革同時(shí)，中南建設(shè)還發(fā)展了自己的資本平臺(tái)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目融資服務(wù)。中南建設(shè)集團(tuán)董事、董秘、中南資本運(yùn)營(yíng)事業(yè)部董事長(zhǎng)智剛表示，資本平臺(tái)有助于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的完善，包括業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的完善，通過(guò)資本的手段來(lái)去對(duì)接外部的資源，提高這些產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，這是一個(gè)方面。

另外，中南建設(shè)借助資本市場(chǎng)的力量，促進(jìn)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在內(nèi)的傳統(tǒng)主業(yè)造血功能的提高，或者注入一些新的活力，或者注入一些新的資源。

根據(jù)介紹，目前中南建設(shè)已經(jīng)擁有自己的地產(chǎn)基金，如果地產(chǎn)基金未來(lái)發(fā)展壯大，對(duì)中南建設(shè)進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊無(wú)疑會(huì)是一個(gè)巨大幫助。