每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤

繼恒大、碧桂園紛紛上調(diào)中期銷售目標(biāo)后，中海、融信、旭輝紛紛跟進(jìn)。如今，把未來3到5年銷售目標(biāo)上調(diào)至千億元規(guī)模的企業(yè)已不在少數(shù)。房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入新一輪的聚變過程。房企銷售業(yè)績大幅上調(diào)，市場火爆是一個重要原因。

在銷售指標(biāo)高速增長的同時，開發(fā)商土地儲備過少，或者土地儲備過多導(dǎo)致的負(fù)債率攀升，都為企業(yè)下半年或者明年的業(yè)績持續(xù)高增長埋下隱患?！暗赝酢鳖l出，業(yè)界普遍認(rèn)為，未來一年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)新一輪的調(diào)整，這也讓高增長變得異常艱難。另一方面，行業(yè)的高速增長，也讓那些原來策略比較保守的企業(yè)，在新一輪的行業(yè)競爭中面臨更大壓力。很多之前為了確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健而沒有高負(fù)債擴(kuò)張的房企，會不會因?yàn)檫^于保守而被被動洗牌？

面對行業(yè)未有之變局，房企的戰(zhàn)略決策變得極為重要，下一步，應(yīng)該是追求高增長，還是安全穩(wěn)妥？對于不同規(guī)模的企業(yè)，什么樣的策略才是最佳策略？

“今年做到3000億元規(guī)模，完全沒有問題，甚至還將超額完成，因?yàn)橛型恋貎渥鲋?，未來幾年仍能保持這樣的水平?！弊罱?，在恒大集團(tuán)2016年上半年業(yè)績發(fā)布會上，恒大集團(tuán)董事局副主席夏海鈞這樣表示。

恒大總資產(chǎn)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，成為國內(nèi)首家撞線萬億級的企業(yè)。截至2016年6月30日，恒大總資產(chǎn)達(dá)9999.2億元，較2015年年底上升32.1%，規(guī)模已躍居全國第一。

包括中海、碧桂園、恒大、融創(chuàng)在內(nèi)的房企都在提高全年銷售業(yè)績，全行業(yè)已經(jīng)有兩家房企的全年銷售業(yè)績會定格在3000億元以上。

如同一家開發(fā)商行政總裁所預(yù)測的那樣，房地產(chǎn)正在進(jìn)入寡頭的時代。這也因此成為很多今年踏空房企的噩夢，因?yàn)樘?，或?qū)⒈黄渌髽I(yè)吃掉。

得土地者得天下

盡管恒大的土地儲備已經(jīng)超過1.8億平方米，融創(chuàng)的土儲有望達(dá)到4500萬平方米，但多數(shù)開發(fā)商的土地儲備難以支持未來的持續(xù)增長，這些相對保守的房企面臨新一輪洗牌的命運(yùn)。

銷售爆棚，房企加速開工，土地儲備壓力加劇。平安證券8月的研究報告顯示，上半年，上市房企銷售商品等收入同比增長51.8%。同期，上市房企整體去化周期創(chuàng)2009年以來新低，由2015年末的3.1年下降到1.98年。

另一方面，為維持高速增長的銷售業(yè)績，房企紛紛大幅提升開工量。萬科、保利、金地上半年新開工同比分別增長64.6%、26.9%和21.9%，金地更是上調(diào)全年開工目標(biāo)。

金地華東區(qū)域一位內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，公司參與的土地拍賣會很多，但因溢價較高收獲較少，今年以來，很多的精力轉(zhuǎn)向了二手土地市場，目前已有收獲，但土地拓展的壓力依然很大。

房價屢創(chuàng)新高，商品住宅庫存屢創(chuàng)低點(diǎn)的蘇州，地價高漲，“地王”頻出，但仍未能阻止泰禾、魯能、華發(fā)、東原、祥生和國瑞等房企選擇在2016年進(jìn)入蘇州。

對于其中的原因，上述金地內(nèi)部人士認(rèn)為，對于一部分中小型房企而言，一線城市總地價高，會有資金壓力，而自去年以來熱點(diǎn)二線城市樓市的表現(xiàn)，讓更多企業(yè)選擇進(jìn)入，也使得競爭加大。

面對蘇州的土地市場，有蘇州房企投資負(fù)責(zé)人曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“企業(yè)面對生死存亡，更愿意高價拿地。”即便如此，蘇州的地并不好拿。截至目前，該人士所在公司，今年僅在蘇州高新區(qū)競得一塊住宅用地，規(guī)劃建筑面積19萬平方米。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月20日，龍湖以及正榮都11次參與上海經(jīng)營性土地的公開拍賣，但均未有暫獲；無獨(dú)有偶，金茂、大名城、遠(yuǎn)洋、九龍倉等房企也多次出現(xiàn)在上海公開土地市場，但均未能競得土地。

適度運(yùn)用投資杠桿成關(guān)鍵

土地是房地產(chǎn)企業(yè)的糧草，企業(yè)對城市的把控和項(xiàng)目的布局則像是行軍中必不可少的戰(zhàn)術(shù)、策略，這些因素一個都不能少。

高杠桿已被廣泛運(yùn)用在房地產(chǎn)企業(yè)的投資端，部分企業(yè)甚至在保證金階段即使用杠桿，并在上半年取得了快速增長。中南建設(shè)的一份文件指出，可以借到低廉資金的周期也就3年。在這一背景下能借到越多的錢，越容易獲得成功。

不可否認(rèn)的是，目前的政策端已經(jīng)在收緊居民端的信貸杠桿，企業(yè)端收緊的趨勢也愈加明顯。

8月31日，房價上漲較快的廈門和武漢，紛紛上調(diào)房貸首付比例，收緊居民端貸款；此前，南京、蘇州已經(jīng)收緊貸款政策。

企業(yè)端信貸已有收緊跡象。有媒體報道，興業(yè)銀行高管在2016年中期業(yè)績交流會上表示，在房地產(chǎn)信貸政策方面，進(jìn)行總量管理，不介入“地王”項(xiàng)目，嚴(yán)格控制杠桿比例。

早前，浦發(fā)銀行高管在2016年中期業(yè)績發(fā)布會上同樣表示，“在政策層面，我們不介入‘地王’項(xiàng)目，對這個領(lǐng)域嚴(yán)格控制?！?/p>

同樣的判斷來自中信建投，該機(jī)構(gòu)在最近的一次電話會議中提到，高杠桿已經(jīng)引起監(jiān)管層的注意，有收緊的趨勢；受政策層面影響，資本市場對未來市場的預(yù)期是不足的。

其實(shí)，早在去年，已有機(jī)構(gòu)開始展開收縮的實(shí)際行動。歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)（投資）基金公司合伙人王雪泉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時曾表示，公司已經(jīng)收縮房地產(chǎn)增量市場的戰(zhàn)線，而傳統(tǒng)意義的增量市場多被認(rèn)為是住宅市場。

對于收縮的原因，王雪泉認(rèn)為，房地產(chǎn)增量市場價格上升速度過快。其透露，目前，歌斐資產(chǎn)針對增量市場基金存量規(guī)模已不足200億元，是2014年高峰期的一半。

盯上存量土地市場

土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行軍打仗的糧草，兵馬若動，必然糧草先行。公開市場以外的存量土地和城市更新成為企業(yè)拿地新的拓展方向。

景瑞地產(chǎn)一個團(tuán)隊(duì)18個月拿下9宗地，這樣的戰(zhàn)績令人羨慕。值得注意的是，這些土地?zé)o一來自公開招拍掛市場，而是并購端。

景瑞地產(chǎn)市場研發(fā)及品牌管理中心總經(jīng)理耿俊峰在2016博鰲房地產(chǎn)論壇期間對外表示，景瑞地產(chǎn)回歸一二線城市時，并未將全部精力傾注于公開市場，而是關(guān)注到了并購端。

當(dāng)一線、二線城市逐漸進(jìn)入存量市場，土地新增供應(yīng)減少，存量土地和項(xiàng)目不僅僅是簡單的土地拓展了，甚至承載著一個企業(yè)擴(kuò)張甚至存活的戰(zhàn)略。

“鄭州舊改之王”升龍地產(chǎn)的一線擴(kuò)張之路即是通過存量項(xiàng)目打開的。升龍集團(tuán)副總裁鄭州區(qū)域總裁肖浩燃對外表示，今年將重點(diǎn)發(fā)展上海區(qū)域，目前已圈定了兩個項(xiàng)目均是城中村改造項(xiàng)目，且是合資方式。

升龍地產(chǎn)上海公司投資拓展部門相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，公司此前的確關(guān)注公開土地市場，但未有收獲，現(xiàn)階段已經(jīng)轉(zhuǎn)移到并購端了。

試圖繞道存量市場的還有首創(chuàng)置業(yè)。在首創(chuàng)置業(yè)半年業(yè)績會上，公司高管透露，深圳為新增布局城市，今年會進(jìn)入。在進(jìn)入方式上，該高管同時表示，既會參與招拍掛，也會考慮部分舊改項(xiàng)目。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前包括金地、龍湖、萬科等企業(yè)在內(nèi)，均加大了對存量土地市場的關(guān)注，部分公司甚至新增專門的并購團(tuán)隊(duì)。

到熱點(diǎn)城市投資

市場更集中，中小企業(yè)的份額在被蠶食，布局二線城市將是翻身之策，有業(yè)內(nèi)人士如此評價當(dāng)前的房地產(chǎn)市場。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年至今，上海成交的34宗住宅用地（剔除動遷用地）中，有12宗土地總價超出30億元，19宗土地總價超出20億元。

一線城市的高門檻將部分中小企業(yè)推向二線城市。一線城市項(xiàng)目總價高擋住了眾多中小企業(yè)，最近幾年，包括閩系房企和一直活躍于三線城市的房企紛紛涌向熱點(diǎn)二線城市。

對于該種現(xiàn)象，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然熱點(diǎn)二線城市地價處于高點(diǎn)，但是二線城市的產(chǎn)業(yè)和人口流入一直被看好，相對于地價較便宜的三四線城市，風(fēng)險較??；雖然一線城市的風(fēng)險更小，但一線城市的門檻太高，未來將更多是大企業(yè)的戰(zhàn)場。

事實(shí)的確如此，今年以來，合肥、南京、蘇州、天津等地今年迎來許多新晉企業(yè)。泰禾、祥生、魯能、華發(fā)和東原均在今年的高點(diǎn)選擇進(jìn)入蘇州市場。

平安證券數(shù)據(jù)顯示，今年TOP10企業(yè)市場占有率由2015年末的11.3%提升至12.9%。龍頭房企依靠強(qiáng)大的運(yùn)營能力和靈活的戰(zhàn)略布局，持續(xù)擴(kuò)大市場份額。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，熱點(diǎn)城市的門檻均在增加，如果企業(yè)此時不能趁機(jī)擴(kuò)張，未來企業(yè)的市場份額將進(jìn)一步被大企業(yè)甚至是中型企業(yè)蠶食。

但嚴(yán)躍進(jìn)也提醒企業(yè)，應(yīng)加快回流現(xiàn)金。近期政策收緊趨勢愈發(fā)明顯，特別是部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)收緊貸款，也有銀行表態(tài)收緊開發(fā)貸的情況下，高杠桿企業(yè)應(yīng)該加快回籠資金并適度降低杠桿，以對應(yīng)可能的政策風(fēng)險。