每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

（本文原載于微信公眾號(hào)邦地產(chǎn)Real-estate-circle）

壹 周 樓 評(píng)

謝國(guó)忠、牛刀、國(guó)世平、齊俊杰……在中國(guó)房地產(chǎn)的歷史上，這些人都曾經(jīng)預(yù)言過(guò)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，但大部分時(shí)候，他們的預(yù)言全都被證明錯(cuò)了。很多無(wú)辜的百姓聽(tīng)了他們的話，眼巴巴地等著房?jī)r(jià)降，結(jié)果卻等來(lái)了再創(chuàng)新高，就此再也買不起房子…

專家不靠譜，地產(chǎn)商是不是靠譜？恐怕也不是！

李嘉誠(chéng)過(guò)去兩年大規(guī)模賣出內(nèi)地的物業(yè)，讓很多人相信內(nèi)地房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)頂，隨即跟著他一起把房子賣了，結(jié)果呢……

還有證大的戴志康也在去年退出房地產(chǎn)，并且還預(yù)言“房?jī)r(jià)就是最后的瘋狂”，可是結(jié)果又如何呢？

在房?jī)r(jià)這件事上，似乎沒(méi)有人能真正說(shuō)對(duì)，甚至連短期判斷價(jià)格趨勢(shì)，也很少有人說(shuō)正確過(guò)。

不過(guò)，沒(méi)有說(shuō)對(duì)，不代表沒(méi)有人做對(duì)。還是有人能抓住了趨勢(shì)的，比如融創(chuàng)、萬(wàn)科等等。

業(yè)界估計(jì)融創(chuàng)今年會(huì)賺翻，是因?yàn)閷O宏斌在今年房?jī)r(jià)漲得最瘋的那些城市都早有布局（很多地和項(xiàng)目，他去年就買了，光地價(jià)已經(jīng)升值一倍以上了）。

萬(wàn)科雖然比較糾結(jié)，但賺錢還是不耽誤的，比如今年年初收購(gòu)的綠洲雅賓利，樓板價(jià)就漲到了10.03萬(wàn)元/平米以上，而它收購(gòu)時(shí)的項(xiàng)目售價(jià)才六七萬(wàn)/平，光一個(gè)盤(pán)光看報(bào)價(jià)，萬(wàn)科在這半年里就賺了不少。

好吧，問(wèn)題來(lái)了，他們踩點(diǎn)的技能，我們能學(xué)會(huì)嗎？

房?jī)r(jià)走勢(shì)神預(yù)測(cè)：要靠大數(shù)據(jù)研究

答案是，可以！

萬(wàn)科、融創(chuàng)、恒大……這些公司之所以有能力把握房?jī)r(jià)短期行情，狠狠賺上一筆，是因?yàn)樗麄冇写髷?shù)據(jù)。

早在2014年，融創(chuàng)拿下上海顧村地塊時(shí)，邦爺就知道，他們有一支龐大的大數(shù)據(jù)收集和處理隊(duì)伍，靠這支隊(duì)伍獲得的數(shù)據(jù)研究定價(jià)和長(zhǎng)期價(jià)格趨勢(shì)。

也許就是依靠了這樣一個(gè)數(shù)據(jù)收集機(jī)構(gòu)，他們才有了精準(zhǔn)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的神能力。去年開(kāi)盤(pán)的大寧北玉蘭公館開(kāi)盤(pán)價(jià)4萬(wàn)元／平米，新一批推出的價(jià)格更預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到接近6萬(wàn)元／平米。

而按照顧村新拍的兩塊土地樓板價(jià)和保本價(jià)，未來(lái)顧村的新房售價(jià)更預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到7萬(wàn)元／平米以上。

但就是這樣預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)神準(zhǔn)的公司，在判斷價(jià)格上也有失誤的時(shí)候。萬(wàn)科上海在2013年下半年買入張江兩塊“地王”時(shí)，融創(chuàng)和它競(jìng)爭(zhēng)過(guò)，結(jié)果樓板價(jià)只差幾百元，沒(méi)有拿下來(lái)。然而萬(wàn)科2014年開(kāi)盤(pán)就把盤(pán)賣到了4萬(wàn)元/平以上，后來(lái)一路走高，現(xiàn)在報(bào)價(jià)也已經(jīng)超過(guò)7萬(wàn)元／平米。

據(jù)說(shuō)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)負(fù)責(zé)拿地的融創(chuàng)上海公司數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)人覺(jué)得，那塊地掙到錢很難，但萬(wàn)科只用一年時(shí)間就證明了這個(gè)判斷是錯(cuò)的。

看來(lái)，萬(wàn)科在數(shù)據(jù)方面比融創(chuàng)還牛逼啊~但也有人說(shuō)這只是因?yàn)樵趶埥菈K市場(chǎng)，萬(wàn)科的一手信息比融創(chuàng)多而已。（先前萬(wàn)科在那里開(kāi)發(fā)了一個(gè)樓盤(pán)，名字叫“海上傳奇”，積累了大量當(dāng)?shù)乜蛻舻臄?shù)據(jù)和調(diào)研信息，所以更容易判斷張江的價(jià)格承受能力和房?jī)r(jià)上漲空間。）

上述融創(chuàng)數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)人就對(duì)邦爺說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)要搞大數(shù)據(jù)那真是太難了。區(qū)域內(nèi)的所有海量數(shù)據(jù)，都會(huì)在一定程度上影響到房?jī)r(jià)，但要把這些數(shù)據(jù)收集全備談何容易，要利用這些數(shù)據(jù)精準(zhǔn)地為目標(biāo)客戶畫(huà)像決定價(jià)格，就更難了。

數(shù)據(jù)說(shuō)：今年上半年可能是最好購(gòu)房時(shí)機(jī)

你要注意，那是負(fù)責(zé)人早幾年前說(shuō)的話，房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的問(wèn)題，現(xiàn)在解決起來(lái)會(huì)容易得多。

8月28日，易居中國(guó)宣布正式完成私有化，并將旗下易居營(yíng)銷服務(wù)集團(tuán)與克而瑞信息集團(tuán)合并成立“易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)”（下稱“新易居”），由易居中國(guó)創(chuàng)始人之一丁祖昱出任CEO。 恒大、萬(wàn)科、星河灣、富力地產(chǎn)等十三家房企參與入股投資?！?/p>

在新易居有一個(gè)重要一塊，就是房地產(chǎn)交易服務(wù)由易居營(yíng)銷、克而瑞大數(shù)據(jù)、樂(lè)居電商、房友二手房構(gòu)成，基于房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)，通過(guò)線上線下服務(wù)整合，涵蓋增量和存量市場(chǎng)。

之前的資料顯示，克而瑞之前開(kāi)發(fā)的CRIC訪客分析系統(tǒng)，讓開(kāi)發(fā)商可以看出來(lái)訪人群偏好旅游、閱讀、美食等，常用的A方面，客戶較多關(guān)注的是社交通訊、影音娛樂(lè) 、電商網(wǎng)購(gòu)等方面內(nèi)容，比如購(gòu)物習(xí)慣，使用的購(gòu)物平臺(tái)（手機(jī)淘寶、京東、小米商城）、和購(gòu)物品類分析（家電、護(hù)理、生活服務(wù)），由此分析目標(biāo)客戶的購(gòu)買能力。另外，克而瑞還可以通過(guò)訪客分析系統(tǒng)，了解樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)和品質(zhì)，進(jìn)而有效定制房?jī)r(jià)。

作為新易居的股東，包括恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、星河灣等房地產(chǎn)企業(yè)，顯然有機(jī)會(huì)近水樓臺(tái)先得月，比其他房企更早一步獲取基于大數(shù)據(jù)分析所獲得的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)，進(jìn)而做拿地、漲價(jià)、跌價(jià)的各種決斷。

也正是因?yàn)楹愦?、萬(wàn)科、融創(chuàng)……這些企業(yè)對(duì)大數(shù)據(jù)的投入和對(duì)新易居的投資，讓邦爺相信，房?jī)r(jià)后期還有一輪機(jī)會(huì)。

因?yàn)榫驮趯O宏斌說(shuō)不會(huì)拿“地王”時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)卻在今年上半年通過(guò)并購(gòu)等方式增加了將近50%的土地儲(chǔ)備；另外，恒大也增加了3000萬(wàn)平米左右的土地儲(chǔ)備，一定程度上反映出這些企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的看好。

只不過(guò)，他們新增的土地儲(chǔ)備，并不在一線城市。以融創(chuàng)為例，今年上半年的收購(gòu)，很多是在武漢、成都、西安、博鰲、東莞等城市，可以看出下一輪房?jī)r(jià)行情會(huì)在哪些城市發(fā)生。

＊文中觀點(diǎn)為受訪者言論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。