每經編輯 唐小    

（本文原載于微信公眾號邦地產Real-estate-circle）

“合肥的土地供應會是‘隱形炸彈’，之前地方政府一直不肯推地，所以房價才會供不應求暴漲。但如果地方政府大量推地，不僅地價可能不漲反跌，房價也會因為巨量供應出現下滑。”

今年5月，當很多人執(zhí)意要組織合肥炒房團去合肥買房時，有懂行的投資人就這樣善意警告。

沒想到一語成讖，合肥果真迎來土地供應的洪峰！

9月2日，合肥市居住類國有建設用地使用權出讓預公告（合國土資預公告[2016]3號），集中推出6000畝住宅用地。

其實，6月合肥印發(fā)《合肥市人民政府辦公廳關于進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》，就已單獨提及土地供應量并細化，下半年每月居住用地供應面積原則上不少于1000畝。

而星空地產的數據顯示，7月合肥成交經營性用地10宗，成交面積累計649.4畝；8月，合肥土地市場共成交了6宗經營性地塊，總成交面積308.89畝。

按合肥現在的銷售速度，相當于增加了12個月的庫存，因為供應不足導致的房價飛漲行情即將結束！

這恐怕是所有地方政府迄今為止扔出的最具毀滅能力的原子彈調控了！

10萬套房子正在路上

邦爺先來算筆賬，6000畝住宅用地，相當于400萬平方米土地，容積率設為正常的2.5，則是1000萬平方米的建筑面積，100平方米的房子要10萬套?。?！

星空地產研究院的數據顯示，8月合肥商品住宅成交85.17萬平方米，合計7883套，以此速度計算，增加6000畝住宅用地，如果合肥市場依然如此”亢奮”的背景下，也要消化12個月。

更有合肥的媒體爆出，房子雖好賣，但是遠不及那些搶房的日子。認籌、房源比已經從5、6月的3:1甚至5:1降至了1.5:1甚至是1:1。

更有當地媒體指出，非核心區(qū)域，如長豐、肥東等地房源1個月前即賣不動，直接平推開盤。

這節(jié)奏，連見過大世面的邦爺都要嚇傻了，轉念一想，合肥政府真的有決心降房價？邦爺倒不太信。

研究完出讓計劃，邦爺也發(fā)現了其中的端倪。

低谷向來適合拿地，想抄底的開發(fā)商朋友可以來看看，什么樣的土地如此大威力？

據合肥國土部分公告顯示，意向的單位即日起可分別到合肥市國土資源局進行咨詢，辦理預約登記手續(xù)，正式出讓時間及方式另行公告。這樣采取預約登記的方式集中推地在合肥屬于首次。

其中濱湖區(qū)13宗共2041.9畝；高新區(qū)3宗587畝；新站區(qū)10宗1145.62畝；包河區(qū)3宗500.85畝；瑤海區(qū)2宗115.16畝；廬陽區(qū)5宗516.35畝；蜀山區(qū)7宗855.05畝；政務區(qū)4宗234畝；肥西1宗78.26畝；長豐2宗151.15畝。

這也許僅僅只是調控房價的表面文章

如公告顯示，該次土地計劃僅是預出讓，并未公布具體出讓時間，據邦爺了解，部分地塊仍在拆遷階段，并不具備出讓條件。

端倪藏于出讓公告。“合肥市土地管理委員會已批準供應方案，待征地、規(guī)劃、拆遷等條件具備后可正式公告上市的居住類地塊預公告。”

什么意思呢，這些定并非都達到的出讓條件，甚至有的尚在拆遷階段，未來有出讓的計劃，且相關部門同意出讓。

邦爺致電此次土地預出讓最多的濱湖濱湖國土相關部門，得到的答案是，2000畝地并非全在今年出，還有明年的呀。

此次濱湖預出讓計劃最大的一塊地，紫云路與天津路交口西南角地塊面積260.7畝，尚在拆遷階段，濱湖區(qū)相關工作人員證實了該情況。

此外，邦爺致電新站區(qū)的相關工作人員被告知，該計劃是應市政府的要求公布的，的確是下半年的計劃，但部分地塊現在不具備出讓條件，仍在拆遷中，還要看具體的進展。

面對邦爺的詢問，合肥市國土局的工作人員的說法是，“應該今年推吧”。

其實，在合肥的推地計劃上政府玩了一次文字游戲，提前公布了包括明年在內的計劃，對市場的預期影響變化還是有的。

合肥寶能城營銷負責人向邦爺表示，政府的推地計劃對市場預期的變化要大于實際效果。鑒于土地價格的上漲，房價并無下降預期，購房者，特別是剛需購房者買房的速度并未降下來。

＊文中觀點為作者和受訪者言論，和邦地產立場無涉。