每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 龐靜濤    

◎每經(jīng)實習記者 龐靜濤

先前一段時間，中國投資者在海外買房折戟的案例時有出現(xiàn)。先是澳大利亞等國限制海外購房者，后有加拿大重稅打擊海外炒房者。這對中國人在海外購房造成了或多或少的障礙。和直接在海外買房相比，借助基金在海外投資房地產(chǎn)，不僅收益更高，投資風險更低，退出能力也更強。

上海五牛股權(quán)投資基金管理有限公司（以下簡稱五?；穑┦禽^早布局海外房產(chǎn)投資產(chǎn)品的基金公司，作為一家以全球不動產(chǎn)投資配置為核心的投資管理公司，其在海外市場做到了相對不錯年化收益率。

五牛基金投資海外不動產(chǎn)的經(jīng)歷，究竟能給其他不動產(chǎn)基金出海帶來哪些有益啟發(fā)？五?；鹩质侨绾瓮ㄟ^股權(quán)投資，將大批海外不動產(chǎn)投資者的投資，轉(zhuǎn)化為基金產(chǎn)品的資金新來源？

全球配置有望降低投資風險

隨著國內(nèi)高凈值人群財富的不斷增長，國內(nèi)房地產(chǎn)投資收益不確定性的增強，越來越多的有錢人開始對其資產(chǎn)進行全球化配置以抵抗這種不確定性，以求獲得財產(chǎn)的保值與增值。

2013年和2014年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷從高潮到低谷的大開大合，全球范圍內(nèi)配置資產(chǎn)進入更多人的視野。對于這種現(xiàn)象，五牛基金董事總經(jīng)理全宇對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，涉足海外投資的主要原因是方便分散風險。

美國、歐洲、日本、新加坡等國那些相對成熟的城市，無論是持有物業(yè)還是開發(fā)物業(yè)，在項目回報率、安全性和政策的透明度等方面均可以和國內(nèi)資產(chǎn)形成互補，進而起到分散風險的好處，全宇認為，成熟經(jīng)濟體更高的租金回報可以平滑現(xiàn)金流，這些都很重要。

對于海外資產(chǎn)配置，中金公司在最近的一份報告中同樣提到，分散對單一經(jīng)濟體過于集中的風險敞口，也是分享全球不同地區(qū)和國家增長機會的重要方式。

不同經(jīng)濟體，不動產(chǎn)收益的形式和風險系數(shù)千差萬別。全宇舉例，德國不動產(chǎn)的租金收益較國內(nèi)更加穩(wěn)定，年現(xiàn)金收益率也高，但德國的房價也相對穩(wěn)定。反之，中國升值較快，但市場波動相對頻繁些，且年現(xiàn)金收益率也不高。

為對沖國內(nèi)市場租金和市場波動風險，全宇介紹，五?；鹪诤Ｍ獾馁Y產(chǎn)配置分為三類：重點發(fā)掘已建成但被低估的商辦物業(yè)，即通過自身或者與合作方的提升進而實現(xiàn)物業(yè)增值；資產(chǎn)管理或者與國際頂級開發(fā)商合作開發(fā)不動產(chǎn)項目；FOF母基金。

海外投資分散風險，同樣體現(xiàn)在不同產(chǎn)類型的選擇。收購商辦物業(yè)獲取穩(wěn)定租金之外，與當?shù)仄髽I(yè)合作也是國內(nèi)資金的喜歡的方式之一。五?；鹪诩幽么蠛兔绹季至俗≌_發(fā)業(yè)務(wù)，其中曼哈頓中城項目投資1.8億美元，五牛基金的投資額度占50%，預(yù)計該項目年收益率超過25%。

全宇介紹，基金類資金出海直接做開發(fā)優(yōu)勢并不明顯，為規(guī)避風險并實現(xiàn)資源的最大化利用，五牛會選擇當?shù)爻墒斓钠髽I(yè)一起合作，充分發(fā)揮其在本土市場上的優(yōu)勢。

資產(chǎn)配置遵循三大策略

資本逐利，利隨風險。全宇向《每日經(jīng)濟新聞》分享了五?；鸷Ｍ馔顿Y遵循的三個準則，并重點強調(diào)了項目退出機制的重要。

一，海外資產(chǎn)配置首選城市。全宇向記者透露，五?；饡?yōu)先選擇全球排名前20名的城市，比如紐約、新加坡、香港、悉尼、墨爾本、倫敦、巴黎 、慕尼黑。

全宇認為，紐約、倫敦等該類城市經(jīng)濟形勢整體不錯，細分市場相對發(fā)達，會形成良好的就業(yè)環(huán)境，足夠支撐商辦物業(yè)。此外，排名靠前的城市為國內(nèi)消費者熟知，具有一定的偏好性。

二，兼顧短期現(xiàn)金流。投資不動產(chǎn)的收入主要來源于物業(yè)升值、租金收益、開發(fā)收益。

全宇表示，五牛要做到短期現(xiàn)金流穩(wěn)定安全，收購物業(yè)時有折扣，同時保證物業(yè)未來的升值空間。

三，完善可行的退出計劃為海外投資不可或缺環(huán)節(jié)。全宇介紹，五?；鹪诩~約、倫敦等國際城市擁有自身的的團隊，并篩選當?shù)貎?yōu)秀的合作商。利用自身的能力對項目進行監(jiān)管和管理，同時利用合作商的資源，設(shè)計靈活的退出方式。